TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Février 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame BOREL, Greffier lors des débats

Madame DEGANI, Greffier lors du délibéré

Débats en audience publique le : 12 Décembre 2024

GROSSE :

Le 28 février 2025

à M^e SANGUINETTI Eliette

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 février 2025

à M^e Flora GILBERT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01245 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4TKV

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [X] [O]

né le 07 Juin 1945 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [K] [V] épouse [O]

née le 08 Mai 1945 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [I] [T]

née le 15 Novembre 1994 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Flora GILBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Y] [R] demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1ER JUILLET 2018, MONSIEUR [X] [O] ET MADAME [K] [O], représentés par leur mandataire, la société FONCIA LE PHARE, a donné à bail à MADAME [I] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 525 euros, outre 45 euros de provision pour charges.

Par acte sous signature privée du 28 juin 2018, MONSIEUR [R] [Y] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par la locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, MONSIEUR [X] [O] ET MADAME [K] [O] ont fait signifier à MADAME [I] [T] par acte de commissaire de justice en date du 8 MARS 2023 un commandement de payer la somme de 2.146,75 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice du 16 mars 2023.

Par actes de commissaire de justice en date du 8 JANVIER 2024 et du 26 février 2024, MONSIEUR [X] [O] ET MADAME [K] [O] ont fait assigner MADAME [I] [T] et MONSIEUR [R] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement MADAME [I] [T] et MONSIEUR [R] [Y] à leur payer les loyers et charges impayés au 27 décembre 2023, soit la somme de 2.123,86 euros frais déduits, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme provisionnelle équivalente au montant du loyer échu, augmenté des charges,

— condamner solidairement MADAME [I] [T] et MONSIEUR [R] [Y] à leur payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, MONSIEUR [X] [O] et MADAME [K] [O] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 8 MARS 2023, et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 14 mars 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l’audience du 12 décembre 2024.

A cette audience, MONSIEUR [X] [O] et MADAME [K] [O], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisent leur créance à la somme de 4.539,15 euros frais déduits, selon décompte en date du 2 décembre 2024, terme du mois de décembre inclus.

MADAME [I] [T], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions et demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, de :

A titre principal de rejeter l’ensemble des demandes de MONSIEUR [X] [O] et MADAME [K] [O] ;Suspendre les effets de la clause résolutoire de plein droit en octroyant des délais de paiements ;A titre infiniment subsidiaire, octroyer un délai pour quitter les lieux ;En tout état de cause, condamner les demandeurs au paiement des sommes relatives à l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle précise avoir rencontré d’importants problèmes de santé qui ont occasionné des ruptures de salaire l’empêchant de régler l’intégralité des loyers. Elle indique avoir versé intégralement le loyer des mois de septembre à novembre 2024 et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire avec des délais de paiement sur une période de 36 mois.

L’assignation ayant conduit à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses, un courrier recommandé a été adressé à MONSIEUR [R] [Y] pour l’aviser de l’audience. MONSIEUR [R] [Y] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée”.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 janvier 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 14 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, MONSIEUR [X] [O] et MADAME [K] [O] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 JANVIER 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1ER JUILLET 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 MARS 2023 pour la somme en principal de 2.146,75 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 8 mai 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

MADAME [I] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de MADAME [I] [T] par remise des clés ou expulsion au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 652,69 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que MADAME [I] [T] reste devoir la somme de 4.539,15 euros, à la date du 2 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre inclus.

MADAME [I] [T] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

MADAME [I] [T] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 4.539,15 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.146,75 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par MONSIEUR [R] [Y] qu’il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure.

Le commandement de payer délivré à la locataire le 8 mars 2023 lui a été signifié le 16 mars 2023.

En conséquence, MONSIEUR [R] [Y] sera condamné solidairement avec MADAME [I] [T] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

Sur les délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Il résulte des pièces versées au débat que MADAME [I] [T] perçoit des revenus de l’ordre de 1.500 euros par mois en qualité d’employée contractuelle de la ville de [Localité 5]. Aux termes de l’évaluation sociale réalisée par l’assistante de service social de la ville de [Localité 5], après avoir réglé l’intégralité de ses charges courantes et crédits, le reste à vivre de MADAME [I] [T] s’élève à 825 euros par mois.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’autoriser MADAME [I] [T] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 125 euros, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de MADAME [I] [T] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement à MONSIEUR [R] [Y], non comparant.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Durant les délais de remboursement ayant été accordés à MADAME [I] [T], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si MADAME [I] [T] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l’expulsion de MADAME [I] [T] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,MADAME [I] [T] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme de 652,69 euros au total sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

MADAME [I] [T] et MONSIEUR [R] [Y], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de MONSIEUR [X] [O] ET MADAME [K] [O] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE l’action de MONSIEUR [X] [O] et MADAME [K] [O] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1ER JUILLET 2018 entre MONSIEUR [X] [O] et MADAME [K] [O] et MADAME [I] [T] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 8 mai 2023 ;

ORDONNE en conséquence à MADAME [I] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour MADAME [I] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, MONSIEUR [X] [O] et MADAME [K] [O] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement MADAME [I] [T] et MONSIEUR [R] [Y] à verser à MONSIEUR [X] [O] ET MADAME [K] [O] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 9 mai 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du dernier loyer et des charges, soit 652,69 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée ;

CONDAMNE solidairement MADAME [I] [T] et MONSIEUR [R] [Y] à verser à MONSIEUR [X] [O] et MADAME [K] [O], à titre provisionnel, la somme de 4.539,15 euros décompte arrêté au 2 décembre 2024, incluant la mensualité de décembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.146,75 euros à compter du 8 MARS 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

AUTORISE MADAME [I] [T] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 125 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

SUSPEND la clause résolutoire pendant ce délai ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; qu’en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour MADAME [I] [T] et tous occupants de son chef ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum MADAME [I] [T] et MONSIEUR [R] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum MADAME [I] [T] et MONSIEUR [R] [Y] à verser à MONSIEUR [X] [O] et MADAME [K] [O] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente