TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 31 Octobre 2024

GROSSE :

Le 17 janvier 2025

à M^e FABIAN Chloé

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 janvier 2025

à M. [N] [V]

Le 17 janvier 2025

à la préfecture

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05141 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5KGV

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Chloé FABIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [V], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 11 janvier 2022, la SA ERILIA a donné à bail à Monsieur [N] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 460,03 euros, outre 51,32 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA a fait signifier à Monsieur [N] [V] par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2024 un commandement de payer la somme de 4875,17 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 août 2024, la SA ERILIA a fait assigner Monsieur [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti à Monsieur [N] [V],

— ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de [N] [V] ainsi que de celle de tout occupants de son chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [N] [V] à payer au requérant le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme de 9171,53 euros,

— condamner Monsieur [N] [V] à payer le montant des loyers et des charges dus depuis cette date et jusqu’à résiliation du bail,

— condamner Monsieur [N] [V] à payer une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges, à titre de l’indemnité d’occupation, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur,

— condamner Monsieur [N] [V] à payer au requérant une somme de 360 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC,

— de condamner Monsieur [N] [V], sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure,

Etant précisé qu’il n’y a pas lieu de recourir aux diligences de l’article 750-1 du CPC au seul motif que la demande principale qui est d’appliquer la clause résolutoire et donc d’obtenir la résiliation du bail est une demande indéterminée. De plus, l’article750-1 3ème précise que les parties sont dispensées par un motif légitime tenant à l’urgence manifeste, ce qui est le cas en l’espèce.

Au soutien de ses prétentions, la SA ERILIA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 16 mai 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 31 octobre 2024.

A cette audience, la SA ERILIA, représentée par son conseil, maintien ses demandes, elle sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 11 662, 90 euros, selon décompte en date du 09 octobre 2024, terme de septembre inclus.

Monsieur [N] [V], comparait en personne en faisant valoir une reprise des paiements. Il fait part de son souhait de rester dans les lieux et sollicite des délais de paiement. Il propose de verser 200 euros par mois en plus de la dette tout en précisant pouvoir aller jusqu’à 300 euros.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 12 août 2024, soit plus de semaines avant la première audience du 31 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 09 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De surcroît, la SA ERILIA justifie d’un titre de propriété.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 11 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article 10.1) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 mai 2024, pour la somme en principal de 4875,17 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 juillet 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Monsieur [N] [V] déclare percevoir un salaire mensuel de 1430 euros. Il résulte du décompte que Monsieur [N] [V] a effectivement repris les paiements cependant, le paiement du loyer avant la date d’audience a été refusé. De plus, compte tenu montant de la dette (11 662, 90 euros) l’octroi de délais de paiement ne ferait qu’aggraver à la fois la situation du locataire et celle du bailleur.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Monsieur [N] [V] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [N] [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1 435,50 euros actuellement et de condamner Monsieur [N] [V] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [N] [V] reste devoir la somme de 11 414, 23 euros, à la date du 09 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, déduction faite des frais de justice et des frais d’enquête sociale non justifiés, terme du mois de septembre inclus.

Monsieur [N] [V] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [N] [V] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 11 414, 23 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4875,17 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA ERILIA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 janvier 2022 entre la SA ERILIA et Monsieur [N] [V] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 16 juillet 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [N] [V] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ERILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la SA ERILIA ;

REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux de Monsieur [N] [V] ;

CONDAMNE Monsieur [N] [V] à verser à la SA ERILIA, à titre provisionnel, la somme de 11 414, 23 euros décompte arrêté au 09 octobre 2024 incluant la mensualité de septembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4875,17 euros à compter du 16 mai 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [N] [V] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 1 435,50 euros à ce jour, à compter du 10 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [N] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [N] [V] à verser à la SA ERILIA une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT