— N° RG 20/02238 – N° Portalis DB2Y-W-B7E-CB5ED

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 16 décembre 2024

Minute n° 25/605

N° RG 20/02238 – N° Portalis DB2Y-W-B7E-CB5ED

Le

CCC : dossier

FE :

M^e BOUSQUET,

M^e MAGALHAES,

M^e POLUBOCSKO

M^e TAMNGA,

M^e DOCEUL

M^e MEURIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX SEPT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Madame [M], [I], [R] [G]

[Adresse 20]

[Localité 28]

représentée par M^e Corinne MAGALHAES, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant, M^e Paul RIQUIER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant

DEFENDEURS

Société ALLIANZ

[Adresse 1]

[Localité 27]

représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant, Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Madame [J], [Y], [B] [L]

Chez Mme [A] [Adresse 17]

[Localité 24]

représentée par M^e Nicolas BOUSQUET, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant

Madame [U] [O]

[Adresse 6]

[Localité 26]

représentée par Maître Eric LANDOT de la SELARL LANDOT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, M^e Nicolas POLUBOCSKO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A. BRED BANQUE POPULAIRE

[Adresse 5]

[Localité 22]

représentée par Maître Frédéric DOCEUL de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

S.A.S. LA FOURMI IMMO

[Adresse 9]

[Localité 19]

représentée par M^e Luc TAMNGA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Maître [K] [E]

SCP [Adresse 3]

[Localité 23]

représenté par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M^me RETOURNE, Juge

Assesseurs: M^me GRAFF, Juge

M^me GIRAUDEL, Juge

Jugement rédigé par : M^me GIRAUDEL, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 22 Mai 2025

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me RETOURNE, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffière ;

Par contrat du 4 décembre 2019, Madame [G] a souscrit un prêt immobilier n°6655681 d’un montant total de 219 000 euros, d’une durée de 300 mois, auprès de la banque BRED Banque Populaire, en vue de l’acquisition d’un bien situé [Adresse 14].

Par acte authentique en date du 13 janvier 2020, reçu par Maître [K] [E], notaire associé, membre de la SCP « 106 REPUBLIQUE », à PONTAULT-COMBAULT (77), Madame [G] a acquis de Madame [L] « une maison de plain-pied avec jardin » située [Adresse 14], figurant au cadastre section [Cadastre 30] pour une surface de 3 ares 27 centiares, au prix de 227.000 euros.

La vente a été négociée par l’intermédiaire de la société LA FOURMI, agence immobilière, ayant pour enseigne « LA FOURMI IMMO », représentée par Madame [U] [O], es qualités d’agent commercial.

Le prix de la vente a été payé au moyen d’un apport personnel de 28.087,50 euros, et de l’emprunt contracté par Madame [G] auprès de la banque « BRED ».

Le 22 janvier 2020, Madame [G] a informé la société LA FOURMI de l’existence de désordres affectant la maison, ce après quoi elle a fait diligenter une expertise amiable non contradictoire par la société OPUS OPC le 20 février 2020.

Par actes de commissaire de justice en date des 7, 8 et 13 juillet 2020, Madame [G] a fait assigner Madame [L], la société LA FOURMI et Maitre [E] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir prononcer la nullité de la vente du bien immobilier et l’indemnisation de son préjudice.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2021, la société LA FOURMI a fait assigner en intervention forcée Madame [O].

Consécutivement, par ordonnance en date du 14 décembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des affaires inscrites sous les numéros de répertoire général 21/05075 et 20/2238.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2022, Madame [G] a fait assigner la BRED Banque Populaire devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’obtenir la résolution du contrat de prêt conclu dans le cadre de l’acquisition du bien immobilier litigieux.

Consécutivement, par ordonnance du 17 octobre 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires inscrites sous les numéros de répertoire général suivants : 22/03273 et 20/2238.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2024, Madame [G] demande, au visa des articles 1104, 1112-1, 1130, 1132, 1133, 1137, 1178, 1603, 1641, 1643, 1645 et 1992 du code civil, L 111-12 et 1480-14 du code de l’urbanisme et 312-55 du code de la consommation, au tribunal de :

«  Juger que Madame [L], la SAS LA FOURMI IMMOBILIER et son agent commercial, Madame [O], ont obtenu le consentement de Madame [M] [G] à l’acquisition du bien sis [Adresse 13] en lui dissimulant des informations essentielles sur les vices cachés de construction qu’ils connaissaient et les conséquences juridiques de l’absence de permis de construire de ce bien, ayant eu un comportement dolosif à son égard destiné à le vicier et qu’il y a lieu à application des articles 1157 et 1178 du Code Civil.

Juger que Madame [L] assistée de son agent immobilier n’a pas satisfait à son obligation de bonne foi et d’information et que l’agence immobilière n’a pas satisfait à son obligation de s’assurer de toutes les conditions de bonne fin de l’offre d’intention d’achat qu’elle a rédigée et soumise aux parties, vendeuse et acheteuse étaient réunies.

Juger que Maître [K] [E], Notaire associé, membre de la S.C.P. « 106 REPUBLIQUE », titulaire d’un Office Notarial [Adresse 2], Seine et Marne, a commis une faute professionnelle en omettant de l’informer puis d’indiquer dans l’acte du 13 janvier 2020 qu’il a rédigé que le bien vendu avait été édifié sans permis de construire, manquant ainsi à ses devoirs de vigilance et de conseil à l’égard de Madame [G].

En conséquence,

Prononcer la nullité de l’acte de vente reçu le 13 janvier 2020 par lequel Madame [J] [Y] [B] [L], née le 21 septembre 1962 à [Localité 39], demeurant [Adresse 14], a vendu à Madame [M] [I] [R] [F] [T], née le 13 août 1962 à [Localité 29], demeurant [Adresse 4] : " une maison de plain-pied divisée en : véranda avec poêle, séjour, cuisine, deux chambres dont une avec placard, water-closets, salle de bain, atelier, sauna avec douche, jardin, [Adresse 15], figurant au Cadastre Section [Cadastre 30] lieudit [Adresse 11] pour 00ha 02a 13ca, avec droit au passage commun dénommé [Adresse 34], cadastré Section AP n° [Cadastre 7] All des Carpes pour 00ha 03a 27ca, ledit bien formant le lot n° 4 du lotissement dénommé « JARDIN DE LA MARNE ».

Condamner Madame [J] [Y] [B] [L] à payer à Madame [M] [I] [R] [F] [G] la somme de 227.000 euros, montant du prix de vente avec intérêts depuis le 7 juillet 2020, date de délivrance de l’Assignation.

Prononcer la nullité du contrat de prêt intervenu entre la BRED BANQUE POPULAIRE et Madame [G] par application de l’article 312-55 du Code de la Consommation.

Condamner in solidum Madame [J] [L], la S.A.S. « LA FOURMI IMMO », Maître [E], Madame [O] et la Compagnie ALLIANZ S.A. au paiement de la somme de 51.020,66 euros comprenant les frais liés à l’acquisition du bien, soit 20.087,50 euros et le préjudice matériel de Madame [G], d’un montant sauf à parfaire de 30.933,16 euros.

Condamner les mêmes in solidum à payer à Madame [M] [G] la somme de 60.000 euros en réparation du préjudice moral qu’ils ont causé à celle-ci.

Les condamner encore sous la même solidarité au paiement de la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de publication de la présente Assignation et de publication aux hypothèques du jugement à intervenir.

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Ordonner la distraction des dépens comprenant les frais de publication de l’Assignation et du jugement à intervenir au profit de Maître Corinne MAGALHAES, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile".

Se prévalant de l’article 16 du code de procédure civile, à titre liminaire, Madame [G] soutient que le rapport d’expertise amiable d’OPUS OPC du 20 février 2020 peut valoir à titre de preuve dès lors qu’il est soumis au débat contradictoire dans le cadre de la présente instance, qu’il ne fait l’objet d’aucune critique et qu’il est corroboré par l’acte d’acquisition de Madame [L] mentionnant l’absence de permis de construire du bien, le témoignage de Madame [C] communiqué par la demanderesse en pièce n° 20, ainsi que les photos versées aux débats.

Au soutien de sa demande en annulation de la vente, Madame [G] reproche à Madame [L], sur le fondement de la réticence dolosive tirée de l’article 1116 du code civil ou du manquement à l’obligation précontractuelle d’information tirée de l’article 1112-1 du code civil de ne pas lui avoir fourni les informations essentielles sur les qualités techniques et juridiques du bien vendu qui se révèle être non pas une maison mais un assemblage de deux mobil-homes (meubles maquillés en immeuble) entourés de murs auxquels il a été ajouté une véranda ; ainsi que sur l’absence de permis de construire du bien vendu. Elle précise que Madame [L] ne l’a pas informée du fait qu’il avait été remédié à un défaut d’étanchéité par une réparation inadéquate et de la non-conformité de l’installation électrique. Elle soutient qu’elle n’aurait pas acquis le bien si une information sincère lui avait été apportée.

A la même fin, Madame [G], fait également valoir, sur le fondement de l’article 1603 du code civil relatif à l’obligation de délivrance conforme du vendeur, que Madame [L] n’a pas délivré le bien tel que décrit dans l’annonce de vente. Elle expose que, alors qu’elle pensait acheter « une très jolie maison de plain-pied, proche de la Marne », elle a finalement acquis deux mobil-homes assemblés et posés sur un vide sanitaire. Elle soutient que les conséquences de l’absence de permis de construire sont lourdes puisqu’elle se trouve dans l’impossibilité de reconstruire à l’identique en cas de destruction partielle ou totale du bien, qu’elle s’expose au risque grave de se voir refuser un permis pour des travaux d’amélioration ou d’extension, de se trouver dans l’impossibilité d’exiger la remise en fonction des branchements en eau, gaz, électricité et tout à l’égout en cas rupture ; outre la difficulté de revendre le bien. Elle précise que le bien est affecté de nombreux désordres qu’elle n’a pas pu découvrir au motif que Madame [L] et Madame [O] ont fait obstacle à une seconde visite du bien. Elle fait observer que Madame [L] elle-même reconnaît que la maison a été directement posée sur un vide sanitaire d’un seul tenant et non pas fixée au sol. Contestant la fin de non-recevoir que lui oppose la société LA FOURMI, Madame [G] fait valoir que l’agence immobilière ne fonde sa demande d’irrecevabilité sur aucun texte, et en tout état de cause qu’il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir tenté un règlement amiable du litige préalablement à l’introduction de la présente instance dès lors que l’agence immobilière l’a évincée lorsqu’elle a signalé les difficultés qu’elle rencontrait le 22 janvier 2020.

