TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Octobre 2024

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 15 Juillet 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à M^e Romaine MARQUAND-GAIRARD-[Localité 9]…………………………………..

Le ………………………………………………….

à Me .Arielle LACONI…………………………………………..

N° RG 24/00685 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4PD3

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public 13 HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC SUD, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [D] [G] épouse [C]

née le 27 Novembre 1990 à [Localité 11] (13), domiciliée : chez Mme [G] [W], [Adresse 13]

représentée par M^e Arielle LACONI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [F] [C]

né le 11 Décembre 1990 à [Localité 12] (ALGERIE), domicilié : chez Mme [G] [W], [Adresse 13]

Madame [Y] [U]

née le 01 Avril 1989 à [Localité 18] (MAROC) ([Localité 6]), domiciliée : chez Mr [C] [F] et Mme [G] [D], [Adresse 17]

non comparants

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 13 juillet 2016, l’établissement public 13 HABITAT a loué à Madame [D] [G] un logement situé [Adresse 1]. [Adresse 8], moyennant un loyer initial mensuel de 242,59 euros.

Madame [D] [G] a informé l’établissement public 13 HABITAT de son mariage avec Monsieur [F] [C] par courrier du 21 septembre 2020 et demandait à ce qu’il soit partie au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses demandes et moyens, l’établissement public 13 HABITAT a fait assigner Madame [D] [G] épouse [C], Monsieur [F] [C] et Madame [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 19 février 2024 aux fins de :

PRONONCER la résiliation du bail consenti le 13 juillet 2016 à Madame [G] [D] épouse

[C] et Monsieur [C] [F], pour le logement situé, [Adresse 15]

MARSEILLE – Logement 022 03 078, du fait de l’inoccupation par la locataire en titre ;

CONDAMNER Madame [G] [D] épouse [C] et Monsieur [C] [F] à payer à 13 Habitat la somme de 1346,77 € représentant le montant des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 15 janvier 2024, à parfaire ;

JUGER que Madame [U] [Y] est occupante sans droit ni titre du logement situé

[Adresse 14]

[Adresse 7] – Logement 022 03 078 ;

ORDONNER l’expulsion de Madame [U] [Y] du logement situé [Adresse 16]

[Localité 2] – Logement 022 03 078, ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la [Localité 10] Publique si nécessaire, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

JUGER qu’en application de l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le délai de deux mois accorder aux occupants à compter du commandement de quitter les lieux sera supprimé ;

CONDAMNER Madame [U] [Y] à payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter du prononcé de la résiliation du bail, à une somme égale au montant du loyer révisé, charges incluses, qui auraient été dû, si le bail s’était poursuivi soit – au 01.12.2023 : 381,18 € – jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNER solidairement Madame [D] [G] épouse [C], Monsieur [F] [C] et Madame [Y] [U] à payer la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens de l’instance.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 juillet 2024.

A cette audience, l’établissement public 13 HABITAT et Madame [D] [G] épouse [C], représentés par leurs conseils respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

Monsieur [F] [C] et Madame [Y] [U], assignés selon procès-verbal de remise à l’étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions en réplique n°2, l’établissement public 13 HABITAT a réitéré ses demandes initiales, sauf en ce qui concerne le montant des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 15 janvier 2024, qui ont été entièrement réglés, faisant valoir que le logement n’était plus occupé par Madame [D] [G] épouse [C] et Monsieur [F] [C] depuis plusieurs mois et que divers occupants s’étaient succédés dans les lieux, celui-ci étant occupé depuis novembre 2022, soit 20 mois, par Madame [Y] [U] avec ses trois enfants.

Le demandeur précise encore que le résiduel de loyer une fois l’APL et le RLS déduits n’a été réglé que très irrégulièrement depuis la fin de l’année 2022 et que la dette de loyer n’a été soldé qu’en février 2024 après la réception de l’assignation par les défendeurs.

Aux termes de ses conclusions n°2, Madame [D] [G] épouse [C] a demandé de :

DIRE ET JUGER que 13 HABITAT ne rapporte pas la preuve de la réunion des conditions de l’article 442-3-5 du code de la construction de l’habitation,

En conséquence,

DEBOUTER 13 HABITAT de toutes ses demandes formées à l’encontre de Madame [D] [G].

Elle fait valoir qu’elle a vécu dans le logement avec son époux Monsieur [F] [C] jusqu’en novembre 2022, date de leur séparation à la suite de laquelle elle est allée temporairement vivre chez sa mère avec ses deux enfants. Madame [D] [G] épouse [C] indique qu’il était convenu que son époux resterait vivre au domicile conjugal et que des amis pourraient être provisoirement hébergés comme cela fut le cas pour Madame [Y] [U].

La défenderesse précise que Monsieur [F] [C] s’est toujours maintenu dans les lieux loués après la séparation du couple en novembre 2022 et jusqu’à sa réintégration dans les lieux début juillet 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Vu l’article 1353 du code civil,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Sur la résiliation du bail

Vu les articles 1103 et 1104, 1224 et 1227 du code civil,

Vu le contrat de bail conclu entre les parties (notamment en son article 17),

Il résulte de l’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation que :

« Dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail. »

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Au soutien de sa demande, l’établissement public 13 HABITAT verse aux débats :

un rapport d’intervention établi le 8 décembre 2022 par une enquêtrice assermentée dont il ressort qu’il est mentionné deux noms en plus de ceux des locataires sur la boîte aux lettres, à savoir [A] et [M] ; que selon une voisine préférant rester anonyme, Monsieur [C] et sa femme sont partis il y a quelques mois et une autre famille occupe les lieux.Selon les constatations de l’enquêtrice, il s’agit de Madame [Y] [U] qui lui remet sa pièce d’identité et lui indique qu’elle est hébergée par son amie [D] [C] depuis septembre en attendant qu’elle trouve un logement et que ses trois enfants sont scolarisés dans le quartier.

Appelée au téléphone par Madame [Y] [U], Madame [D] [G] épouse [C] indique à l’enquêtrice qu’elle est chez sa mère dans le [Localité 4] et que son mari est en Algérie et qu’elle ne sait pas quand il va rentrer en France ;

deux lettres recommandées avec accusé de réception du 9 décembre 2022 envoyées par l’établissement public 13 HABITAT à Madame [D] [C] et Monsieur [F] [C] au domicile de la mère de Madame [D] [G] épouse [C] dans le [Localité 3] et revenues avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », concernant l’occupation indue du logement dont la jouissance a été laissée à Madame [Y] [U] sans l’accord du bailleur et proposant la recherche d’une solution amiable ;un courrier du 9 décembre 2022, dont la preuve de l’envoi n’est pas rapportée, à Madame [Y] [U] concernant l’occupation indue du logement dont la jouissance lui a été laissée par les locataires en titre, Madame [D] [G] épouse [C] et Monsieur [F] [C], sans l’accord du bailleur et proposant la recherche d’une solution amiable ; un rapport d’intervention établi le 7 janvier 2023 par la même enquêtrice assermentée relatif à un complément d’enquête du 22 décembre 2022 et du 6 janvier 2023 dont il ressort que, selon la voisine préférant rester anonyme, Madame [D] [G] épouse [C] n’a pas été vue « depuis la dernière visite de l’enquêtrice » et « depuis un moment », selon une autre voisine du 1er étage, Madame [I], et que Madame [Y] [U] vit dans son logement avec trois garçons en bas-âges. Il ressort encore de ce rapport que Madame [Y] [U] a précisé à l’enquêtrice que Madame [D] [G] épouse [C] vit toujours chez sa maman ;un relevé de compte CAF du 27 juillet 2023 selon lequel le dossier de l’allocataire Madame [D] [C] -responsable du dossier – est radié (suite à mutation) depuis le 1er juin 2023 ;un rapport d’intervention établi le 29 août 2023 par la même enquêtrice assermentée relatif à un complément d’enquête du 31 juillet 2023 duquel il ressort que, selon le voisinage, c’est toujours la même dame avec ses trois enfants qui occupe le logement des époux [C], l’enquêtrice ayant constaté après avoir frappé à la porte que c’est Madame [Y] [U] qui est venue lui ouvrir et qui lui a indiqué ne pas savoir où se trouve Madame [C] ;trois lettres recommandées avec accusé de réception envoyées par l’établissement public 13 HABITAT à Madame [D] [G] épouse [C], Monsieur [F] [C] (au domicile de la mère de Madame [D] [G] épouse [C] dans le 14ème arrondissement et revenues avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ») et Madame [Y] [U], datées du 5 septembre 2023, concernant l’occupation indue du logement dont la jouissance a été laissée par Madame [D] [G] épouse [C] et Monsieur [F] [C], locataires en titre, à Madame [Y] [U] sans l’accord du bailleur et proposant la recherche d’une solution amiable.

Les documents versés au débat permettent d’établir que Madame [D] [G] épouse [C] n’a pas occupé le logement de novembre 2022 à juin 2024, ce qu’elle ne conteste pas, et que Madame [Y] [U] a occupé ce logement durant cette période avec ses trois enfants.

Toutefois, si Monsieur [F] [C] n’était pas présent lors des visites de l’enquêtrice, il n’est pas démontré qu’il n’a pas occupé les lieux durant huit mois par an, ses déplacements réguliers entre la France et l’Algérie étant insuffisants à établir une telle absence.

En outre, il résulte des rapports d’enquête réalisés en 2022 et 2023 que le nom des locataires en titre figurait bien sur la boite aux lettres et que celui de Madame [Y] [U] n’a pas été inscrit sur celle-ci malgré sa présence dans les lieux avec ses trois enfants.

Le caractère provisoire de l’hébergement de Madame [D] [G] épouse [C] chez sa mère ressort encore du fait que les courriers qui lui sont adressés dans le 14ème arrondissement sont revenus avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

En outre, Madame [D] [G] épouse [C] et Monsieur [F] [C] justifient avoir réglé la dette locative en février 2024 et il est établi par les pièces versées au débat que Madame [D] [G] épouse [C] a réintégré le logement loué depuis le 1er juillet 2024, Monsieur [F] [C] justifiant par ailleurs être locataire d’un autre logement depuis la même date.

En ces conditions, au regard des circonstances liées à la séparation du couple, le manquement contractuel des locataires n’est pas établi et la demande de résiliation du bail sera rejetée. La demande d’expulsion ainsi que celle au titre de l’indemnité d’occupation deviennent ainsi sans objet.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de l’issue du litige, l’établissement public 13 HABITAT sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de sa condamnation aux dépens, il convient de débouter l’établissement public 13 HABITAT de sa demande fondée sur l’application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE l’établissement public 13 HABITAT de sa demande de résiliation judiciaire du bail du 13 juillet 2016, consenti à Madame [D] [G] épouse [C] et Monsieur [F] [C], pour le logement situé [Adresse 1]. [Adresse 8] ;

CONDAMNE l’établissement public 13 HABITAT aux dépens ;

DEBOUTE l’établissement public 13 HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, La juge,