TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Mars 2024

GROSSE :

Le 06 juin 2024

à M^e CONCAS

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EXPEDITION :

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N° RG 24/01131 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4SVJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [C] [Y] [U] veuve [R]

née le 31 Mai 1947 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS

Madame [P] [L] [K] [G]

née le 26 Janvier 1944 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Oumel ABERROU avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [F] [Z] [B] [V]

né le 01 Octobre 1966 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 2]

non comparant

— 

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 mars 2019, Madame [C] [Y] [U] veuve [R] a donné à bail à Madame [P] [L] [G] et Monsieur [F] [Z] [V] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3], pour un loyer de 617 euros, outre 33 euros de provision sur charges.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer les loyers et charges rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [P] [L] [G] et Monsieur [F] [Z] [V] le 24 octobre 2023 pour avoir paiement d’un arriéré locatif de 3 249,25 euros en principal.

Par acte du 10 janvier 2024, Madame [C] [Y] [U] veuve [R] a fait assigner Madame [P] [L] [G] et Monsieur [F] [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties pour défaut de paiement de loyers et accessoires,

— ordonner l’expulsion des preneurs ainsi que tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamnation solidaire de Madame [P] [L] [G] et Monsieur [F] [Z] [V] au paiement à titre provisionnel :

D’une somme de 3 065,76 euros au titre de l’arriéré au 3 janvier 2024, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, D’une indemnité d’occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges et taxes, avec intérêts au taux légal et indexée, à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés, D’une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de la dénonciation au Préfet, de la signification à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion. Au soutien de ses prétentions, Madame [C] [Y] [U] veuve [R] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 24 octobre 2023 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 mars 2024.

A l’audience Madame [C] [Y] [U] veuve [R], représentée par son conseil, demande le bénéfice de son acte introductif d’instance et indique avoir demandé l’infirmation de la décision de recevabilité de la commission de surendettement au bénéfice de Madame [P] [G] du 12 décembre 2023 et la mise en place d’un plan d’apurement tenant compte de ce qu’elle n’est pas seule à assumer le paiement du loyer. Elle verse aux débats un décompte actualise de sa créance à hauteur de 3 065,76 euros au 1er mars 2024, échéance du mois de mars incluse.

Madame [P] [L] [G], représentée par son conseil, précise que son fils Monsieur [F] [Z] [V] est cotitulaire du bail dans le seul but de reprise du bail en cas de son décès ; que Monsieur [F] [Z] [V] présent un état de santé fragile et perçoit que 700 euros par mois de revenus ; quant à elle, déclare être pupille de la nation, âgée de 80 ans, retraité de la fonction publique et percevoir 1 500 euros de pension par mois ; que des dépenses de santé imprévues ont déséquilibré le budget du foyer ce qui est à l’origine de la situation de surendettement ; que le 12 octobre 2023 la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône a déclaré recevable sont dossier et a décidé de l’orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ; Madame [P] [L] [G] allègue que la clause résolutoire n’est pas acquise car dans les deux mois qui ont suivi la signification du commandement de payer, elle a obtenu de l’agence immobilière de la partie demanderesse – la SARL Century 21 – un accord verbal de échelonnement de la dette locative ; elle demande les plus larges délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire faisant valoir la reprise du paiement intégral des loyers depuis janvier 2024 et le versement de la somme de 875 euros supplémentaires au mois de janvier, aide obtenu auprès du Fonds d’Action Sociale de sa Caisse de retraite, versée directement au mandataire de la bailleresse, la SALR Century 21 ; elle demande la condamnation de Madame [C] [Y] [U] veuve [R] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Monsieur [F] [Z] [V], bien que régulièrement cité par acte remis à étude, n’a pas comparu, n’a pas été représenté.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la bailleresse justifie de la saisine de la dénonce de l’assignation au Préfet des BOUCHES-DU-RHONE le 15 janvier 2024, soit six semaines avant l’audience initial du 28 mars 2024.

Sa demande de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 22 mars 2019 contient une clause résolutoire (paragraphe 8, page 8/38) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 octobre 2023 pour la somme en principal de 3 249,25 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 décembre 2023.

Madame [P] [L] [G] dispose de 1 500 euros de pension retraite par mois auxquels s’ajoutent la somme de 700 euros de revenus mensuels de Monsieur [F] [Z] [V], cotitulaire du bail.

Madame [P] [L] [G] a été déclaré recevable le 12 octobre 2023 en sa demande de traitement de sa situation de surendettement et a repris paiement intégral des loyers courants.

Compte tenu de cette décision et des revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 VI 1° de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 23 novembre 2018, selon les modalités fixées au dispositif.

Il est rappelé aux parties que :

En application de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, ces délais de paiement sont applicables selon les cas jusqu’à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire ou toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En application de l’article L.714-1 du code de la consommation, si le bailleur est avisé de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par la Commission de Surendettement pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, ces délais et modalités se substituent à ceux accordés, des dispositions particulières étant prévues en cas de moratoire de paiement de la dette locative.

En tout état de cause :

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, selon les modalités ci-dessus rappelées, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [P] [L] [G] et Monsieur [F] [Z] [V], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort de l’assignation que Madame [P] [L] [G] et Monsieur [F] [Z] [V] restait devoir une somme de 3 065,76 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 3 janvier 2024. A l’audience du 28 mars 2024 Madame [C] [Y] [U] veuve [R] actualise sa créance au montant de 3 065,76 euros, au 1er mars 2024, échéance du mois de mars incluse.

Le bail contient une clause de solidarité des cotitulaires (paragraphe 7, page 7/38).

Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [P] [L] [G] et Monsieur [F] [Z] [V] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 85,16 euros selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect des délais par Madame [P] [L] [G] et Monsieur [F] [Z] [V], compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer, et des charges, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement Madame [P] [L] [G] et Monsieur [F] [Z] [V] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement Madame [P] [L] [G] et Monsieur [F] [Z] [V] aux entiers dépens et l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe,

Renvoie les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 848 et 849 du Code de Procédure Civile,

DECLARE Madame [C] [Y] [U] veuve [R] recevable à agir,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 24 décembre 2023, portant sur les lieux loués situés au situé [Adresse 3], par acquisition de la clause résolutoire en raison de défaut de paiement des loyers et charges locatives,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE solidairement Madame [P] [L] [G] et Monsieur [F] [Z] [V] à payer à Madame [C] [Y] [U] veuve [R], la somme provisionnelle de 3 065,76 euros au titre des loyers et charges dus au 1er mars 2024, échéance du mois de mars incluse, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024,

AUTORISE Madame [P] [L] [G] à s’acquitter de la dette par 5 mensualités de 46,81 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 4ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT qu’en cas de respect par Madame [P] [L] [G] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut d’un seul versement à son échéance ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

RAPPELLE que ces délais de paiement sont applicables selon les cas :

— jusqu’à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures ,

— jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire

— toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

RAPPELLE que si la bailleresse est avisé de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par la Commission de Surendettement pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, ces délais et modalités se substituent à ceux accordés,

EN cas de non –respect des délais accordés par la présente décision ou dans le cadre de la procédure de surendettement :

DIT que Madame [C] [Y] [U] veuve [R] pourra alors faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [L] [G] et Monsieur [F] [Z] [V], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE, en ce cas, solidairement Madame [P] [L] [G] et Monsieur [F] [Z] [V] à payer à Madame [C] [Y] [U] veuve [R] à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers, surloyers et charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, soit 643 euros,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement Madame [P] [L] [G] et Monsieur [F] [Z] [V] aux entiers dépens ;

DEBOUTE Madame [C] [Y] [U] veuve [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

LE GREFFIER LE PRESIDENT