Agissant sur le fondement de l’article 1240 du code civil, au soutien de son action en responsabilité à l’encontre de l’agence immobilière, elle soutient que, en tant que conseil de toutes les parties, il appartenait à la société LA FOURMI de vérifier toutes les caractéristiques du bien et d’attirer l’attention de l’acquéreur, non seulement sur tout vice technique mais aussi sur tout vice juridique. Elle fait valoir que la société LA FOURMI ne conteste pas que la maison est construite autour de deux mobil-homes. Elle signale que l’agence immobilière ne s’est pas fait remettre le titre de propriété par son mandant, ce qui l’a placée dans l’incapacité de satisfaire à son obligation de conseil et de signaler l’absence de permis de construire du bien. Elle rappelle que l’agence immobilière a rédigé l’annonce de vente ainsi que l'« offre d’intention d’achat avec acceptation du vendeur » sans mentionner toutes les informations relatives au bien.

Agissant sur le même fondement à l’encontre de Madame [O], elle soutient que malgré sa qualité de professionnel de l’immobilier, la défenderesse n’a pas attiré son attention sur les « vices cachés » du bien et notamment sur leurs conséquences, en particulier s’agissant de l’étanchéité. Elle reproche également à Madame [O] de ne pas l’avoir informée des risques qu’elle prenait en acquérant une maison édifiée sans permis de construire.

Au même visa, Madame [G] reproche à Me [E], une faute professionnelle, en raison d’un manquement à son devoir d’information et de conseil. Elle expose que Maître [E] n’a pas mentionné ni dans la promesse de vente en date du 14 octobre 2019, ni dans l’acte authentique de vente du 13 janvier 2020 que le bien immobilier avait été précédemment édifié sans permis de construire, alors qu’une telle mention était apposée dans le titre de propriété de la venderesse, Madame [L]. Elle en déduit que le notaire a manqué à son obligation d’informer l’acquéreur de l’irrégularité administrative de la construction, et d’autre part des risques qui sont encourus. Elle précise que si l’ancienneté de la construction permet d’échapper à une action en démolition, il persiste une difficulté de raccordement aux réseaux urbains. Elle soutient que l’acte qui a été soumis à sa signature par le notaire ne lui permettait pas de consentir à l’acquisition de façon éclairée.

En réplique à la SA ALLIANZ, assureur de la société LA FOURMI, elle fait observer que si la visite du bien a été effectuée par Madame [O], celle-ci a agi en qualité de mandataire de l’agence immobilière. Elle rappelle que la société LA FOURMI ne pouvait ignorer que la maison était affectée par de nombreux vices, le principal étant son mode de construction, de par l’assemblage de deux mobile-homes. Elle considère que l’indication de la profondeur du vide sanitaire dans l’annonce publiée démontre que l’agence immobilière a nécessairement constaté ce mode de construction par elle-même ou par la consultation de documents.

Au soutien de sa demande en annulation du contrat de prêt, Madame [G] fait valoir, sur le fondement de l’article L312-55 du code de la consommation, que le contrat de prêt étant l’accessoire du contrat de vente, l’annulation du contrat principal ne peut qu’entrainer l’annulation du contrat de prêt.

S’agissant de ses préjudices, sur le plan matériel, Madame [G] se plaint des dépenses qu’elle a exposées « sans contrepartie », à hauteur de 30.933,16 euros, alors que, compte tenu des nombreuses fuites, elle ne pouvait pas habiter le bien. Elle précise que le total de ses dépenses s’élève à 53.595,95 euros dont elle soustrait la somme de 22.662,79 euros relatifs au remboursement des échéances de son emprunt à fin septembre, dont elle attend la restitution de la part de la BRED.

Elle fait également valoir qu’elle souffre d’un préjudice moral. Elle se plaint, d’une part, d’un préjudice moral actuel tenant au fait qu’elle vit seule et que son revenu serait insuffisant pour assumer l’acquisition du bien litigieux si elle ne travaillait pas nuit et jour ainsi que les week-ends. Elle expose ressentir de l’humiliation du fait de s’être laissée berner par les intervenants à la vente. Elle revendique d’autre part, la perte de chance de devenir à nouveau propriétaire de son logement à l’âge de la retraite, de par son âge et de par l’augmentation des taux de crédit. Elle justifie le quantum de son préjudice par l’octroi d’un capital lui permettant d’emprunter moins et moins longtemps, compte tenu de son âge de la baisse inéluctable de ses revenus.

Revendiquant la recevabilité de son action, elle précise qu’elle a publié son assignation au service de la publicité foncière de [Localité 36] le 19 janvier 2021.

Elle rétorque enfin que les défenderesses ne démontrent pas en quoi l’exécution provisoire de la décision à intervenir serait incompatible avec la nature de l’affaire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, Madame [L] demande, au visa des articles 1103 et suivants, 1240, et 1603 du code civil, au tribunal de :

«  REJETER les demandes de Mme [G] ;

CONDAMNER Mme [G] à verser à Mme [L] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER Mme [G] aux entiers dépens;

ORDONNER l’exécution provisoire "

A l’appui de sa contestation, Madame [L] soutient que Madame [G] était parfaitement informée du défaut de permis construire puisque la page 17 de l’acte authentique du 11 avril 2006 par lequel elle a elle-même acquis le bien mentionne cette information et figure dans les annexes de la promesse de vente ainsi que dans les annexes de l’acte de vente par lesquels Madame [G] l’a acquis à son tour. Elle ajoute que le défaut de permis de construire ne peut causer aucun préjudice à Madame [G] dès lors que, en application de l’article L 480-14 du code de l’urbanisme, l’action en démolition ou de mise en conformité d’un tel ouvrage se prescrit par dix ans à compter de l’achèvement des travaux.

Pour s’opposer à la demande d’annulation de la vente formée par Madame [G] à son encontre, Madame [L] considère, sur le fondement de l’article 1603 du code civil, que la preuve d’un manquement à son obligation de délivrance n’est pas démontrée. Elle affirme qu’elle était bien vendeuse d’une « maison » ainsi que cela est mentionné sur son propre acte d’acquisition du 11 avril 2006. Elle précise que les précédents propriétaires lui avaient indiqué que le bien était une maison qui avait été apportée d’un « d’un seul tenant » pour être posée directement sur un vide sanitaire préalablement construit. Elle indique que le fait de construire des maisons individuelles en recourant à des « éléments préfabriqués » n’est pas de nature à en faire un bien meuble. Elle affirme qu’il ne s’agit pas d’un mobile-home mais d’une maison en bois sur un vide sanitaire, avec une véranda et un atelier qui ne peuvent d’ailleurs pas être déplacés.

Elle considère que la simple consultation des photos de la maison et du diagnostic annexé à la promesse de vente permettaient à Madame [G] de se rendre compte que le bien était fait de bois et de fibres-ciment avec un toit composé de tuiles avec des fondations en parpaings et relié à divers réseaux (adduction et évacuations d’eaux). Elle souligne que le bien a été vendu à un prix particulièrement modéré en accord avec les caractéristiques du bien.

Contestant toute manœuvre dolosive visant à empêcher Madame [G] de visiter la maison, elle fait valoir qu’elle a confié les clés du bien à la société LA FOURMI à cette fin et que Madame [G] a elle-même indiqué qu’elle avait visité le bien dans la promesse. Elle précise que Madame [G] n’a jamais directement sollicité de visite complémentaire auprès d’elle.

Madame [L] considère en outre, que la preuve d’un manquement à son obligation d’information n’est pas rapportée non plus dans la mesure où les caractéristiques du bien, à savoir, « que la maison a été construite en recourant à des éléments préfabriqués » ont été transmises à l’acheteuse. Elle précise que Madame [G] disposait des différents diagnostics immobiliers qui lui ont été fournis dès la promesse de vente. Elle ajoute enfin que l’absence de permis de construire n’était pas inconnue de la demanderesse dans la mesure où l’acte de vente conclu le 13 janvier 2020 comportait une copie de l’acte authentique d’achat du bien par Madame [L] en date du 11 avril 2006 contenant l’information.

Pour les mêmes raisons, parce que Madame [G] était accompagnée d’un professionnel lors de la visite du bien (Madame [O]), et parce qu’elle a reçu les informations relatives au bien lors de la signature de la promesse puis lors de l’acte de vente, Madame [L] soutient que les vices cachés sont exclus.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts formulée par Madame [G] à son encontre, Madame [L] soutient, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que la demanderesse ne fait pas la démonstration de l’existence d’un préjudice direct, actuel et certain.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2024, la société LA FOURMI demande au tribunal de :

«  DECLARER les demandes de Madame [G] irrecevables

À titre subsidiaire,

DEBOUTER la demanderesse de ses demandes, fins et conclusions.

À titre infiniment subsidiaire,

DIRE qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire.

En tout état de cause

La CONDAMNER à verser à la société LA FOURMI un montant de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

La CONDAMNER aux dépens ;

CONDAMNER Madame [U] [O] à garantir la société LA FOURMI de l’ensemble des condamnations qui serait prononcée contre elle en principal, intérêts et frais, dommages et intérêts, dépens, capitalisation des intérêts et article 700 du CPC ;

Condamner Madame [G] à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile "

Opposant principalement l’irrecevabilité de la demande, la société LA FOURMI soulève que Madame [G] lui a fait délivrer l’assignation sans tentative préalable de règlement amiable du litige.

Subsidiairement et sur le fond, pour s’opposer à l’ensemble des demandes formées à son encontre, la société LA FOURMI, considère que la preuve d’un manquement à son devoir de conseil n’est pas rapportée. Elle soutient que la responsabilité d’un agent immobilier ne peut pas être engagée sur le terrain de son devoir d’information et de conseil dès lors qu’il n’avait pas connaissance des vices sur lesquels reposent la demande d’annulation de la vente. Elle précise qu’elle n’est pas rédactrice des actes de vente. Elle souligne que l’agent immobilier n’est tenu qu’à une obligation de moyen et que son obligation de conseil et d’information se limite à ce qui est décelable au regard de ses compétences techniques en tant que simple négoce de l’immobilier et non pas de professionnel du bâtiment. Elle soutient que l’agent immobilier n’est pas tenu de décrire avec précision le bien qu’il vend et que ce n’est que s’il a des raisons de soupçonner l’existence d’un risque que des vérifications supplémentaires peuvent s’imposer à lui.

La société LA FOURMI affirme que Madame [G] ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle connaissait les vices affectant la construction et notamment le fait que le bien n’était pas une maison de plain-pied.

La société LA FOURMI précise que la visite s’est déroulée de façon satisfaisante, ce qui a permis à Madame [G] de se décider en connaissance de cause. Elle précise que Madame [G] n’a pas pu visiter le bien une seconde fois au motif que Madame [O] n’était plus en possession des clés au moment de sa demande et en tout état de cause que, à cette date, la vente était déjà parfaite. Elle fait valoir que, à défaut d’être contradictoire, le rapport ne lui est pas opposable et qu’elle en conteste le contenu. Elle souligne encore que, n’étant pas un expert en bâtiment, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir découvert la présence des roues du mobile home.

La société LA FOURMI soutient également qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir signalé l’absence de permis de construire du bien dans la mesure où Madame [G] était informée de la situation par le biais d’une annexe de l’acte authentique ; qu’elle ne souffre d’aucun préjudice et qu’elle peut parfaitement occuper les lieux.

Elle soutient qu’elle n’était tenue à aucune obligation de conseil à l’égard de la demanderesse. Elle explique que, n’étant pas en possession de l’acte de vente antérieur, elle ne pouvait pas publier une annonce contenant des éléments dont elle ignorait l’existence, et qu’en tout état de cause, l’acte antérieur ne fait pas mention d’un mobile home. Elle signale que Madame [G] verse une version tronquée de l’acte de vente. Elle soutient que le bien litigieux est un bien immobilier et que à défaut d’avoir sollicité une expertise judiciaire démontrant qu’il s’agirait un bien meuble, Madame [G] ne démontre pas le contraire.

Pour le cas où elle serait condamnée, la société LA FOURMI demande que Madame [O] soit appelée la garantir, au visa de l’article 1992 du code civil, au motif que celle-ci aurait manqué à ses obligations de mandataire ainsi qu’à son devoir de conseil auquel, en tant que professionnel de l’immobilier elle était tenue.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 juin 2022, Madame [O] demande, au visa des articles 16, 1104, et 1241 du Code Civil, au tribunal de :

«  A titre principal,

DEBOUTER Mme [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

DEBOUTER la société La Fourmi de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

CONDAMNER Mme [J] [L] à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre

En tout état de cause,

CONDAMNNER toute partie succombante à lui verser la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMMNER toute partie succombante aux entiers dépens de l’instance et en ordonner distraction au profit de la SELARL Landot & Associés. "

Contestant toute responsabilité, Madame [O] oppose d’abord que Madame [G] ne peut pas la mettre en cause exclusivement sur la base d’un rapport d’expertise non judiciaire et non contradictoire qui, de ce fait, n’est pas opposable aux défenderesses.

Elle affirme ensuite que les vices allégués par Madame [G] n’étaient pas apparents dès lors que les défauts d’étanchéité seraient situés sous les panneaux du toit et que la pose de la maison sur des essieux n’a pu être découverte qu’après une inspection du vide sanitaire. Elle ajoute que Madame [G] ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle aurait eu connaissance des désordres. Elle précise que l’indication du vide sanitaire dans l’annonce résulte d’une information fournie par Madame [L] et qu’elle n’avait aucune raison de le visiter.

Elle soutient que l’absence de conformité de l’installation électrique ne saurait donner lieu à l’engagement de sa responsabilité compte tenu des informations qui ont été fournies à Madame [G] lors de la vente, de par le diagnostic de l’installation électrique, lequel indique l’existence de nombreuses anomalies sans réserve de la part de Madame [G]. Elle affirme que l’information relative à l’absence de permis de construire initial figurait en annexe lors de la signature de l’acte authentique de vente du 13 janvier 2020. Elle soutient que, en tout état de cause, ce défaut d’information ne serait pas préjudiciable à la demanderesse, compte tenu de la prescription des infractions en matière d’urbanisme et du fait que, dès la conclusion de la promesse de vente le 14 octobre 2019, la demanderesse a clairement exprimé sa volonté de ne procéder à aucune extension de la construction.

Madame [O] conteste enfin la réalité des préjudices invoqués par Madame [G] laquelle n’a jamais été privée de la jouissance du bien acquis sur le plan matériel, et ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un quelconque préjudice moral.

Pour s’opposer à la demande de garantie de la société LA FOURMI, Madame [O], rappelle, au visa de l’article 1104 du code civil, que son contrat de mandat précise qu’en cas de procédure contentieuse entre un vendeur, un acquéreur et la société immobilière, l’agent commercial ne devra participer qu’à hauteur de son taux de rémunération. Elle indique que cette clause s’oppose à ce qu’elle puisse être tenue de garantir les condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre de la société LA FOURMI.

A titre subsidiaire, pour le cas où elle serait condamnée à indemniser Madame [G], Madame [O] sollicite la condamnation de Madame [L], à la garantir contre toute condamnation au motif que la venderesse lui a dissimulé les vices affectant le bien immobilier et a donc commis une faute contractuelle à son égard.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 août 2022, Maître [E] demande, au visa des articles 1240 du code civil et 514 du code de procédure civile, au tribunal de :

«  A TITRE PRINCIPAL,

DIRE ET JUGER que Maître [K] [E] a correctement rempli sa mission et n’a commis aucune faute à l’égard de Madame [M] [G],

DIRE ET JUGER que les préjudices allégués par Madame [M] [G] n’ont pas été causés par les prétendues fautes reprochées à Maître [K] [E],

En conséquence,

DEBOUTER Madame [M] [G] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Maître [K] [E],

CONDAMNER la partie succombante au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la partie succombante en tous les dépens.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

DIRE ET JUGER que l’exécution provisoire ne se justifie pas et aurait des conséquences manifestement excessives,

En conséquence,

ÉCARTER l’application de l’article 514 du code de procédure civile.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

ORDONNER que l’exécution provisoire soit subordonnée à la constitution d’une garantie réelle ou personnelle par Madame [M] [G]."

Pour s’opposer aux demandes formées à son encontre, Me [K] [E] considère, qu’aucune des conditions de la responsabilité érigées par l’article 1240 du code civil ne sont remplies. Contestant toute faute, il fait valoir qu’il n’était pas pertinent d’indiquer dans l’acte de vente que la maison n’avait pas fait l’objet d’un permis de construire, dès lors qu’au terme d’un délai de dix ans après la construction, soit, en 1999, plus aucune action à l’encontre de ce bien n’était possible. Maitre [K] [E] affirme également, pour démontrer l’absence de faute, qu’aucun élément en sa possession n’était de nature à le laisser penser que le bien immobilier était un ensemble de mobile homes et qu’il n’était pas une construction pérenne. Il soutient qu’il n’aurait pas eu les compétences techniques pour constater une quelconque anomalie et en tout état de cause qu’il n’avait pas à se déplacer sur les lieux.

Contestant les préjudices de la demanderesse, Me [E] oppose que Madame [G] ne démontre pas son préjudice matériel ni dans son principe ni dans son quantum. Il fait remarquer que la situation personnelle de la demanderesse n’a pas grandement changé depuis l’obtention de son prêt qui lui a été accordé alors qu’elle approchait de la retraite.

Il considère que le préjudice moral invoqué n’est pas non plus justifié dans son principe.

Contestant tout lien de causalité, il prétend que le fait qu’il n’ait pas averti Madame [G] de l’absence de permis de construire n’est nullement à l’origine de ses préjudices. Il soutient encore que le fait que la construction ait été réalisée sans permis de construire n’implique pas nécessairement qu’elle soit constituée de mobile homes. Il soutient que le dol du vendeur écarte la faute du notaire.

A titre subsidiaire, Me [E], sollicite que l’exécution provisoire de la décision soit écartée, sur le fondement des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. Il affirme qu’étant assuré, il n’existe aucun risque pour Madame [G] de ne pas recevoir les sommes réclamées. Il fait également valoir que, en cas d’infirmation du jugement, rien ne pourrait l’assurer de récupérer les sommes versées.

A titre infiniment subsidiaire, Me [E], sollicite, au visa de l’article 514-5 du code de procédure civile que Madame [G] constitue une garantie réelle ou personnelle suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 mai 2023, la banque BRED BANQUE POPULAIRE demande, au visa de l’article 700 du code de procédure civile, au tribunal de :

«  RECEVOIR le BRED BANQUE POPULAIRE en ses conclusions et l’y déclarer bien fondée,

CONSTATER que la BRED BANQUE POPULAIRE entend expressément s’en rapporter à justice sur le mérite de la demande formulée par Madame [G] tendant à voir prononcer la nullité du prêt bancaire accordé par la BRED BANQUE POPULAIRE, à l’occasion de la vente du bien sis [Adresse 18] intervenue le 13 janvier 2020,

DECLARER, dans l’hypothèse où la nullité du contrat de prêt serait prononcée, Madame [G] débitrice à l’égard de la BRED BANQUE POPULAIRE d’une obligation de restitution d’une somme égale aux encours prêtés et non remboursés au titre du contrat de prêt,

CONDAMNER, en tant que de besoin et en pareille hypothèse, Madame [G] à restituer à la BRED BANQUE POPULAIRE tous les encours prêtés et non remboursés au titre du contrat de prêt, comme conséquence de la nullité qui serait prononcée,

CONDAMNER in solidum tout succombant à verser à la BRED BANQUE POPULAIRE la somme de 1.500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RESERVER les dépens. "

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 février 2024, la société ALLIANZ est intervenue volontairement à l’instance afin de demander, au visa des articles 1240 du code civil, 1231-1 du code civil, L.113 du Code des assurances et L112-6 du Code des assurances, au tribunal de :

«  A titre liminaire,

RECEVOIR la compagnie ALLIANZ en son intervention volontaire sous les plus expresses réserves, et déclarer celle-ci recevable

A titre principal,

JUGER mal fondée la demande de condamnation formée par Madame [G] à l’encontre de LA FOURMI IMMO dès lors que LA FOURMI IMMO n’a pas manqué à son obligation d’information, de conseil et n’a commis aucune réticence dolosive

En conséquence,

DEBOUTER Madame [G] de l’ensemble de ses demandes, conclusions et fins

DEBOUTER toute partie de toute demande dirigée à l’encontre de la compagnie ALLIANZ

A titre subsidiaire,

JUGER que le préjudice sollicité est mal fondé

JUGER que le lien de causalité entre la prétendue faute commise par LA FOURMI IMMO et le préjudice allégué par Madame [G] n’est pas caractérisé

DEBOUTER toute partie de toute demande dirigée à l’encontre de la compagnie ALLIANZ

Si par exceptionnel, une condamnation venait à être prononcée, ramener le montant du préjudice à de plus juste proportion,

A titre très subsidiaire, si par exceptionnel le Tribunal de céans prononçait une condamnation à l’encontre de la compagnie ALLIANZ prise en qualité d’assureur responsabilité civile de LA FOURMI IMMO

CONDAMNER Madame [U] [O] et Madame [L] à relever et garantir la compagnie ALLIANZ de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre

A titre infiniment subsidiaire, -

JUGER qu’aucune condamnation au titre d’une faute dolosive de LA FOURMI IMMO ne pourra être prononcée à l’encontre de la compagnie ALLIANZ

JUGER que la condamnation hypothétique pesant sur la compagnie ALLIANZ pris en qualité d’assureur responsabilité civile de LA FOURMI IMMO ne pourra s’entendre que dans les limites des garanties du contrat (exclusions, plafonds et franchise) opposables à toutes les parties

En tout état de cause,

DEBOUTER Madame [G] de ses demandes de condamnation in solidum

ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir

DEBOUTER Madame [G] de sa demande de condamnation au titre des articles 696 et 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [G] et tout succombant à payer à la compagnie ALLIANZ pris en qualité d’assureur responsabilité civile de LA FOURMI IMMO, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [G] et tout succombant aux entiers dépens de l’instance. "

A l’appui de ses contestations, la société ALLIANZ fait valoir que la responsabilité de la société LA FOURMI ne peut pas être engagée au titre d’un défaut d’information et de conseil dès lors qu’elle n’avait pas connaissance des vices invoqués. Elle indique que les visites du bien immobilier ont été assurées par un agent commercial et non par la société LA FOURMI. Elle souligne que la seconde visite demandée par Madame [G] n’a pas pu avoir lieu dans la mesure où, le compromis de vente ayant été signé, l’agence immobilière ne détenait plus les clés du bien et que la venderesse n’était pas disponible au seul créneau proposée par l’acheteuse.

Elle assure que la société LA FOURMI n’a pas commis de manœuvres dolosives et n’a pas caché de désordres à l’acheteuse. Elle affirme que la société LA FOURMI n’avait pas connaissance des vices reprochés par Madame [G] et notamment du fait que la maison serait constituée de deux mobile homes assemblés. Elle conteste l’opposabilité et le contenu du rapport d’expertise privé et relève que l’expert technique a été mandaté en raison de défauts d’étanchéité de la véranda, tout en relevant que l’expert mentionne que la demanderesse était informée des désordres avant la signature de l’acte chez le notaire. Elle affirme que Madame [G] avait également connaissance de la non-conformité du tableau électrique dans la mesure où les diagnostics lui ont été produits. Elle relève que l’attestation versée par la demanderesse n’est corroborée par aucun élément.

Enfin, la société ALLIANZ rappelle que la société LA FOURMI n’est pas intervenue en qualité de rédacteur d’acte, raison pour laquelle elle ne s’est jamais trouvée en possession du titre de propriété initial mentionnant l’absence de permis de construire originel. Elle rappelle encore que, en tout état de cause, Madame [G] en était informée et que le défaut de permis de construire est sans incidence.

La société ALLIANZ conteste la réalité des préjudices invoqués par Madame [G]. Contestant le préjudice matériel relatif aux frais liés à l’acquisition, elle fait observer que la demande n’est étayée par aucune pièce et que, en tout état de cause, seule la venderesse serait tenue de lui rembourser les sommes exposées. Elle précise qu’elle n’a pas vocation à prendre en charge le remboursement des honoraires réglés à la société FOURMI, exclus de sa police. Elle oppose que le bien est parfaitement habitable. Elle considère que l’unique préjudice dont Madame [G] pourrait se prévaloir serait celui de la perte de chance d’avoir pu contracter à un prix moindre. Elle soutient également que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de son préjudice moral ni d’un lien de causalité entre les préjudices allégués et ce qui lui est reproché.

Au soutien de sa demande subsidiaire, pour le cas où elle serait condamnée à indemniser Madame [G], la société ALLIANZ observe que Madame [O] était tenue d’assurer les visites et que, en sa qualité de venderesse, Madame [L] doit supporter toute condamnation.

A titre infiniment subsidiaire, la société ALLIANZ sollicite que les demandes de condamnation in solidum soient déclarées mal fondées dans la mesure où l’agence immobilière n’a pas commis de manœuvres dolosives et où seul le vendeur est tenu à la garantie des vices cachés et à l’obligation de délivrance conforme.

En application de l’article L112-6 du Code des assurances, la société ALLIANZ rappelle enfin les exceptions opposables au souscripteur originaire, à savoir « Les pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré (article L.113 du Code des assurances ».

Elle précise que, s’agissant de la responsabilité civile professionnelle, la garantie souscrite par la société LA FOURMI prévoit une franchise de 10% par sinistre avec un minimum de 185 euros et un maximum de 915 euros. Elle indique que le plafond de garantie s’élève à la somme de 160.000 euros.

Elle rappelle que sont exclus :

« e) Les contestations relatives aux frais et honoraires de l’assuré »

Elle demande enfin au tribunal d’écarter l’exécution provisoire en raison de la nature de l’affaire et de sa situation financière et juridique.

Elle indique qu’elle craint légitimement que des difficultés de recouvrement des sommes versées au titre de l’exécution provisoire surviennent en cas d’infirmation partielle ou intégrale du jugement.

La clôture de l’instruction est intervenue le 16 décembre 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire a été fixée à l’audience du 22 mai 2025 pour être plaidée.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 prorogé au 17 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de « trancher les contestations sérieuses », « dire et juger », « juger », « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et que le tribunal, qui est chargé de trancher les différends, n’a pas à les mentionner dans l’exposé des prétentions des parties ni à y répondre dans le dispositif de son jugement.

Sur la recevabilité de l’action de Madame [G]

En application de l’article 789 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état jusqu’à son dessaisissement.

En l’espèce, la société LA FOURMI a soulevé une fin de non-recevoir tirée du défaut de tentative de règlement amiable préalable, par conclusions adressées au tribunal au fond le 13 septembre 2024, sans saisir le juge de la mise en état par voie de conclusions distinctes, conformément à l’article 791 du code de procédure civile.

En conséquence, la société LA FOURMI sera déclarée irrecevable en sa fin de non-recevoir.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la SA ALLIANZ

Selon l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions initiales par un lien suffisant.

En l’espèce, la société ALLIANZ se trouve être l’assureur de la société LA FOURMI, partie à la procédure à l’encontre de laquelle Madame [G] formule des prétentions.

En conséquence, il y a lieu de la déclarer recevable en son intervention volontaire.

Sur le fond

Sur la preuve des griefs

Au préalable, il est observé que Madame [G] dénonce plusieurs griefs en lien avec le bien litigieux: le défaut d’information sur l’absence de permis de construire du bien et les conséquences juridiques qui en résultent ; le type de construction, de par l’assemblage de deux mobile homes ; les défauts d’étanchéité affectant le bien ; ainsi que la non-conformité de l’installation électrique. Elle dénonce ces trois derniers griefs sur la base d’un rapport d’expertise amiable non contradictoire réalisé par la société OPUS OPC le 20 février 2020 dont les défendeurs contestent l’opposabilité.

Ainsi convient-il d’examiner l’opposabilité du rapport d’expertise amiable de la société OPUS OPC le 20 février 2020 avant de statuer sur le fond des demandes de Madame [G].

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il résulte de cet article que lorsqu’une partie à laquelle un rapport d’expertise est opposé n’a pas été appelée ou représentée au cours des opérations d’expertise, le juge ne peut refuser d’examiner ce rapport, dès lors que celui-ci a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties. Néanmoins, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties. Il lui appartient alors de rechercher si le rapport d’expertise est corroboré par d’autres éléments de preuve.

En l’espèce, Madame [G] fournit aux débats un rapport d’expertise amiable non contradictoire réalisé par la société OPUS OPC le 20 février 2020.

Aux termes de son rapport, l’expert indique qu’il a pu constater différents « désordres », « non conformités » et « impropriété à destination », affectant le bien dans les termes suivants :

«  point 1 : véranda : si les travaux de rénovation ont été réalisés par un professionnel, comme signalé lors de la vente par l’ancienne propriétaire, il serait intéressant d’avoir les devis et factures ainsi que les documents RCD et RCP afin de les faire fonctionner. La mauvaise mise en œuvre crée une impropriété à destination qui déclenche de fait la décennale.

Point 2 : les désordres sur la toiture provoquent des fuites dans l’annexe. Les reprises sur le toit n’ont pas été réalisées dans les règles de l’art et rendent la couverture impropre à destination.

Point 3 : Les deux essieux dans le vide sanitaire laisse à penser que nous sommes en présence de gros mobile home assemblés. Dans ce cas, on ne pourrait plus considérer l’habitation comme un bâtiment mais en maison-mobile.

Point 4 : Il est nécessaire de faire réviser l’installation électrique dans son ensemble par un professionnel.

En conclusion, concernant les essieux, ce genre d’installation n’est pas interdite mais doit être déclarée à la mairie et faire l’objet d’un permis de construire ce qui est le cas puisque la construction est répertoriée au cadastre. Par contre, sur le contrat de vente est stipulé que c’est une maison, or ce sont des mobiles homes qui n’auraient jamais dus être vendus comme une maison."

Il est constant qu’aucune des parties n’a été appelée aux opérations d’expertise pour faire valoir son argumentation. Ainsi, même si ledit rapport a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire ultérieurement, il doit encore être corroboré par tout autre élément de preuve.

Certes, Madame [G] n’a pas fait procéder à un constat de commissaire de justice.

Cependant, plusieurs autres pièces corroborent le rapport d’expertise privé – du moins sur le mode de construction du bien : le témoignage de Madame [C], voisine, qui par attestation du 11 février 2023 a certifié " avoir vu la pose de parpaings sur le terrain [Adresse 12] à [Localité 35], afin d’installer dessus un mobile home comme le mien (le sien) ", ainsi que les photos versées aux débats par Madame [G], qui si elles ne sont pas datées ni localisées, coïncident avec celles figurant dans le rapport d’expertise amiable réalisé par la société OPUS OPC le 20 février 2020 .

Il est par ailleurs observé que si elle conteste la qualification de mobile home et de meuble, la venderesse confirme que la maison a été apposée sur le vide sanitaire d’un seul tenant, en page 7 de ses conclusions, dans les termes suivants : " de plus, lorsque Mme [L] a acheté sa maison en 2006, les précédents propriétaires avaient indiqués que la maison était une maison qui avait été apportée d’un seul tenant pour être directement posée sur un vide sanitaire préalablement construit. "

Les non conformités du tableau électrique sont corroborées par un diagnostic immobilier.

Néanmoins, aucune autre pièce ne permet de constater les défauts d’étanchéités dont se plaint Madame [G], qu’il s’agisse d’un constat d’huissier ou d’une déclaration de sinistre.

Il résulte de ce qui précède que Madame [G] rapporte la preuve de ce que :

— Le bien est préfabriqué provenant de l’assemblage de deux mobile home ;

— L’installation électrique est défaillante.

A l’inverse, elle n’établit pas les défaut d’étanchéité dont elle se plaint.

Sur la demande de nullité

Sur le dol

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Ont une importance déterminante les informations portant sur les caractéristiques essentielles du bien immobilier telles que sa nature ou le descriptif de la construction, s’il présente une particularité.

Aux termes de l’article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

La simple allégation mensongère ou la réticence dolosive peut être constitutive d’un dol.

Le dol suppose une volonté de tromper le contractant.

En vertu de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Ainsi, la constatation de la seule volonté de tromper est insuffisante si la preuve du caractère déterminant des manœuvres dolosives sur la volonté du contractant n’est pas rapportée.

Il est acquis que le manquement à une information précontractuelle peut suffire à caractériser le dol par réticence s’il est constaté le caractère intentionnel de ce manquement et l’erreur déterminante ainsi générée.

Le caractère déterminant du consentement s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En l’espèce, aux termes de la promesse de vente et de l’acte définitif de vente, le bien est identifié comme suit :

«  une maison de plain-pied divisée en véranda avec poêle, séjour, cuisine, deux chambres dont une avec placard, water closets, salle de bains.

Atelier, sauna avec douche.

Jardin. "

Aucune information n’est mentionnée sur le type de construction. L’expert indique que le bien serait constitué par « de gros mobile home assemblés » – tandis que Madame [L] indique qu’il s’agit d’une « maison en bois ».

Madame [L] connaissait pourtant la particularité du bien, étant rappelé que dans le cadre de ses conclusions elle a déclaré : " De plus, lorsque Mme [L] a acheté sa maison en 2006, les précédents propriétaires avaient indiqué que la maison était une maison qui avait été apportée d’un seul tenant pour être directement posée sur un vide sanitaire préalablement construit. La véranda et l’atelier ont ensuite été rajoutés par les précédents propriétaires « et ajoutant que » contrairement à ce que tente de faire croire Mme [G], le fait de construire des maisons individuelles en recourant à des éléments préfabriqués n’est pas de nature à en faire un bien meuble. "

Indépendamment de toute qualification de bien meuble ou immeuble, il est cependant notoire que des constructions d’un seul tenant sont particulières en ce qu’elle ne comportent pas de murs porteurs et nécessitent un surcoût de frais de chauffage. Ces constructions bon marché à l’achat ont une réputation de moins bonne qualité.

Les défenderesses ne rapportent pas la preuve de ce que le prix de vente aurait été fixé à la baisse en considération des caractéristiques du bien.

Il résulte de ce qui précède que le mode constructif de la maison était une information déterminante du consentement de Madame [G].

Madame [L] a ainsi délibérément gardé le silence sur des informations que Madame [G] avait intérêt à connaître et par là même, commis une réticence dolosive entachant l’acte authentique de vente du 13 janvier 2020 de nullité.

En conséquence, il sera prononcé la nullité de l’acte authentique de vente du 13 janvier 2020 selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement

Sur les conséquences du dol

Sur la restitution du prix de vente à Madame [L]

Aux termes de l’article 1778 du code civil :

«  Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. "

En l’espèce, Madame [G] sollicite la condamnation de Madame [L] à lui restituer la somme de 227.000 euros, au titre du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

L’acte authentique de vente du 13 janvier 2020 stipule que le prix de vente est de 227.000 euros dont la venderesse lui a effectivement donné quittance.

Dès lors, compte tenu de la nullité du contrat ainsi prononcée et de l’effet rétroactif en résultant, Madame [L] doit reverser la somme de 227.000 euros à Madame [G].

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [L] à payer la somme de 227.000 euros à Madame [G] au titre de la restitution du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur le transfert de propriété

Par voie de conséquence, il y a lieu également d’ordonner le transfert de propriété du bien immobilier situé [Adresse 12], à [Localité 35] figurant au cadastre sous la section AP sous le numéro [Cadastre 8] et le droit au passage commun cadastré sous la section AP n°[Cadastre 7], au profit de Madame [L], conformément au dispositif.

Sur le sort du contrat de prêt conclu entre Madame [G] et la banque BRED BANQUE POPULAIRE

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et doit donner ou restituer leur exactes qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, Madame [G] demande au tribunal d’ordonner la nullité du contrat de prêt conclu avec la BRED BANQUE POPULAIRE en application de l’article 312-55 du code de la consommation.

Cependant, l’article 312-55 du code de la consommation dédié aux crédits affectés n’est pas applicable aux emprunts bancaires.

Aux termes de l’article 1186 du code civil :

«  Un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement. "

Même si elle n’a pas visé l’article 1186 du code civil, Madame [G] ayant débattu des conditions de son application à travers l’interdépendance des contrat, c’est sans dénaturer le litige que la présente juridiction peut en faire usage, par application de l’article 12 du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort de l’offre préalable de prêt immobilier que l’emprunt bancaire a été proposé par la banque BRED BANQUE POPULAIRE à Madame [G] le 4 décembre 2019 à hauteur de 219.000 euros afin de financer l’opération d’acquisition immobilière. Il y est notamment stipulé que le contrat de prêt doit financer " l’achat immobilier d’un bien sis [Adresse 10] ". La vente immobilière dont la nullité est prononcée était ainsi une condition déterminante du consentement de Madame [G] à l’emprunt immobilier. Aussi la banque BRED BANQUE POPULAIRE connaissait-elle l’existence de l’opération d’ensemble.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la caducité du contrat de prêt souscrit par Madame [G] le 4 décembre 2019 auprès de la banque BRED BANQUE POPULAIRE.

Sur la restitution de la somme empruntée à la banque

En vertu de l’article 1187 du code civil :

«  La caducité met fin au contrat.

Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. "

Dans le cadre de la caducité d’un contrat de prêt, l’emprunteur est ainsi tenu de restituer à la banque le capital emprunté, déduction faite du capital versé et des intérêts.

En l’espèce, la banque BRED BANQUE POPULAIRE demande au tribunal de condamner Madame [G] à lui restituer tous les encours prêtés et non remboursés au titre du contrat de prêt, sans précision du montant.

En conséquence, Madame [G] sera condamnée à restituer à la banque BRED BANQUE POPULAIRE la somme de 219.000 euros, dont il devra être déduit le montant du capital et des intérêts versés par l’emprunteuse à la banque.

Sur les demandes de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Pour engager la responsabilité de son auteur, la victime doit rapporter la preuve d’une faute commise à son encontre, d’un préjudice – certain direct et personnel – dont elle souffre et d’un lien de causalité entre les deux.

Il est constant que le que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Sur la responsabilité de Madame [L]

Aux termes de l’article 1178 du code civil alinéa 4, indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

La réticence dolosive est constitutive d’une faute délictuelle.

En l’espèce, il a été ci-avant démontré que Madame [L] a commis une réticence dolosive à l’égard de Madame [G].

En conséquence, Madame [L] engage sa responsabilité à l’égard de Madame [G] sous réserve qu’il résulte un préjudice de cette faute.

Sur la responsabilité de la société LA FOURMI

L’agent immobilier est tenu de vérifier personnellement la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise.

L’ agent immobilier doit s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention négociée par son intermédiaire et, à cette fin, se faire communiquer par le vendeur son titre de propriété avant la signature de la promesse de vente, lequel est susceptible de contenir des informations utiles à communiquer à l’acquéreur.

L’agent immobilier, tenu à l’égard de l’acquéreur d’une obligation d’information et de conseil, dite de moyens, relative à l’immeuble vendu par son entremise, engage sa responsabilité envers celui-ci si, ayant des raisons de soupçonner l’existence d’un risque ou d’une incohérence dans les déclarations du vendeur, il ne procède à aucune vérification complémentaire ou si, en présence de vices indécelables pour des personnes non averties mais visibles pour lui, il omet d’en informer l’acquéreur ou encore s’il n’attire pas l’attention de celui-ci sur des vices apparents et ne l’incite pas à visiter les lieux en présence d’un professionnel du secteur d’activité concerné.

En revanche, il n’a pas à se substituer à un tel professionnel et à s’assurer de l’absence de vice lorsque les vices ne sont pas apparents au moment de la vente, sans que les acquéreurs n’aient établi la connaissance de ce vice par l’agent immobilier.

La responsabilité délictuelle de l’agent immobilier n’est pas effacée par les fautes du notaire qui a concouru à la réalisation du dommage des acquéreurs.

La circonstance selon laquelle le vendeur a commis une dissimulation ne peut exonérer à elle seule le négociateur professionnel de sa faute et faire obstacle à la recherche de sa responsabilité.

En l’espèce, Madame [G] ne démontre pas que la société LA FOURMI avait connaissance du type de construction tenant à l’assemblage de deux mobiles home.

Cependant, la société LA FOURMI indique qu’elle n’a pas recueilli le titre de propriété auprès de son mandant, ce qui l’a placée dans l’incapacité de satisfaire à son obligation de conseil et de signaler l’absence de permis de construire du bien – indépendamment de son mode de construction.

Si la visite a été effectuée par Madame [O], celle-ci a agi en qualité de mandataire de l’agence immobilière.

Ainsi la société LA FOURMI engage-t-elle sa responsabilité à l’égard de Madame [G] sous réserve qu’il résulte un préjudice de la faute commise par l’agence immobilière.

Sur l’action directe à l’encontre de la société ALLIANZ

Aux termes de l’article L124-3 du code des assurances :

«  Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré. "

Aux termes de l’article L112-6 du code des assurances :

« L’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire. »

Aux termes de l’article L113-1 du code des assurances :

«  Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré. "

En l’espèce, Madame [G] fonde sa demande sur la responsabilité civile professionnelle au terme du contrat n° de police 4139158 souscrit par la société LA FOURMI le 18 juin 2006 afin de couvrir sa responsabilité civile professionnelle à compter du 27 juillet 2006.

La société ALLIANZ oppose la faute intentionnelle ou dolosive de l’assurée d’une part, et la franchise de 10% par sinistre d’autre part.

Cependant, la société ALLIANZ ne démontre ni n’expose aucune faute intentionnelle ou dolosive de l’assurée. Elle ne démontre pas non plus qu’une franchise de 10% par sinistre doit s’appliquer. En effet, si le contrat – difficilement lisible – contient la définition de la franchise comme « la part de l’indemnité qui reste à la charge de l’assuré », il n’en fait pas application, pas plus qu’il n’en définit le quantum. En outre, les clauses d’exclusion ne visent pas le présent risque à couvrir, étant observé que Madame [G] ne formule pas de réclamation sur les frais et honoraires de la société LA FOURMI.

En conséquence, la société ALLIANZ sera condamnée à indemniser de Madame [G] de ses éventuels préjudices en qualité d’assureur de la société LA FOURMI.

Sur la responsabilité de Madame [O]

En vertu de l’article L134-1 du code de commerce :

«  L’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale et s’immatricule, sur sa déclaration, au registre spécial des agents commerciaux.

Ne relèvent pas des dispositions du présent chapitre les agents dont la mission de représentation s’exerce dans le cadre d’activités économiques qui font l’objet, en ce qui concerne cette mission, de dispositions législatives particulières. "

L’article L134-4 du code de commerce dispose que :

«  Les contrats intervenus entre les agents commerciaux et leurs mandants sont conclus dans l’intérêt commun des parties.

Les rapports entre l’agent commercial et le mandant sont régis par une obligation de loyauté et un devoir réciproque d’information.

L’agent commercial doit exécuter son mandat en bon professionnel ; le mandant doit mettre l’agent commercial en mesure d’exécuter son mandat. "

Par ailleurs, en vertu des dispositions de l’article 1991 alinéa 1 du code civil :

« Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. »

L’article 1992 du code civil dispose que :

«  Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. "

La mandant doit mettre l’agent commercial en mesure d’exécuter sa tâche en lui fournissant les instructions nécessaires, ainsi que les pièces et documents utiles.

Toutefois, le mandataire est personnellement responsable envers les tiers des délits ou quasi-délits qu’il peut commettre à leur préjudice dans l’accomplissement de sa mission.

Aux termes des conditions générales du contrat d’agent commercial conclu entre la société LA FOURMI et Madame [O], le package des services fournis par l’agence immobilière comprend notamment:

«  *la mise à disposition d’un accès à l’extranet permettant la prise de numéro de mandat, le suivi des dossiers, le suivi du réseau, la facturation, les publications sur le site de LA FOURMI, les exports vers les portails d’annonces, la gestion de la messagerie, l’accès aux diagnostics, la saisie des comptes-rendus de visite, la signature de mandats électroniques, l’accès propriétaire (…), les rapprochements clients vendeurs :acquéreurs, les alertes mail…

*l’assistance juridique aux opérations relatives à sa profession de négociateur immobilier sur rendez-vous au siège, appel téléphonique ou mail, les jours ouvrables aux horaires de bureau (éclaircissements juridiques au cas par cas, assistance à la rédaction des mandats, veille juridique…) "

Aux termes de l’article relatif à l’objet et aux conditions d’exercice du mandat du titre 2 du contrat d’agent commercial conclu entre la société LA FOURMI et Madame [O] :

«  la Fourmi confie au mandataire, mandat de la représenter, à titre de profession habituelle et indépendante, dans l’exercice d’un certain nombre d’opérations relatives à sa profession d’agent immobilier.

En conséquence, le mandataire est habilité à prospecter, négocier et faire le travail d’entremise au nom et pour le compte du mandant, dans la limite des dispositions prévues par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et le décret n°72-678 du 20 juillet 1972, que l’agent commercial s’engage à respecter. "

(…)

«  Il s’engage à assister personnellement à la signature des compromis de vente ou des promesses de vente ou des baux en l’étude du notaire choisi par les parties, ainsi qu’à la signature de l’acte définitif.

(…)

«  L’agent s’engage à se conformer à l’obligation légale de formation continue des professionnels de l’immobilier (…) "

Aux termes de l’article relatif aux mandats de vente – et documents professionnels du titre 2 du même contrat :

« l’agent commercial s’engage à exploiter exclusivement les documents fournis par le mandant sur l’extranet ».

En l’espèce, bien que les parties ne communiquent pas le contrat de mandat conclu entre Madame [L] et la société LA FOURMI, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [O] a personnellement pris en charge la mission qui a été confiée par Madame [L] à l’agence immobilière, en autonomie, dès l’origine.

Madame [G] ne démontre pas que Madame [O] avait connaissance du type de construction tenant à l’assemblage de deux mobile homes.

Cependant, en tant que professionnelle de l’immobilier, Madame [O] aurait dû, au nom et pour le compte de la société LA FOURMI, se procurer le titre de propriété avant la signature de la promesse de vente, lequel contenait des informations utiles à communiquer à l’acheteuse. Or, Madame [O] ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle a sollicité le document auprès de Madame [L].

En conséquence, Madame [O] engage sa responsabilité à l’égard de Madame [G], sous réserve qu’un préjudice résulte de sa défaillance.

Sur la responsabilité de Maître [S]

Il est constant que, fort de son devoir de conseil, en application des articles 1240 et 1241 du code civil précité applicables à sa fonction d’officier ministériel, le notaire doit s’assurer de l’efficacité de l’acte qu’il reçoit et informer les parties sur la portée de leurs engagements.

Le notaire doit vérifier que le vendeur remplit son obligation de renseignement vis-à-vis de l’acquéreur. Il détermine la sincérité et le caractère complet et pertinent des informations fournies par le vendeur en s’assurant que l’acquéreur en a bien saisi la portée. Toutefois, le notaire recevant l’acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude.

Il lui appartient en particulier d’éclairer précisément les parties sur des points susceptibles de donner lieu à controverse, et il ne s’affranchit pas de ses obligations par la simple annexion de documents à l’acte qu’il établit (CA [Localité 32], 5 janv. 2016, n° 15/00265). Il ne peut annexer des documents à un acte qu’il instrumente sans prendre connaissance de leur contenu, ni sans reprendre dans ledit acte les informations pertinentes contenues dans les annexes, afin de s’assurer que l’acquéreur a bien pris connaissance de l’information qu’il annexe à son acte et de sa portée (TJ [Localité 37], 1re ch., 20 mars 2025).

Ainsi, le notaire engage sa responsabilité délictuelle s’il n’informe pas l’acquéreur de ce que le bien a été édifié sans permis de construire et/ou des incidences de ce défaut de permis de construire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au notaire de justifier de l’exécution de son obligation.

En l’espèce, l’acte de vente régularisé le 13 janvier 2020 devant Maître [E] désigne le bien objet de la vente, comme suit, sans plus de précision sur son mode constructif :

«  une maison de plain-pied divisée en véranda avec poêle, séjour, cuisine, deux chambres dont une avec placard, water closets, salle de bains

Atelier, sauna avec douche.

Jardin. "

Il est néanmoins observé que cette clause de désignation est strictement identique à celle figurant dans l’acte authentique de vente antérieur du 11 avril 2006.

Dans ces conditions, Maître [S] n’avait pas de raison de suspecter une réticence dolosive de la part de la venderesse.

Par ailleurs, si l’acte authentique de vente du 13 janvier 2020 du bien litigieux contient effectivement en annexe l’information selon laquelle le bien a été édifié sans permis de construire, il renvoie simplement à une note annexée par la formulation suivante : « l’origine de propriété antérieure est énoncée dans une note annexée » – sans autre mention spécifique.

L’annexe est constituée par la page 17 de l’acte authentique d’achat du bien par Madame [L] du 11 avril 2006 contenant l’article relatif l’origine de propriété à la fin duquel figure la mention suivante : « à cet égard le vendeur déclare qu’il a fait édifier ces constructions, sans avoir au préalable obtenu de permis de construire. L’Acquéreur reconnaît en avoir été informé dès la régularisation du compromis et déclare en faire son affaire personnelle, sans recours contre quiquonque ».

Si Madame [G] a effectivement attesté que ces documents préalablement annexés à la promesse de vente lui ont bien été remis, le notaire ne démontre pas qu’il a expressément informé la demanderesse de ce défaut ni a fortiori des conséquences qui en résultent.

Maître [S] ne saurait prétendre qu’une telle information n’était pas pertinente alors que, au-delà du risque de recours administratif et pénal et des conséquences qui en découlent, l’absence de régularité administrative interdit toute possibilité de transformation ou extension du bien.

Compte tenu de ces conséquences, qui ne sont pas spécifiées dans le corps de l’acte notarié lui-même ni dans les annexes, il incombait au notaire, tenu d’informer correctement les parties à l’acte, d’évoquer ce point particulier afin qu’il n’échappe pas à la vigilance de Madame [G].

L’annexion de la page 17 de l’acte authentique d’achat du bien par Madame [L] la venderesse du 11 avril 2006 à l’acte de vente ne suffit pas pour qu’il puisse être admis que, ce faisant, le notaire a satisfait à son obligation d’information et à son devoir de conseil. En effet, outre l’importance du nombre de pages annexées par les parties il est observé que les pages ne sont pas paraphées et qu’aucune mention de l’acte ne signale que les pièces annexées ont fait l’objet d’une lecture aux parties par le notaire rédacteur de l’acte, ou d’un commentaire particulier.

Ainsi, en omettant d’attirer l’attention des parties sur le défaut de permis de construire, Maître [S] a commis une faute à l’égard de Madame [G], qui était en droit d’être exactement renseignée sur la situation juridique du bien.

En conséquence, Maître [S] engage sa responsabilité à l’égard de Madame [G] sous réserve qu’il résulte un préjudice de cette faute.

Sur les préjudices de Madame [G]

Sur les frais liés à l’acquisition

Les frais notariés se composent des émoluments et des débours du notaire mais également des droits d’enregistrement recouvrés par le notaire et versés au service de la publicité foncière.

En application de l’article 1961 alinéa 3 du code général des impôts, les droits d’enregistrement ou la contribution prévue à l’article 879 sont restitués par l’administration fiscale lorsque la vente est annulée suivant décision de justice passée en force de chose jugée.

Ainsi, à la suite de l’annulation d’une vente, seuls les émoluments et les débours de notaire constituent un préjudice indemnisable. Cependant, les autres frais se rapportant aux droits de mutation et d’enregistrement n’en sont pas un.

En l’espèce, Madame [G] sollicite la prise en charge des frais qu’elle a exposés à hauteur de 20.087,50 euros, en ce compris les frais de notaire à hauteur de 17.700 euros. Si Madame [G] ne verse pas le relevé de compte du notaire comportant le détail des frais exposés, son offre préalable de prêt mentionne des frais de notaire à hauteur de 17.660 euros, outre des frais divers financés à hauteur de 2.427,50 euros.

Au regard du coût des droits de mutation et de la contribution de sécurité immobilière mentionné dans l’acte de vente à hauteur de 13.181 euros et de 227 euros, le montant des émoluments et débours du notaire s’élève à la somme de 4.252 euros – auxquels s’ajoutent les frais divers financés à hauteur de 2.427,50 euros, soit un total de 6.679,50 euros à la charge de Madame [G].

Sur le lien de causalité

Madame [G] n’aurait pas exposé ces dépenses si, informée par Madame [L] du type de construction et alertée par les professionnels de l’immobilier sur le défaut de permis de construire, elle n’avait pas acquis le bien.

Le lien de causalité entre les fautes commises par les défendeurs et le préjudice financier de Madame [G] est ainsi établi.

En conséquence, Madame [J] [L], la société LA FOURMI, Maître [E], Madame [O] et la société ALLIANZ seront condamnés in solidum à payer 6.679,50 euros à Madame [G] au titre des frais d’acquisition.

Sur le préjudice matériel

En vertu de l’article 12 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile :

«  Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ".

Aux termes de l’article 1178 alinéas 2, 3 et 4 du code civil

«  Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. "

En cas de nullité d’une vente d’immeuble, constituent un préjudice indemnisable le paiement par l’acquéreur de la taxe foncière, de l’assurance du prêt, ou de l’assurance habitation. Cependant, les dépenses de conservation du bien ne le sont pas (Cass. 3e civ., 12 oct. 2022, n° 20-22.911).

Les dépenses nécessaires à la conservation du bien exposées par l’acquéreur ouvrent droit à restitution à l’encontre du vendeur , en application de l’article 1352-5 du code civil (CA [Localité 38], 11 septembre 2020, 19/031937).

Sont exclus du préjudice indemnisable le prix de vente par ailleurs restitué à l’acquéreur par le vendeur ainsi que les échéances du contrat de prêt réglées par l’acquéreur dès lors qu’elles sont déduites du capital à restituer par la banque.

Par ailleurs, les dépenses exposées au titre des factures d’eau et d’électricité liées à l’utilisation du bien immobilier, et non afférentes à sa propriété, ne donnent pas lieu à restitution et ne constituent pas non plus un préjudice indemnisable.

En l’espèce, Madame [G] sollicite l’indemnisation des dépenses qu’elle a exposées, à hauteur de 30.933,16 euros, à parfaire.

En considération de ce qui précède, Madame [G] peut prétendre à la prise en charge de la taxe foncière, de l’assurance du prêt et de l’assurance habitation en lien avec le bien situé [Adresse 13] (et non pas avec son précédent logement).

Cependant, elle ne peut solliciter la prise en charges des frais qu’elle a engagés en électricité et en eau, – exclusivement liés à l’occupation du bien – ni ceux relatifs à l’entretien des espaces verts dès lors qu’elle ne démontre pas en quoi ces frais étaient nécessaires à la conservation du bien.

Ses dépenses sont justifiées jusqu’au mois de septembre 2023, à hauteur de 10.461,17 euros, comme suit :

*3.551,10 euros au titre de la taxe foncière (1118,10 euros pour l’année 2020 +1194 euros pour l’année 2021 +1239 euros pour l’année 2022);

*6.050,52 euros au titre de l’assurance du prêt (1.499,04 euros pour l’année 2020 +1.499,04 euros pour l’année 2021 +1.551,48 euros pour l’année 2022 +1.500,96 euros pour l’année 2023) ;

*859,55 euros au titre de l’assurance habitation (218,07 euros pour l’année 2021 +262,40 euros pour l’année 2022 +269,20 euros pour l’année 2023 +109,88 euros au titre d’un contrat d’assurance et d’assistance réparation fuite VEOLIA renouvelé le 2 juin 2022)

Sur le lien de causalité

Madame [G] n’aurait pas exposé ces dépenses si, informée par Madame [L] du type de construction et alertée par les professionnels de l’immobilier sur le défaut de permis de construire, elle n’avait pas acquis le bien.

Le lien de causalité entre les fautes commises par les défendeurs et le préjudice financier de Madame [G] est ainsi établi.

En conséquence, Madame [J] [L], la société LA FOURMI, Maître [E], Madame [O] et la société ALLIANZ seront condamnés in solidum à payer à Madame [G] la somme de 10.461,17 euros en réparation de son préjudice matériel.

Sur le préjudice moral

Madame [G] expose qu’elle souffre d’un préjudice moral, de par l’humiliation qu’elle ressent, et la perte de chance de devenir à nouveau propriétaire. Elle justifie le quantum de son préjudice par l’octroi d’un capital lui permettant d’emprunter moins et moins longtemps, compte tenu de son âge de la baisse inéluctable de ses revenus.

Madame [G] verse trois témoignages de personnes différentes, Madame [H] [C], Madame [W] [X], Madame [R] [V] née [G], qui attestent de ce qu’elle n’a jamais vécu [Adresse 14]. Les factures et avis d’imposition qu’elle communique par ailleurs pour établir ses préjudices démontrent la véracité de ces témoignages puisque Madame [G] est domiciliée chez Mme [G] [N] [Adresse 21].

Madame [G] verse également aux débats un courrier du 14 septembre 2020 à la BCPCE IARD par lequel elle a résilié son contrat d’assurance habitation précisant qu’elle n’occupait pas le bien puisque « procès pour arnaque en cours » (pièce 17 de la demanderesse) – tout en maintenant néanmoins l’assurance habitation propriétaire non occupant MATMUT.

Dans un tel contexte, l’attitude de Madame [G] traduit le sentiment de déloyauté qu’elle éprouve, outre la déception de ne pas avoir accompli son projet et la préoccupation d’entretenir un bien qu’elle ne veut pas habiter.

Par ailleurs, si Madame [G] a effectivement perdu la chance de devenir à nouveau propriétaire, de par son plus grand âge, et de par l’augmentation des taux d’intérêts, un tel préjudice est avant tout matériel et devrait se chiffrer par rapport à l’avantage financier d’être propriétaire plutôt que d’être locataire, ou par la différence entre les taux d’intérêts et le montant des cotisations qui lui ont été proposés à la fin de l’année 2020 et ceux qui seraient susceptibles de lui être proposés aujourd’hui. Cependant, Madame [G] n’en justifie pas. En tout état de cause, une telle situation constitue une source d’inquiétude pour Madame [G] quant à sa situation personnelle et financière future.

Sur le lien de causalité

Il est certain que si Madame [L] n’avait pas commis de réticence dolosive et si les professionnels de l’immobilier avaient été diligents, Madame [G] n’aurait pas acquis le bien litigieux ne souffrirait pas d’un tel préjudice moral.

Son préjudice moral sera évalué à la somme de 4.000 euros.

En conséquence, Madame [J] [L], la société LA FOURMI, Maître [E], Madame [O] et la société ALLIANZ seront condamnés in solidum à payer à Madame [G] la somme de 4.000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les appels en garantie

Il est rappelé que, en application de l’article 768 du code de procédure civil, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Sur l’appel en garantie de la société FOURMI contre Madame [O]

En vertu de l’article 1992 du code civil :

«  Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire ".

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil :

« le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Aux termes de l’article 1353 du code civil :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

Ce même article précise en son second alinéa :

« Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation »

Pour engager la responsabilité de son auteur, la victime doit ainsi rapporter la preuve de l’existence de l’obligation contractuelle, à charge pour le débiteur de démontrer qu’il a exécuté son obligation. L’indemnisation nécessite en outre la démonstration d’un préjudice prévisible résultant de l’inexécution ou du retard, et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, la société LA FOURMI considère que Madame [O] a manqué à ses obligations de mandataire et notamment, à son devoir de conseil auquel, en tant que professionnel de l’immobilier elle se trouvait tenue.

Cependant, si Madame [O] a manqué de vigilance, la société FOURMI était tenue de lui donner toute instruction utile, et notamment, celle de se procurer le titre de propriété.

Aussi, la défaillance de Madame [O] n’écarte pas la faute de la société FOURMI, laquelle aurait dû veiller à recueillir le titre de propriété et toutes les informations susceptibles d’intéresser les parties.

Compte tenu de la défaillance de Madame [O], sa responsabilité sera néanmoins retenue à hauteur de 10%.

En conséquence, Madame [O] sera condamnée à garantir la société LA FOURMI des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 10% en ce compris la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Sur l’appel en garantie de la société ALLIANZ contre Madame [O] et Madame [L]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil :

« le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Aux termes de l’article 1353 du code civil :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

Ce même article précise en son second alinéa :

« Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation »

Pour engager la responsabilité de son auteur, la victime doit ainsi rapporter la preuve de l’existence de l’obligation contractuelle, à charge pour le débiteur de démontrer qu’il a exécuté son obligation. L’indemnisation nécessite en outre la démonstration d’un préjudice prévisible résultant de l’inexécution ou du retard, et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, la société ALLIANZ fait observer que Madame [O] était tenue d’assurer les visites et que, en sa qualité de venderesse, Madame [L] doit supporter toute condamnation.

Cependant, si Madame [O] était tenue d’assurer les visites, la société LA FOURMI était tenue de lui donner toute instruction utile, et notamment, celle de se procurer le titre de propriété.

Aussi, la réticence dolosive de Madame [L] et la faute de Madame [O] n’écartent pas la faute commise par la société LA FOURMI qui, indépendamment de l’information sur le type de construction, et des défaillances de son agent commercial, aurait dû veiller à recueillir le titre de propriété et toutes les informations susceptibles d’intéresser les parties.

Compte tenu de la défaillance de Madame [O], sa responsabilité sera néanmoins retenue à hauteur de 10%.

En ce qui la concerne, Madame [L] sera déclarée responsable à hauteur de 30%.

En conséquence, Madame [O] sera condamnée à garantir la société ALLIANZ des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 10% en ce compris la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens et Madame [L] sera condamnée à garantir la société ALLIANZ des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 30% en ce compris la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Sur l’appel en garantie de Madame [O] contre Madame [L]

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Pour engager la responsabilité de son auteur, la victime doit rapporter la preuve d’une faute commise à son encontre, d’un préjudice dont elle souffre et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, Madame [O] sollicite la condamnation de Madame [L], à la garantir contre toute condamnation au motif que la venderesse lui a dissimulé les vices affectant le bien immobilier et a donc commis une faute à son égard.

Cependant, la réticence dolosive de Madame [L] n’écarte pas la faute de Madame [O], laquelle aurait dû solliciter son titre de propriété auprès de Madame [L], et vérifier les informations qu’il contenait. Néanmoins, Madame [L] sera déclarée responsable à hauteur de 30% des condamnations prononcées à l’encontre de Madame [O].

En conséquence, Madame [L] sera condamnée à garantir Madame [O] des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 30% en ce compris la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [L], la société LA FOURMI, Maître [E], Madame [O] et la société ALLIANZ , parties perdantes, doivent être condamnée in solidum au paiement des dépens.

Ces dépens incluent les frais de publication au service de publicité foncière de l’assignation et du présent jugement.

Il convient d’accorder à Maître Corinne MAGALHAES, avocate au Barreau de Meaux, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande que Madame [J] [L], la société LA FOURMI, Maître [E], Madame [O] et la société ALLIANZ soit condamnés in solidum à payer à Madame [G] une somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande également de rejeter toute autre demande formulée par les autres parties sur ce même fondement.

Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi n’en dispose autrement ou que le juge écarte l’exécution provisoire de droit s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, compte tenu de l’enjeu principal du présent litige, tenant à la nullité de la vente immobilière, l’exécution provisoire du jugement apparaît incompatible avec la nature de l’affaire.

Elle sera donc écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société LA FOURMI irrecevable en sa fin de non-recevoir ;

DECLARE la société ALLIANZ recevable en son intervention volontaire ;

PRONONCE la nullité de l’acte authentique de vente conclu entre Madame [J] [L] et Madame [M] [G] le 13 janvier 2020 devant Maître [K] [S], notaire portant sur « une maison de plain-pied divisée en véranda avec poêle, séjour, cuisine, deux chambres dont une avec placard, water closets, salle de bains. Atelier, sauna avec douche. Jardin. » située [Adresse 16] ([Adresse 25]), cadastrée section AP n°[Cadastre 8], d’une surface de 00 ha 02 a 13 ca, et le droit avec tous copropriétaires au passage commun dénommé [Adresse 33][Adresse 31], cadastré section AP n°[Cadastre 7], d’une surface de 00 ha 03 a 27 ca ;

CONDAMNE Madame [J] [L] à payer à Madame [M] [G] la somme de 227.000 euros au titre de la restitution du prix versé en exécution du contrat de vente du 13 janvier 2020, avec intérêt légal à compter de la date de l’assignation ;

ORDONNE le transfert de propriété des biens désignés ci-avant dans le patrimoine de Madame [J] [L] à compter du 13 janvier 2020,

ORDONNE la publication de la présente décision au service chargé de la publicité foncière ;

PRONONCE la caducité du contrat de prêt n°6655681 souscrit par Madame [M] [G] auprès de la banque BRED BANQUE POPULAIRE le 4 décembre 2019 à hauteur de 219.000 euros,

CONDAMNE Madame [M] [G] à payer à la société BRED BANQUE POPULAIRE la somme de 219.000 euros au titre de la restitution du capital emprunté dont devra être déduit le montant du capital et des intérêts versés à la banque par l’emprunteuse ;

CONDAMNE Madame [J] [L], la société LA FOURMI, Maître [K] [E], Madame [U] [O] et la société ALLIANZ in solidum à payer à Madame [M] [G] la somme de 17.140,67 euros en réparation de son préjudice matériel :

*6.679,50 euros au titre des frais d’acquisition ;

*3.551,10 euros au titre du paiement des taxes foncières ;

*6.050,52 euros au titre du paiement de l’assurance du prêt ;

*859,55 euros au titre du paiement de l’assurance habitation

DEBOUTE Madame [M] [G] de sa demande d’indemnisation pour le surplus de ses demandes au titre du préjudices matériel ;

CONDAMNE Madame [J] [L], la société LA FOURMI, Maître [K] [E], Madame [U] [O] et la société ALLIANZ in solidum à payer à Madame [M] [G] la somme de 4.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [U] [O] à garantir la société LA FOURMI des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 10% en ce compris la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civilen et aux dépens,

CONDAMNE Madame [U] [O] à garantir la société ALLIANZ des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 10% en ce compris la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

CONDAMNE Madame [J] [L] à garantir la société ALLIANZ des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 30% en ce compris la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

CONDAMNE Madame [J] [L] à garantir Madame [U] [O] des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 30% en ce compris la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens;

CONDAMNE Madame [J] [L], la société LA FOURMI, Maître [K] [E], Madame [U] [O] et la société ALLIANZ in solidum aux dépens incluant les frais de publication de l’assignation et de la présente décision au service de la publicité foncière ;

ACCORDE à Maître Corinne MAGALHAES, avocate au Barreau de Meaux, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [L], la société LA FOURMI, Maître [K] [E], Madame [U] [O] et la société ALLIANZ in solidum à payer à Madame [M] [G] la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes de Madame [J] [L], la société LA FOURMI, Maître [K] [E], Madame [U] [O], la société ALLIANZ et la banque BRED BANQUE POPULAIRE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire

DIT qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT