TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 01 Février 2024

GROSSE :

Le 05 avril 2024

à M^e PLANTARD Maxime

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EXPEDITION :

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N° RG 23/07415 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4HIQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [P] [G], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 31 juillet 2008 ayant pris effet le 04 août 2008, la S.A d’HLM LOGIREM a consenti à Madame [G] [P] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 367,74 euros outre 123,20 euros au titre des provisions pour charges générales, 31,50 euros au titre de la consommation d’eau froide et 31,75 euros au titre de la consommation d’eau chaude.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [G] [P] le 28 juin 2023, pour un montant en principal de 1449,50 euros, et d’avoir à justifier d’une assurance.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 30 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, dénoncé le 21 novembre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la S.A VILOGIA VENANT AUX DROITS DE LA SA LOGIREM a fait assigner en référé Madame [G] [P] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d’obtenir en substance :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire en application de l’article 7g et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour défaut de justification d’une assurance et de paiement de loyers ;

— ordonner en conséquence, l’expulsion de Madame [G] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 1727,20 euros due au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 08 novembre 2023, et ce avec intérêt de droit à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens y compris les frais du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er février 2024.

A l’audience, la S.A VILOGIA VENANT AUX DROITS DE LA SA LOGIREM représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 626,20 euros au 15 janvier 2024. La société requérante a été autorisée à confirmer, en cours de délibéré, si elle maintenait l’ensemble de ses demandes compte tenu de la diminution de la dette ;

Madame [G] [P] citée par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 04 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 20 novembre 2023 a été dénoncée le 21 novembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 1er février 2024.

Par ailleurs, la S.A VILOGIA VENANT AUX DROITS DE LA SA LOGIREM justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Enfin la SA VILOGIA justifie par l’acte authentique de vente reçu le 26 octobre 2022 par Maître [B] [W] notaire à [Localité 5], avoir acquis la pleine propriété du bien immobilier objet de la présente procédure et donc venir aux droits de la SA LOGIREM ;

Par conséquent S.A VILOGIA VENANT AUX DROITS DE LA SA LOGIREM est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance, visant cette clause, a été signifié le 28 juin 2023, pour une somme en principal de 1449,50 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 août 2023 ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [G] [P] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Madame [G] [P] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges soit 573,16 euros au total assurance pour compte incluse, sans intérêts, et sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux loués.

La S.A VILOGIA VENANT AUX DROITS DE LA SA LOGIREM fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 626,20 euros au 15 janvier 2024.

Au vu du décompte produit aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 148,05 euros et de 222,63 euros correspondant à des frais de procédure.

Le relevé de compte produit permet dès lors de déterminer avec l 'évidence requise en référé, le montant de la créance au 15 janvier 2024, à la somme de 255,52 euros.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 255,52 euros au 15 janvier 2024, Madame [G] [P] sera condamnée à payer à la SA VILOGIA VENANT AUX DROITS DE LA SA LOGIREM la somme de 255,52 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [G] [P] qui n’a pas comparu ne sollicite pas de délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire.

Le conseil de la S.A VILOGIA VENANT AUX DROITS DE LA SA LOGIREM a par une note autorisée en cours de délibéré indiqué que la bailleresse maintenait ses demandes de résiliation et d’expulsion.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Madame [G] [P] est occupante sans droit ni titre depuis cette date devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [P] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation ;

Au regard des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit du bailleur qui sera débouté de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision vu l’urgence :

DECLARONS la S.A VILOGIA VENANT AUX DROITS DE LA SA LOGIREM recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 août 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 28 août 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [G] [P] de libérer les lieux situés [Adresse 2], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Madame [G] [P] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [G] [P] à payer à la SA VILOGIA VENANT AUX DROITS DE LA SA LOGIREM la somme de 255,52 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision;

CONDAMNONS Madame [G] [P] à payer à la SA VILOGIA VENANT AUX DROITS DE LA SA LOGIREM, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, assurance pour compte incluse soit 573,16 euros à ce jour, sans intérêts, et sans que cette indemnité ne soit indexée, ce à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Madame [G] [P] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation,

DEBOUTONS la S.A VILOGIA VENANT AUX DROITS DE LA SA LOGIREM de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes les demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE