TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2024/

du 06 Juin 2024

Enrôlement : N° RG 20/02671 – N° Portalis DBW3-W-B7E-XLVF

AFFAIRE : M. [G] [R] ( la SAS SELARL D’AVOCATS JURIS-THALES)

C/ Syndic. de copro. [Adresse 7] (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 21 Mars 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 06 Juin 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [G] [R]

né le 24 Mai 1946 à [Localité 8], demeurant et domicilié [Adresse 10]

Madame [B] [F] épouse [R]

née le 12 Mars 1949 à [Localité 5], demeurant et domiciliée [Adresse 9]

tous deux représentés par Maître Georges BANTOS de la SAS SELARL D’AVOCATS JURIS-THALES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet THINOT, SAS immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 301 985 271, dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [R] et Madame [B] [F] épouse [R] sont propriétaires d’un appartement et d’une cave au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 6] sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le SAS CABINET THINOT est le syndic de cette copropriété.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 5 décembre 2019, au cours de laquelle ont été adoptées deux résolutions portant les numéros 5 et 6 concernant l’approbation des comptes de l’exercice 2018-2019 et le quitus au syndic.

Les époux [R] ont voté contre ces deux résolutions.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2020, les époux [R] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins principalement de prononcer l’annulation de ces résolutions, d’ordonner au Syndicat des copropriétaires de reprendre les comptes puis de convoquer une nouvelle assemblée générale aux frais du syndic en exercice pour les approuver et donner quitus au syndic, en arguant d’irrégularités comptables.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 20/02671.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 21 février 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les époux [R] demandent au tribunal, au visa des articles 14-3 et 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, de la loi du 31 décembre 1985 et de l’article 10 l’arrêté du 14 mars 2005, de :

— JUGER l’intérêt à agir et la recevabilité de Monsieur [G] [R] et Madame [B] [R] en leurs qualités de copropriétaires ;

— JUGER la violation de l’article 18-1 de la loi de 1965 à raison de l’absence d’accès à l’information de Monsieur [G] [R] et Madame [B] [R] en leurs qualités de copropriétaires ;

— JUGER la violation, par le Syndic en exercice agissant es-qualité de représentant du Syndicat des Copropriétaires, de l’article 10 de l’arrêté du 14 mars 2005 ;

— PRONONCER l’annulation des résolutions n°5 et n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 05 décembre 2019 ;

— ORDONNER au Syndicat des Copropriétaires, pris en la personne de son Syndic de reprendre les comptes et ce depuis temps non prescrit, puis de convoquer une nouvelle assemblée générale, aux frais du Syndic en exercice, avec mission de voter les résolutions suivantes :

• Approbation des comptes repris pour l’exercice de la période du 01/07/2018 au 30/06/2019

• Quitus au Syndic pour sa gestion de l’exercice écoulé.

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] sis [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic en exercice le Cabinet THINOT, SAS au Capital de 100.000€, RCS [Localité 8] B301985271, dont le Siège Social est sis à [Localité 4], pris en la personne de son Président en exercice domicilié es-qualité audit siège, à verser à Monsieur [G] [R] et à Madame [B] [R] la somme de 1.500€, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] sis [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic en exercice le Cabinet THINOT, SAS au Capital de 100.000€, RCS [Localité 8] B301985271, dont le Siège Social est sis à [Localité 4], pris en la personne de son Président en exercice domicilié es-qualité audit siège aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 21 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] demande au tribunal, au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 et de l’arrêté du 14 mars 2005, de :

— DEBOUTER Monsieur [G] [R] et Madame [B] [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER les époux [R] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 4.000 euros au titre de l’article de 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens (article 696 CPC) dont distraction au profit de Maitre Benjamin NAUDIN Avocat sur son affirmation de droit.

*

La clôture de la procédure est intervenue le 26 octobre 2023.

L’affaire a été fixée à l’audience du 25 janvier 2024, puis renvoyée à l’audience du 21 mars 2024.

La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2024.

***

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas susceptibles d’être qualifiées de prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais constituent de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’est donc pas tenu d’y répondre.

Sur la demande principale d’annulation des résolutions numéro 5 et 6 de l’assemblée générale du 5 décembre 2019

Les résolutions dont l’annulation est sollicitée concernent d’une part l’approbation des comptes pour la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 (résolution n°5), et d’autre part le quitus donné au syndic pour sa gestion (résolution n°6).

Sur le moyen tiré du défaut d’accès aux pièces justificatives des comptes

L’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat.

Selon l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9.

Lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d’accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.

Le copropriétaire peut se faire assister par un membre du conseil syndical ou par son locataire ou se faire représenter par lui.

Tout copropriétaire peut obtenir une copie des pièces justificatives à ses frais.

En l’espèce, les époux [R] soutiennent qu’ils n’ont pas eu un accès suffisant aux pièces justificatives des comptes avant la tenue de l’assemblée générale car la copie de certains documents leur aurait été refusée par le syndic.

Le tribunal constate en premier lieu que les requérants ne précisent pas le détail des pièces dont la copie leur aurait été refusée, de sorte qu’il n’est pas possible de s’assurer que celles-ci constituaient bien des pièces justificatives des charges de copropriété au sens de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont la copie peut être demandée par tout copropriétaire.

Par ailleurs, le fait que chaque copropriétaire puisse obtenir une copie de ces pièces à ses frais n’implique pas que les copies sollicitées doivent être immédiatement délivrées lors de la consultation des documents, le syndic devant être matériellement mis en mesure de répondre à la demande et de facturer au copropriétaire les frais afférents à celle-ci.

Dès lors, le seul fait que Monsieur [R] ait sollicité la copie de certaines pièces lors de sa venue dans les locaux du syndic et qu’il ait, à cette occasion, été invité à se rapprocher du conseil syndical qui était déjà en possession des documents réclamés (ce qui n’est pas contesté) est insuffisant à démontrer que les copies sollicitées lui auraient été expressément refusées par le syndic, alors qu’il ressort de l’attestation de Madame [O], responsable du service comptabilité, que Monsieur [R] se serait montré menaçant et insultant et qu’il n’est par ailleurs pas justifié qu’il aurait par la suite maintenu ou réitéré sa demande de copie, au besoin par courrier.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que la procédure d’accès aux pièces justificatives des comptes n’aurait pas été respectée, de sorte qu’il n’y a pas lieu à annulation des résolutions attaquées sur ce fondement.

Sur le moyen tiré de l’existence d’irrégularités comptables

En vertu de l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret.

A cet égard, l’article 7 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires énonce que peut être créé notamment un sous-compte 47 dit « Compte d’attente » comprenant un compte 471 « Compte en attente d’imputation débiteur » et un compte 472 « Compte en attente d’imputation créditeur ».

L’article 10 de l’arrêté précité précise que ce compte 47 dit « Compte d’attente » doit être soldé à la fin de l’exercice ou à défaut justifié ligne à ligne.

L’article 7 indique en outre qu’un sous-compte 48 dit « Compte de régularisation » peut également être prévu, comprenant un compte 486 « Charges payées d’avance » et un compte 487 « Produits encaissés d’avance », qui sert à inscrire les charges ou produits se rapportant en totalité ou en partie à l’exercice suivant.

La comptabilité du syndicat comprend également un compte financier 50 dit « Fonds placés ».

Par ailleurs, l’article 8 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires prévoit que les comptes arrêtés à la clôture de l’exercice font l’objet de documents de synthèse présentés aux copropriétaires, qui comprennent nécessairement l’état financier, le compte de gestion général du syndicat des copropriétaires et l’état des travaux de l’article 14-2 précité et des opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l’exercice, établis sous forme de tableaux conformes aux modèles prévus à titre obligatoire aux annexes nos 1, 2, 3, 4 et 5 du présent décret.

L’état financier présente l’état des créances et des dettes. Il comporte la situation de trésorerie mentionnée à l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et fait apparaître le montant des emprunts restant dus.

Le compte de gestion général présente les charges et les produits de l’exercice. Il comprend le compte de gestion pour opérations courantes et le compte de gestion pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles.

L’état des travaux de l’article 14-2 et des opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l’exercice fait apparaître en fin d’exercice le réalisé et le prévisionnel de chaque opération.

Les comptes de l’exercice clos sont à présenter pour leur approbation par les copropriétaires avec le budget voté correspondant à cet exercice et le comparatif des comptes approuvés de l’exercice précédent.

Les excédents ou insuffisances des charges ou produits sur opérations courantes sont répartis à l’arrêté des comptes entre chacun des copropriétaires en fonction des quotes-parts afférentes à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est précisé que pour les charges et produits pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles, la répartition est opérée selon les mêmes modalités et ne peut intervenir qu’à la clôture définitive de chacune des opérations concernées.

En l’espèce, les époux [R] pointent des irrégularités qui existeraient depuis plusieurs années et concerneraient particulièrement le compte d’attente, le compte de régularisation et le compte financier relatif aux fonds placés. Ils affirment que le compte 47, non soldé en fin d’exercice, ne serait pas justifié ligne par ligne comme l’exige la loi. Par ailleurs, les comptes seraient faux dès lors que les fonds des comptes 47, 48 et 50 ne seraient pas réaffectés tandis que des écarts inexpliqués existeraient entre les montants desdits comptes et ceux de l’exercice clos.

Il convient de constater en premier lieu que les époux [R] ne précisent pas en quoi les écarts relevés s’agissant de ces différents comptes révèleraient l’existence d’erreurs comptables, dès lors que les montants inscrits sur ces comptes sont justifiés. L’existence de certains écarts entre le budget prévisionnel et le budget effectivement dépensé et soumis au vote n’est ainsi aucunement anormal.

Il résulte par ailleurs des pièces produites et des explications apportées par le syndicat des copropriétaires qu’aucune irrégularité n’est démontrée dans la tenue des comptes.

En effet, si le compte 47 n’a effectivement pas été soldé en fin d’exercice, le syndicat des copropriétaires établit que son montant pour l’exercice clos (5.919,19 euros) correspond à une somme de 5.875,10 euros en attente de remboursement par l’assurance au titre de travaux concernant le portail de la copropriété, ce qui ressort de l’état des dépenses de l’exercice sous l’intitulé « travaux et remboursement sinistre » (page 2 de l’état des dépenses 2018/2019) contrairement à ce que prétendent les requérants, ainsi qu’à une somme de 44,09 euros au titre des frais de fonctionnement du conseil syndical, qui sont justifiés à hauteur de 41 euros dans le même état des dépenses et dont le solde à hauteur de 44,09 euros ressort de la balance comptable de l’exercice. La différence minime de 3,09 euros mise en évidence au titre de ces frais ne peut suffire à établir l’existence d’une irrégularité comptable.

S’agissant du compte 48, il est précisé qu’il a servi à régler la prime d’assurance d’un montant de 15.951,10 euros pour l’exercice suivant dont l’avis a été reçu avant le début de l’exercice, ce qui relève bien d’une inscription au compte de régularisation au titre des charges payées d’avance (compte 486) contrairement à ce que soutiennent Monsieur et Madame [R]. Le montant inscrit est en outre parfaitement justifié au regard de l’état des dépenses pour l’exercice suivant (2019/2020) dont il ressort expressément sous l’intitulé « 616000 Primes d’assurance » (page 2 de l’état des dépenses 2019/2020 dans le compte-rendu de gestion correspondant).

Il n’est par ailleurs aucunement démontré que les sommes inscrites sur le compte 50, correspondant aux fonds placés par le syndicat sur différents comptes d’épargne, ne seraient pas justifiées, alors qu’il appartient aux époux [R] qui se prévalent d’irrégularités de les prouver et que les sommes contestées ressortent expressément de la balance des comptes au 30/06/2019 au titre des sommes figurant sur le livret A et le livret B de la copropriété.

Il sera enfin remarqué que le syndicat des copropriétaires justifie que les comptes ayant été approuvés pour l’exercice 2018/2019 ont été vérifiés, préalablement à l’assemblée générale, par les membres du conseil syndical, dont certains exercent la profession de comptable, et ont été validés sans réserves par ce dernier tel que cela ressort du rapport joint à la convocation.

Les erreurs comptables alléguées ne sont ainsi pas démontrées et il n’y a pas lieu d’annuler les résolutions n°5 et 6 de l’assemblée générale du 5 décembre 2019, ni d’ordonner la rectification des comptes.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les époux [R], qui succombent à la présente instance, seront condamnés aux dépens.

Ils seront également condamnés à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition des parties au greffe,

DEBOUTE Monsieur [G] [R] et Madame [B] [F] épouse [R] de leur demande d’annulation des résolutions numéro 5 et 6 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 2] en date du 5 décembre 2019 ;

DEBOUTE Monsieur [G] [R] et Madame [B] [F] épouse [R] de leur demande tendant à ordonner au syndicat de rectifier les comptes de la copropriété [Adresse 6] sis [Adresse 2] et de convoquer une nouvelle assemblée générale ;

CONDAMNE Monsieur [G] [R] et Madame [B] [F] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET THINOT, la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [R] et Madame [B] [F] épouse [R] aux dépens de la présente instance ;

AUTORISE la distraction des dépens au profit de Maitre Benjamin NAUDIN, qui en a fait la demande ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le six juin deux mille vingt quatre

LE GREFFIER LE PRESIDENT