TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 21 Novembre 2024

GROSSE :

Le 13 février 2025

à M^e FABRICE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 février 2025

à M. [N]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05901 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5PQF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. SERGIC RESIDENCES SERVICES (NOM COMMERCIAL TWENTY CAMPUS)

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [F] [N]

né le 26 Juillet 2003 à [Localité 5] ([4])

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 2 janvier 2023 ayant pris effet le 31 janvier 2023, la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (NOM COMMERCIAL TWENTY CAMPUS) a donné à bail à Monsieur [F] [N] un appartement meublé avec services para-hôteliers soumis à la loi du 06 juillet 1989, situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 395,33 euros TTC, outre 85 euros au titre charges forfaitaires et 50 euros TTC de forfait para-hôtelier ;

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (NOM COMMERCIAL TWENTY CAMPUS) a fait signifier à Monsieur [F] [N] par acte de commissaire de justice, en date du 29 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour un montant de 2 298,77 euros, en principal ;

La situation d’impayés a été signalé à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 30 mai 2024 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, dénoncé le 20 septembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (NOM COMMERCIAL TWENTY CAMPUS) a fait assigner Monsieur [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, statuant en référé, aux fins de voir en substance :

— constater acquise au profit de la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (NOM COMMERCIAL TWENTY CAMPUS), la clause résolutoire visée dans le bail liant les parties et que le bail liant les parties se trouve résilié au 29 juillet 2024 ;

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [F] [N], ainsi que tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

— dire et juger qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées dans un lieu désigné par elles , et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [F] [N] à titre provisionnel au paiement de la somme de 1 534,53 euros au titre de l’arriéré de loyers et provisions sur charges, somme arrêtée au 29 juillet 2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamner Monsieur [F] [N] à payer à la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (NOM COMMERCIAL TWENTY CAMPUS) la somme de 163,11 euros correspondant au coût du commandement de payer et de sa dénonce à la CCAPEX

— condamner Monsieur [F] [N] à verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 565,88 euros laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit, ce jusqu’à parfaite libération effective des lieux par remise des clés ;

— condamner Monsieur [F] [N] à verser à la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (NOM COMMERCIAL TWENTY CAMPUS) la somme de 480 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Monsieur [F] [N] à verser à la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (NOM COMMERCIAL TWENTY CAMPUS) la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner [F] [N] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la CCAPEX ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024 date à laquelle la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (NOM COMMERCIAL TWENTY CAMPUS) représentée par son avocat, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 4 204,16 euros arrêtée au 3 novembre 2024 ;

Monsieur [F] [N], comparaissant en personne, a indiqué avoir effectué un virement de 700 euros le 13 novembre 2024 à la société bailleresse. Il demande les plus larges délais de paiement déclarant travailler à l’aéroport et percevoir 1 200 euros par mois de salaire.

En réplique, la partie demanderesse a déclaré être d’accord avec l’octroi de délais de paiement et a été autorisée à confirmer en cours de délibéré, le paiement de 700 euros évoqué par le locataire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 20 septembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 21 novembre 2024.

La SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (NOM COMMERCIAL TWENTY CAMPUS) justifie en outre avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 30 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 19 septembre 2024.

Par conséquent la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (NOM COMMERCIAL TWENTY CAMPUS) est recevable en ses demandes ;

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 29 mai 2024 pour un montant de 2 298,77 euros, en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 juillet 2024 et que le bail à usage d’habitation liant les parties est résilié de plein droit à cette date ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (NOM COMMERCIAL TWENTY CAMPUS) fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et un décompte actualisé à la somme de 4 204,16 euros au 3 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse ;

La société requérante a confirmé par une note en délibéré reçue le 7 février 2025 avoir encaissé la somme de 700 euros versée par le défendeur le 13 novembre 2024 ;

Il y a lieu en conséquence de déduire du montant de la provision sollicitée, la somme de 700 euros ainsi que les sommes de 130 euros correspondant à un complément de facturation non justifié et de 733 euros non justifiée ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 2 641,16 euros au 13 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, Monsieur [F] [N] sera condamné à payer à la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (NOM COMMERCIAL TWENTY CAMPUS), à titre provisionnel, la somme de 2 641,16 euros, à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 13 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des débats et du décompte locatif produit par la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (NOM COMMERCIAL TWENTY CAMPUS), que le locataire a repris avant l’audience le paiement du loyer courant ;

Le locataire a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, faisant valoir la reprise du paiement du loyer et en déclarant percevoir 1 200 euros de salaire par mois ;

Compte tenu de ces éléments, de la reprise des règlements, du montant de la dette et de l’accord de la société bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [F] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 1] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la requérante sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

· Monsieur [F] [N], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (NOM COMMERCIAL TWENTY CAMPUS), une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges et accessoires, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 565,88 euros au total sans intérêts, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, sans que cette indemnité ne soit indexée,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient à la société requérante, qui prétend que la défaillance du requis lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

La SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (NOM COMMERCIAL TWENTY CAMPUS) sollicite la condamnation de Monsieur [F] [N] à lui payer la somme de 480 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

La SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (NOM COMMERCIAL TWENTY CAMPUS) ne justifiant pas d’un préjudice distinct sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts de surcroît non formulée à titre provisionnel ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [N] qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de sa dénonce à la CCAPEX, par application de l’article 696 du Code de procédure civile ;

L’équité commande en outre de condamner Monsieur [F] [N] à payer la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (NOM COMMERCIAL TWENTY CAMPUS), la somme de 200 euros en faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 et de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (NOM COMMERCIAL TWENTY CAMPUS) recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 29 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [N] à payer à titre provisionnel à la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (NOM COMMERCIAL TWENTY CAMPUS) la somme de 2 641,16 euros, à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 13 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [F] [N] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités successives de 73 euros, payables au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [F] [N] et à celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 1], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Monsieur [F] [N] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au requérant ou à son mandataire, soit 565,88 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée ;

DEBOUTONS la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (NOM COMMERCIAL TWENTY CAMPUS) de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [N] à payer à la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (NOM COMMERCIAL TWENTY CAMPUS) de la somme de 200 euros au titre au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [N] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de sa dénonce à la CCAPEX ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE