N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00179 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GKHW

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 5] HABITAT

C/

[C] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 02 Juillet 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Delphine BIRMELÉ

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 02 Juillet 2025 :

Entre :

Société [Localité 5] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric LONGEAGNE, substitué par Maître Eric VALLERON, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [C] [Z]

née le 10 Novembre 1985 à [Localité 5] (87)

demeurant [Adresse 2]

COMPARANTE en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Juin 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 02 Juillet 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 août 2023 à effet du 28 août 2023, pour une durée d’un an renouvelable, [Localité 5] HABITAT a donné à bail à Mme [C] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 460 € outre un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Par acte d’huissier de Justice délivré le 20 février 2025 (remis à personne), LIMOGES HABITAT a fait assigner sa locataire, Mme [C] [Z], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 30 octobre 2024 d’un commandement de payer les loyers,

▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de tous occupants de son chef et ce conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8, L 431-1 et L 433-1 à L 433-2, et R 411-1 à R 411-3, R 412-1 à R 412-4, R 432-1 à R 432-2, R 433-1 à R 433-7, R 441-1 et R 442-1 à R 442-4 du Code des procédures civiles d’exécution, et voir autoriser le requérant à faire séquestrer les meubles et objets mobiliers dans un garde meuble aux frais de la locataire,

▸ condamner Mme [C] [Z], au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 7.143,98 € au titre des loyers et charges, assortie des intérêts au taux légal, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ condamner Mme [C] [Z] au paiement d’une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement délivré le 30 octobre 2024 .

A l’audience du 4 juin 2025, LIMOGES HABITAT, représenté par M^e VALLERON avocat au barreau de LIMOGES, a sollicité le bénéfice de son assignation, actualisant la dette à la somme de 9.122,42 euros.

[Localité 5] HABITAT s’oppose à des délais de paiements au vu de l’importance de la dette et de versements insuffisants.

Mme [C] [Z], présente en personne, expose ne pas pouvoir payer sa dette.

Elle explique avoir eu un arrêt de travail et avoir repris à temps partiel. Elle déclare percevoir la somme de 800 € par mois, avoir deux enfants à charge. Elle affirme ne pas avoir d’autres dettes et vouloir déménager.

Les conclusions de l’enquête sociale réalisée par la Préfecture de la Haute [Localité 6], conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, ont été communiquées aux parties.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6] par voie électronique le 27 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 5] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 17 octobre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 30 octobre 2024, [Localité 5] HABITAT a fait délivrer à Mme [C] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4.913,46 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

La défenderesse n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 décembre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la Loi n 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la locataire a fait des versements très irréguliers et insuffisants (9 versements uniquement depuis la conclusion du bail).

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [C] [Z] au paiement à titre provisionnel de la somme de 9.122,42 €, arrêtée au 28 mai 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.690,89 € à compter du 30 octobre 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

La locataire reconnaît à l’audience ne pas pouvoir régler sa dette malgré la reprise de son travail à temps partiel. Elle admet que le loyer de plus de 700 euros et bien trop élevé par rapport à ses ressources de 800 euros par mois.

En conséquence de quoi, aucun délai de paiement ne lui sera accordé.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Dès lors que les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation, il convient d’accorder en référé une provision au titre de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, soit 732,39 € (montant non révisable au regard de son caractère indemnitaire), que Madame [C] [Z] aurait payé en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter du 31 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Madame [C] [Z], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, soit 158,67 €.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 5] HABITAT les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [C] [Z] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 31 décembre 2024 ;

AUTORISONS [Localité 5] HABITAT, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3] à faire procéder à l’expulsion de Madame [C] [Z] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [C] [Z] à payer à titre provisionnel à [Localité 5] HABITAT la somme de 9.122,42 € ( neuf mille cent vingt-deux euros et quarante-deux centimes) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 28 mai 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.690,89 euros ( mille six cent quatre-vingt-dix euros et quatre-vingt-neuf centimes) à compter du 30 octobre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 31 décembre 2024 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi;

CONDAMNONS Madame [C] [Z] à payer à titre provisionnel à [Localité 5] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation de 732,89 euros ( sept cent trente-deux euros et quatre-vingt-neuf centimes) à compter du 29 mai 2025 (les indemnités d’occupation du 31 décembre 2024 au 28 mai 2025 étant inclus dans la dette de 9.122,42 euros) jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [C] [Z] à payer à [Localité 5] HABITAT la somme de 300 euros (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [C] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 octobre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Delphine BIRMELÉ