TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Pierre-Jean BRENIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Roger LEMONNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/04248 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UZM

N° MINUTE : 5

JUGEMENT

rendu le 16 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

[Adresse 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [E],

[Adresse 2]

représenté par M^e Pierre-Jean BRENIER, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 16 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/04248 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UZM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2023, Madame [R] [D] a consenti un bail d’habitation à M. [L] [E] sur des locaux situés au [Adresse 2] (escalier D, étage 5, porte droite), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 991,97 euros et d’une provision pour charges de 90 euros.

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution dans le cadre du dispositif VISALE.

À la suite de divers incidents de paiement, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution et le montant des sommes dues par M. [L] [E] lui a été réglé par la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6 491,82 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [E] le 30 janvier 2024.

Par assignation du 9 avril 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6 526,79 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 6 491.82 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 19 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi, à la demande du défendeur, pour être finalement retenue à l’audience du 13 novembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 novembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 novembre 2024, s’élève désormais à 6 661,24 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. La société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [L] [E], représenté par son conseil, conteste le montant de la dette aux motifs que des versements effectués auprès du bailleur pour rembourser la dette n’ont pas été pris en compte. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement pendant 12 mois, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Par note en délibéré autorisée, le 26 novembre 2023 la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait parvenir un décompte locatif actualisé au 21 novembre 2024, aux termes duquel il apparait que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réceptionné un versement du bailleur d’un montant de 2 198 euros, le 18 novembre 2024. La caution indique que la dette s’élève à ce jour à la somme de 4 363, 24 euros, qu’elle maintient l’intégralité de ses demandes et qu’elle ne s’oppose pas à la demande de délai de paiement formulée par le défendeur.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En application de l’article 2306 du code civil la caution est subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail, cette subrogation lui permettant de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives visant les sommes versées par elle ainsi que le décompte locatif du bailleur.

La subrogation ne lui conférant pas plus de droits que n’en dispose le bailleur, il doit se conformer aux obligations procédurales auxquelles ce dernier est soumis en cas d’action en résiliation du bail pour motif d’impayés.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 29 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6 491,82 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 mars 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la caution, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, il pourra être procédé à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 novembre 2024, M. [L] [E] lui devait la somme de 4 363.24 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [L] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la caution, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024 conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [L] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 116.68 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés.

M. [L] [E] sera ainsi condamnée au paiement de cette indemnité à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes qu’il aura réglées à ce titre au bailleur et justifiées par une quittance subrogative.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er mars 2023 entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS, d’une part, et M. [L] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (escalier D, étage 5, porte droite) est résilié depuis le 30 mars 2024,

CONDAMNE M. [L] [E] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS la somme de 4 363.24 euros (quatre mille trois cent soixante-trois euros et vingt-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024,

AUTORISE M. [L] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 365 euros (trois cent soixante-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [E],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 mars 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [L] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [L] [E] sera condamné à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, au bailleur ou à la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS dans la limite des sommes qu’il aura réglées à ce titre et justifiées par une quittance subrogative,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [L] [E] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [L] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 janvier 2024 et celui de l’assignation du 9 avril 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge