TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Emilie BONVARLET

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Thierry DOUEB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/11521 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UL4

N° MINUTE :

7 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 04 novembre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de , vestiaire : #C1272

DÉFENDERESSES

Madame [R] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Emilie BONVARLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0018

Madame [V] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Emilie BONVARLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0018

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/11521 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UL4

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 1993, l’OPAC de [Localité 4], désormais dénommé [Localité 4] HABITAT OPH, a donné à bail à Madame [R] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer de 961 francs, outre des provisions sur charges.

Suivant courrier du 12 décembre 2016, Madame [R] [F] a sollicité que Madame [V] [F], sa sœur, puisse bénéficier d’un transfert du bail, ce à quoi [Localité 4] HABITAT OPH n’a pas fait droit. Dans un courrier du 8 mai 2023, Madame [V] [F] a demandé le transfert du bail à son profit, ce qui a été refusé par [Localité 4] HABITAT OPH le 17 mai suivant.

Dans ce contexte, par acte de commissaire de justice date du 2 décembre 2024, PARIS HABITAT OPH, a fait assigner Madame [R] [F] et Madame [V] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

le prononcé de la résiliation du bail pour inoccupation du logement,l’expulsion du preneur ainsi que de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision, avec l’assistance d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin, et avec suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles,la condamnation in solidum de défenderesses au paiement d’une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance d’octobre 2024 et jusqu’à libération complète des lieux,leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

A l’audience, [Localité 4] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son acte introductif d’instance développés oralement.

Madame [R] [F] et Madame [V] [F], respectivement assistée et représentée par leur conseil, ont fait viser des écritures développées oralement, par lesquelles elles ont sollicité à titre principal le rejet des prétentions adverses, subsidiairement, l’octroi à Madame [V] [F] du bénéfice des dispositions des articles L 412-1, L 412-3 et L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, la prorogation du délai de l’article L 412-1 de trois mois, outre l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que conformément aux prescriptions de l’article 446-2 du code de procédure civile relatives à la structuration des écritures, il ne sera pas tenu compte des moyens figurant dans le dispositif pas plus que des prétentions figurant dans la discussion des conclusions des parties mais non reprises dans le dispositif.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH n’a effectué, dans le dispositif de ses écritures, aucune demande au titre d’un arriéré éventuel de loyers et de charges mais uniquement une demande en paiement d’une « indemnité d’occupation », laquelle ne peut être que postérieure à la résiliation du bail.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant plus précisément d’un contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu des articles L.442-3-5, R.641-1 du code de la construction et de l’habitation et des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé qu’il résulte de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors de l’abandon du domicile du locataire, le contrat de location est transféré à certains des occupants du bien. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par l’abandon du locataire.

La notion d’abandon de domicile implique, d’une part, la volonté du preneur de quitter définitivement le logement, sans aucune intention d’y revenir (départ irréversible des lieux) et, d’autre part, un départ imposé, exclusif de toute concertation avec celui ou ceux qui restent dans les lieux (absence de départ préparé et organisé).

En l’espèce, l’inoccupation des lieux par Madame [R] [F] au-delà d’une période de huit mois n’est pas contestée et ressort tant d’un courrier de [Localité 4] HABITAT OPH du 26 octobre 2022 suite à l’enquête SLS mentionnant une déclaration fiscale à [Localité 5] que de la facture d’énergie du 14 février 2025 également à [Localité 5]. Or, dans son courrier du 12 décembre 2016, Madame [R] [F] fait état de son intention de quitter le logement pris à bail et sollicite le changement du titulaire du bail au profit de Madame [V] [F] tant en raison de la situation financière précaire de sa sœur que de son état de santé dégradé. Un courrier du bailleur du 8 juin 2017 fait aussi référence au « souhait (de Madame [R] [F]) de changer de logement ». Le courrier de [Localité 4] HABITAT OPH du 26 octobre 2022 et celui en réponse de Madame [R] [F] du 17 novembre suivant (« pour le moment je n’y suis plus »), montrent que son départ des lieux remonte à l’année 2021. Dès lors, le départ des lieux par Madame [R] [F] résulte de sa réflexion et concertation sur plusieurs années et ne paraît en rien définitif, à la lecture des courriers de la locataire elle-même. Il ne peut donc être qualifié d’abandon au sens de la loi.

En ces conditions, il sera fait droit à la demande de résiliation du bail.

Madame [R] [F], qui devient sans droit ni titre sera ainsi enjointe à restituer les lieux et son expulsion sera autorisée, ainsi que celle de tout occupant de son chef, en particulier Madame [V] [F].

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé et il conviendra d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [V] [F] justifie d’un état de santé très dégradé et d’être reconnue MDPH. Elle démontre aussi de recherches d’un logement dans le parc social qui n’ont pas encore abouties mais qui sont manifestement investies au vu des pièces communiquées. Le paiement des loyers courants en outre est assuré au vu du décompte versé à l’audience.

En conséquence, il sera accordé à Madame [R] [F] et Madame [V] [F] un délai de 6 mois pour quitter le logement, soit jusqu’au 4 mai 2026, ces délais étant toutefois conditionnés au paiement de l’indemnité d’occupation courante (voir ci-après).

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [R] [F] et Madame [V] [F] seront condamnées in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux.

Sur les mesures accessoires

Madame [R] [F] et Madame [V] [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera alloué à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail du 27 septembre 1993 liant [Localité 4] HABITAT OPH à Madame [R] [F] relatif au logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à compter du présent jugement aux torts de la locataire ;

ACCORDE à Madame [R] [F] et Madame [V] [F] un délai pour quitter les lieux jusqu’au 4 mai 2026 à la condition qu’elles s’acquittent du règlement de l’indemnité d’occupation courante durant ce délai, telle que fixée ci-après ;

DIT que toute indemnité d’occupation mensuelle restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera de la déchéance de ce délai pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [R] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ces délais, [Localité 4] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, en particulier Madame [V] [F], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que Madame [R] [F] est tenue au paiement des loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [F] et Madame [V] [F] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [F] et Madame [V] [F] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [F] et Madame [V] [F] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection