10 Février 2026

N° RG 25/00407 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FWTC

Ord n°

S.C.I. LEON MAITRE RCS 404 271 496

c/

S.A.R.L. LES 2 [V]

Le :

Exécutoire à :

la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL

Copies conformes à :

la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL

la SELARL [V] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 10 Février 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. LEON MAITRE

RCS 404 271 496 dont le siège social est situé [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LES 2 [V]

RCS [Localité 1] 829 248 186 dont le siège social est situé [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Philippe GONET de la SELARL PHILIPPE GONET, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Hélène CHERRUAUD

LE GREFFIER : Julie ORINEL

DÉBATS : à l’audience publique du 13 Janvier 2026

ORDONNANCE : Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Exposé du litige

Par acte reçu le 27 avril 2011 par maître [E] [R], notaire à FAY DE BRETAGNE, la SCI LA SAINT MARCOISE a donné à bail commercial à la SARL SAINT MARCOISE PRODUCTION l’immeuble à usage d’habitation et de commerce situé [Adresse 3] SAINT-NAZAIRE, moyennant un loyer mensuel de 1.400 € toutes taxes comprises, payable mensuellement le 7 de chaque mois, pour une durée de 9 années entières et consécutives.

Par acte reçu le 19 mai 2017 par maître [X] [T], notaire à [Localité 2], la SARL SAINT MARCOISE PRODUCTION a cédé à la SARL LES 2 [V] le fonds de commerce “café-bar-dancing” connu sous le nom commercial [Adresse 4] BAR HU’LO.

Par acte reçu le 19 janvier 2024 par maître [E] [R], notaire à FAY DE BRETAGNE, la SCI LA SAINT MARCOISE a vendu la pleine propriété dudit bien immobilier à la SCI LEON MAITRE.

La nouvelle bailleresse a fait délivrer le 15 janvier 2025 à la SARL LES 2 [V] un commandement de payer la somme en principal de 4.327,17 € correspondant aux loyers des mois de novembre, décembre 2024 et janvier 2025, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, la SCI LEON MAITRE a fait assigner en référé la SARL LES 2 [V] devant le président du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE.

Par ordonnance contradictoire en date du 15 juillet 2025, le juge des référés a notamment :

— débouté la SCI LEON MAITRE de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes d’expulsion sous astreinte et d’indemnité d’occupation ;

— condamné la SCI LEON MAITRE à restituer à la SARL LES 2 [V] la jouissance de l’étage et du grenier du bien immoilier (…), par la remise des clés d’accès, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard à compter de la signication de la décision ;

— condamné la SARL LES 2 [V] à payer à la SCI LEON MAITRE à titre de provision la somme de 9.740,22 € correspondant aux loyers échus à compter du 15 janvier 2025 jusqu’au 30 juin 2025 ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL LES 2 [V] aux entiers dépens de l’instance en référé.

La SCI LEON MAITRE a interjetté appel de cette ordonnance.

La SCI LEON MAITRE a fait signifier le 1er août 2025 à la SARL LES 2 [V] un nouveau commandement de payer les loyers et charges, pour une somme totale de 17.661,42 €, comprenant sommation de justifier d’avoir souscrit les assurances prévues par le bail et d’être à jour du paiement des primes correspondantes, visant la clause résolutoire.

C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, la SCI LEON MAITRE a de nouveau fait assigner en référé la SARL LES 2 [V] devant le président du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE.

La société défenderesse a constitué avocat le 30 octobre 2025.

L’affaire appelée à la première audience du 4 novembre 2025 a fait l’objet de trois renvois.

A l’audience du 13 janvier 2026, les parties ont comparu, représentées par leur avocat respectif.

La SCI LEON MAITRE a soutenu ses demandes dans les termes de ses conclusions N°1, aux fins de voir au visa de l’article 438 du code de procédure civile, ainsi que des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile, L 145-41 du code de commerce et 1728 du code civil :

— déclarer irrecevable la demande de la SARL LES 2 [V] de condamnation sous astreinte de la SCI LEON MAITRE à restituer l’étage et le grenier sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— déclarer irrecevable la demande de la SARL LES 2 [V] de condamnation par provision à lui verser la somme de 3.680 € à compter du mois d’avril 2025 jusqu’à libération des lieux ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au bail et rappelée au commandement de payer emportant également sommation de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire en date du 1er août 2025 ;

en conséquence,

— ordonner l’expulsion des lieux loués de la société LES 2 [V], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistnace de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard passé un délai de huitaine à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner par provision la SARL LES 2 [V] au paiement de la somme de 12.396,65 € au titre du montant du loyer, charges et indemnités d’occupation dus, compte arrêté à la date de l’audience (comprenant le supplément d’arriéré des sept derniers mois) ;

— condamner par provision la SARL LES 2 [V] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges dus, à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamner par provision la SARL LES 2 [V] au paiement de la somme de 2.164,64 € à parfaire, au titre de la quote-part de la taxe foncière de l’année 2025;

— débouter la SARL LES 2 [V] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SARL LES 2 [V] à lui verser la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL LES 2 [V] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 1er août 2025 et des dénonciations aux créanciers inscrits.

En réponse à la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de l’ordonance du 15 juillet 2025, elle soulève l’absence de référence textuelle et jurisprudentielle. Elle soutient que la procédure d’appel ne fait pas obstacle à l’introduction d’une deuxième instance de référé suivant un commandement postérieur pour avoir été signifié le 1er août 2025, visant deux manquements du locataire à ses obligations. Elle ajoute que l’ordonnance du 15 juillet 2025 arrête la dette locative au 30 juin 2025 et qu’elle a actualisé sa demande provisionnelle, pour prendre en compte le versement de la somme de 9.740,22 € le 29 septembre 2025, soit concomitamment à la délivrance de la deuxième assignation.

Elle soulève l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles de la partie défenderesse, se heurtant à l’autorité provisoire de la chose jugée de l’ordonnance du 15 juillet 2025, en l’absence d’élément nouveau. Elle souligne que l’astreinte fixée par l’ordonnance du 15 juillet 2025 ne court pas, en l’absence de signification ; qu’elle soulève une contestation sérieuse à cette obligation de restitution de l’étage dans le cadre de l’appel en cours (audience en avril prochain). Elle fait valoir que l’assiette du bail commercial a été modifiée le 9 mars 2024 par acte sous seing privé, les cogérants de la SCI déchargeant la locataire de son obligation d’assurance des parties supérieures du rez-de-chaussée, laissées en état de déripitude. Elle argue qu’alors la SARL LES 2 [V] avait le projet de céder son fonds de commerce et que depuis que ce projet a achopé, elle a cessé de payer les loyers. Elle fait observer que la SARL LES 2 [V] a été déboutée de sa demande de provision à valoir sur l’indemnisation d’un prétendu trouble de jouissance dans le cadre de la précédente instance de référé.

Elle soutient l’acquisition de la clause résolutoire faute de règlement de l’arriéré et faute de justificatif d’une assurance en cours de validité, durant le délai imparti. Elle dénonce l’absence de reprise de paiement du loyer courant, alors même que le prétendu trouble de jouissance a cessé le 15 janvier 2025 et qu’il est libre d’exploiter le local. Elle souligne le caractère essentielle de l’obligation d’assurance à la charge du locataire exploitant une activité de dancing. Elle émet des doutes sur la véracité de l’attestation d’assurance produite et souligne une période non couverte du 6 janvier au 4 juillet 2025 résultant d’une résiliation du contrat souscrit auprès de la MMA, en pointant l’absence de justificatif de paiement de l’assurance actuelle. Elle s’appuie sur la jurisprudence habituelle sanctionnant un défaut d’assaurance permanent. Elle soutient le bien-fondé de sa demande provisionnelle au titre de la taxe foncière facturée au prorata, en se référant à l’état descriptif de division de l’immeuble et l’avis fiscal.

La SARL LES 2 [V] a soutenu ses demandes dans les termes de ses conclusions N°2, aux fins de voir au visa notamment des articles 835 et 700 du code de procédure civile, des articles 1719, 1743, 1104, 1217 et 1728 du code civil, ainsi que l’article L 145-41 du code de commerce :

1. A titre principal,

— juger que les conditions de l’article 835 du code de procédure civile ne sont pas réunies ;

— juger que l’obligation invoquée par la SCI LEON MAITRE à son encponte est sérieusement contestée, tant dans son principe que dans son montant et son exigibilité ;

— juger que la clause résolutoire stipulée au bail n’est pas acquise au vu du nouveau commandement du 1er août 2025 ;

— en conséquence, débouter la SCI LEON MAITRE de l’ensemble de ses demandes (…);

2. A titre reconventionnel,

— juger que le refus persistant de la SCI LEON MAITRE d’exécuter loyalement l’ordonnance de référé du 15 juillet 2025 et de lui restituer la jouissance pleine et entière des locaux de l’étage et du grenier caractérise un trouble manifestement illicite ;

— en conséquence, ordonner à la SCI LEON MAITRE de lui remettre la jouissance pleine et entière des locaux de l’étage et du grenier, avec remise de l’ensemble des clés et moyens d’accès, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 8 jours, à compter de la signification de l’ordonnnance à intervenir ;

— juger que les manquements de la SCI LEON MAITRE à ses obligations de délivrance conforme et de jouissance paisible lui ont causé un trouble de jouissance et un préjudice économique certains ;

— condamner la SCI LEON MAITRE à lui verser à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du trouble de jouissance / restitution des fruits tirés de l’occupation et des sous-locations la somme de 3.680 € par mois à compter du mois d’avril 2025 jusqu’à la libération des lieux ;

— ordonner que les sommes viendront en compensation des loyers ;

— condamner la SCI LEON MAITRE à payer la somme de 255,42 € à la société recocash, sous astreinte de 10 € par jour de retard d’une part et à résilier les abonnements orange sous astreinte de 20 € par jour de retard d’autre part ;

3. A titre subsidiaire, en toute hypothèse,

— constater que la somme de 9.740,22 € fixée par l’ordonnance du 15 juillet 2025 a été réglée par elle ;

— juger qu’il n’y a pas lieu, en référé, de modifier l’équilibre issu de cette odonnance, compte tenu de l’instance d’appel en cours ;

en tout état de cause,

— condamner la SCI LEON MAITRE à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI LEON MAITRE aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement du 1er août 2025 et des dénonciations aux créanciers inscrits ;

— débouter la SCI LEON MAITRE de toutes demandes plus amples ou contraires.

Elle soulève in limine litis d’une part l’autorité attachée à l’ordonnace du 15 juillet 2025 pour la période antérieure au 30 juin 2025, en soulignant l’avoir exécuté en réglant la somme de 9.740,22 € et en arguant que la société bailleresse ne peut solliciter une provision globale incluant la période pour laquelle le juge des référés a déjà fixé une provision, période qu’elle réintègre par ailleurs dans son raisonnement. D’autre part, elle invoque l’instance d’appel en cours, la Cour d’appel étant saisie de l’appréciation des mêmes griefs (travaux, clause de souffrance, inexécution du bailleur, clause résolutoire, montant des loyers). [Y] déplore cette nouvelle procédure qui fragmente artificiellement le litige, créant un risque de décisions contradictoires.

Elle fait valoir que la mise en oeuvre de la clause résolutoire se heurte à tout le moins à une contestation sérieuse, excluant toute constatation de son acquisition en référé. Elle soulève que le montant réclamé ne repose pas sur un décompte contradictoire détaillé, n’intégrant pas les paiements déjà effectués ni l’impact de la privation de jouissance de l’étage et du grenier, ni celui de l’inexploitation forcée du commerce. Sur le grief tiré de l’absence d’assurance, elle soutient à la fois démontrer la continuité de la couverture assurantielle et soulever une contestation sérieuse, en ce qu’il suppose une analyse des conditions et de la période exacte de garantie, en plus d’appeler une appréciation au fond s’il porte sur une période antérieure à la sommation. Sur la demande provisionnelle au titre de la quote-part de la taxe foncière, elle soulève une contestation sérieuse tant en son principe qu’en son quantum. Elle fait valoir que la vérification d’une clé de répartition relève d’une appréciation de fond, en rappelant l’interdiction prévue à l’article R 145-35, 5° d’imputer au locataire des charges, impôts ou taxes relatifs à des surfaces étrangères à son occupation. Elle rappelle qu’elle invoque une privation de jouissance portant sur l’étage et le grenier.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, elle dénonce l’absence d’exécution loyale par la SCI LEON MAITRE de l’ordonnance de référé du 15 juillet 2025, pour ne pas lui avoir restitué la jouissance de l’étage et du grenier en se référant au bail commercial renouvelé. Elle dit démontrer les revenus locatifs du premier étage. Elle dénonce une usurpation de son identité pour souscrire un abonnement internet fibre auprès d'[Localité 3], argument mis en avant pour les locations. Elle déplore se voir poursuivie en recouvrement à ce titre de la somme de 255,42 €

Pour un plus ample exposé des moyens, il convient de renvoyer aux écritures des parties.

Il a été indiqué aux parties que la décision sera rendue le 10 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur les moyens soulevés in limine litis

12. Sur les fins de non-recevoir tirées de l’autorité d’une ordonnance de référé

L’article 122 du code de procédure civile définit la fin de non-recevoir comme tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 488 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée ; elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.

En l’espèce, la SCI LEON MAITRE a fait délivrer dès le 1er août 2025 un commandement de payer la somme totale de 17.661,42 € correspondant aux loyers impayés de novembre 2024 à août 2025 et sommation de justifier d’avoir souscrit les assurances prévues par le bail et d’être à jour du paiement des primes correspondantes, en visant la clause résolutoire.

Précisément, le juge des référés dans son ordonnance du 15 juillet 2025 a condamné la SARL LES 2 [V] à payer à titre de provision la somme de 9.740,22 € correspondant aux loyers échus à compter du 15 janvier 2025 jusqu’au 30 juin 2025.

Si la SARL LES 2 [V] a réglé cette somme le 29 septembre 2025, force est de constater que le seul grief nouveau à la date de la délivrance de ce second commandement de payer est le non paiement du loyer de juillet, celui d’août n’étant pas encore échu.

Le grief du défaut d’assurance est en revanche complètement nouveau.

Il convient de déclarer recevables les demandes résultant des griefs nouveaux formulés dans le commandement en date du 1er août 2025.

En revanche, un grief d’inexécution d’une obligation de faire assortie d’une astreinte résultant de l’ordonnance de référé du 15 juillet 2025 ne saurait être considéré comme une circonstance nouvelle, la SARL LES 2 [V] n’ayant pas fait signifier la décision pour faire courir cette astreinte.

Il convient de déclarer irrecevables ses demandes tendant à voir ordonner à la SCI LEON MAITRE de lui remettre la jouissance pleine et entière des locaux de l’étage et du grenier, avec remise de l’ensemble des clés et moyens d’accès, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 8 jours, à compter de la signification de l’ordonnnance à intervenir et tendant à condamner la SCI LEON MAITRE à lui verser à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du trouble de jouissance / restitution des fruits tirés de l’occupation et des sous-locations la somme de 3.680 € par mois à compter du mois d’avril 2025 jusqu’à la libération des lieux.

12. Sur la connexité avec l’instance pendante devant la Cour d’appel

Si la SARL LES 2 [V] soulève en réalité la connexité de la présente instance avec celle pendant devant la Cour d’appel, elle n’a pas demandé le dessaisissement de la présente juridiction au profit de la juridiction du second degré, par application de l’article 101 du code de procédure civile.

Il revient en conséquence à la présente juridiction de statuer sur les demandes recevables.

II – Sur les demandes résultant des griefs nouveaux formulés dans le commandement en date du 1er août 2025

21. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile en son second alinéa permet au juge des référés d’accorder une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution d’une obligation de faire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ; le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée ; la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’application concomitante de ces dispositions permet au juge des référés de constater l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail commercial pour non paiement du loyer ou défaut d’assurance, fixer le montant de la provision correspondant au montant de l’arriéré locatif, outre l’indemnité d’occupation que doit verser le locataire défaillant à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective et totale des lieux par la remise des clés au bailleur.

Il résulte de l’article 1104 du code civil que le bénéfice de la clause résolutoire ne peut être invoqué que par un bailleur de bonne foi ; qu’en revanche la bonne foi du débiteur défaillant ne fait pas obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Par application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au bailleur d’établir l’existence de la créance qu’il invoque ; c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En l’espèce, le bail commercial conclu au bénéfice de la SARL LES 2 [V] stipule une clause résolutoire en son article A – 3) pages 9 et 10, rédigée dans des termes dépourvus d’ambiguïté, pour les manquements suivants : “défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer” ; “défaut d’exécution d’une seule des conditions du bail”.

Il est stipulé en son article B – 10) Assurances (page 12) que le locataire devra notamment : – faire assurer et tenir constamment assurés les lieux loués contre l’incendie pendant le cours du bail, à une compagnie notoirement solvable, son mobilier personnel, le matériel et, le cas échéant les marchandises de son commerce ;

— contracter toutes assurances suffisantes contre les risques locatifs, le recours des voisins, les dégâts des eaux, les explosions de gaz et tous autres risques ;

— justifier de ces assurances et de l’acquit régulier des primes à toute réquisition du bailleur.

Le commandement de payer et de justifier de son obligation d’assurance signifié à la SARL LES 2 [V] le 1er août 2025 vise la clause résolutoire littéralement retranscrite et rappelle expressément les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, mentionnant l’un et l’autre le délai donné au locataire d’un mois.

Il n’est pas rapporté par la débitrice la preuve de paiement du loyer échu de juillet 2025 avant le 1er septembre 2025. La SARL LES 2 [V] invoque de nouveau un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance de l’intégralité des lieux loués. Elle a fait établir le 20 novembre 2025 un procès-verbal de constat par maître [J] [H], commissaire de justice, laquelle a constaté l’occupation du premier étage à usage d’habitation, pour avoir visité avec l’accord d’un étudiant locataire l’appartement constitué de quatre chambres individuelles. Il en ressort que l’ancien grenier a vraissemblablement été lui aussi aménagé en logement et que ces logements disposent d’une sortie sur la rue, indépendante de celle du bar.

La SCI LEON MAITRE invoque une modification de l’assiette du bail commercial par un contrat sous seing privé composé de deux feuillets manuscrits signés le 9 mars 2024 par monsieur [O] et madame [N], gérants respectivement des parties à l’instance, antérieurement à un état descriptif de division et règlement de copropriété de l’immeuble établi par un géomètre-expert en avril 2024. Il en résulte que monsieur [O], gérant de la SARL LES 2 [V] a été déchargé de ses obligations assurantielles de locataire pour le premier étage et le grenier de l’immeuble et qu’il a donné son accord pour un “avenant au bail”. S’il est mentionné 1.200 € HT pour la “valeur de location du RDC de commerce”, les parties se sont engagées à discuter ultérieurement de la “valeur du RDC + soulte”.

La privation de jouissance alléguée de l’étage et du grenier au vu de leur état antérieur à la réalisation des travaux tel qu’établi par les rapports de diagnostic n’est pas de nature à remettre en cause le principe de l’obligation du locataire de payer le loyer ni même son montant tel que fixé initialement. Or il n’est pas depuis rapporté la preuve de paiement des échéances suivantes par la SARL LES 2 [V].

Force est de constater également l’absence de preuve de réponse donnée à la sommation de justifier du respect de son obligation d’assurance du local commercial loué dans le délai imparti d’un mois. Certes, la SARL LES 2 [V] produit une attestation d’assurance valable pour la période du 4 juillet 2025 au 30 juin 2026 établie par la société ASSURANCES GHK, intermédiaire de la société LE FINISTERE ASSURANCES le 14 octobre 2025, précisant les garanties souscrites exigées par le bail commercial et une référence précise du contrat souscrit auprès de la société LE FINISTERE ASSURANCES, en qualité de “locataire partiel des bâtiments”. Néanmoins, cette attestation d’assurance expressément “sous réserve que le contrat soit en vigueur”, faute d’avoir été établie par l’assureur lui-même, ne répond que très partiellement à la sommation faite par la bailleresse en application des stipulations contractuelles du bail commercial.

Dans ces circonstances, la SCI LEON MAITRE est bien fondée à se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire pour les seuls nouveaux griefs formulés dans le commandement en date du 1er août 2025.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées régulièrement réunies à la date du 1er septembre 2025.

22. Sur l’expulsion

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de la SARL LES 2 [V] des locaux, ainsi que de tout occupant de son chef, à défaut de restitution volontaire des lieux lors de la signification de la présente décision.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour la SARL LES 2 [V] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III – Sur les demandes de provision

31. Sur l’indemnité d’occupation

Par l’effet de l’acquisition de la clause résolution, la SARL LES 2 [V] est devenue occupante sans droit ni titre des lieux à compter du 2 septembre 2025.

La SCI LEON MAITRE est ainsi bien fondée à solliciter sa condamnation au paiement par provision d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au montant du loyer et des charges qui serait dus en cas de poursuite du bain, à compter de la date sollicitée, 1er octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

32. Sur l’arriéré locatif arrêté lors de l’audience

En l’absence de preuve de paiement contraire, la SCI LEON MAITRE est bien fondée à solliciter la condamnation de la SARL LES 2 [V] au paiement par provision des loyers et indemnité d’occupation échus pour la période du 1er juillet 2025 au 31 janvier 2026, soit la somme de 12.396,65 € (1.770,95 x 7).

33. Sur la taxe foncière de l’année 2025

Il est stipulé dans le bail commercial (page 12) que le locataire est redevable de “tous impôts, contributions et taxes, fiscales ou parafiscales, auxquels il est assujetté et dont le propriétaie pourrait être responsable pour lui au titre des articles 1686 et 1687 du code général des impôts ou à titre autre titre quelconque.

La SCI LEON MAITRE a facturé le 15 octobre 2025 à la SARL LES 2 [V] la somme TTC de 1.967,84 € au titre de sa quote-part pour les lots 1 et 2 “576/100". Il ressort de l’état descriptif de division de l’immeuble qu’il s’agit de la partie effectivement occupée par la SARL LES 2 [V]. S’il est également justifié d’une taxe foncière d’un montant total de 2.847 €, la somme sollicitée à titre de provision résulte d’une clé de répartition sérieusement contestable d’autant plus en l’absence d’explication détaillée sur son montant. En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande de provision.

34. Sur la facture d’un abonnement internet

La SCI LEON MAITRE conteste fermement les allégations de la SARL LES 2 PHILOPPE selon lesquelles elle aurait usurpé son identité pour souscrire un contrat de fourniture d’internet auprès d'[Localité 3], en fournissant le contrat qu’elle a souscrit auprès de BOUYGUES TELECOM à compter du 13 mai 2025.

La SARL LES 2 [V] justifie seulement l’existence de deux abonnements auprès d'[Localité 3], l’un pour étage 0, l’autre pour étage 1. Elle a été destinataire d’une facture de clôture de la ligne Livebox 02 40 11 96 69 pour l’étage 1 en date du 18 août 2025 dont le montant 255,42 € lui a été réclamé ultérireuement par l’organisme de recouvrement RECOCASH.

Sa demande provisionnelle se heurte à une contestation sérieuse, liée au désaccord des parties sur l’assiette du bail commercial. Il convient de l’en débouter.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL LES 2 [V], succombant à l’instance, doit supporter la charge des dépens de l’instance en référé.

Au vu de l’issue donnée à la présente instance, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LEON MAITRE les frais non-répétibles qu’elle a engagés pour faire valoir ses intérêts face aux manquements contractuels de la SARL LES 2 [V]. Celle-ci sera condamnée au paiement de la somme de 1.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevables les demandes résultant des griefs nouveaux formulés dans le commandement en date du 1er août 2025 ;

DÉCLARONS irrecevables les demandes de la SARL LES 2 [V] tendant à voir ordonner à la SCI LEON MAITRE de lui remettre la jouissance pleine et entière des locaux de l’étage et du grenier, avec remise de l’ensemble des clés et moyens d’accès, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 8 jours, à compter de la signification de l’ordonnnance à intervenir et tendant à condamner la SCI LEON MAITRE à lui verser à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du trouble de jouissance / restitution des fruits tirés de l’occupation et des sous-locations la somme de 3.680 € par mois à compter du mois d’avril 2025 jusqu’à la libération des lieux ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial l’immeuble à usage d’habitation et de commerce situé [Adresse 5] [Localité 4], conclu le 27 avril 2011 au bénéfice de la SARL LES 2 [V], sont réunies à la date du 1er septembre 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de la SARL LES 2 [V] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à défaut de restitution volontaire des lieux lors de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS la SARL LES 2 [V] à payer à la SCI LEON MAITRE, à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent à la somme qui serait due en cas de poursuite du bail, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SARL LES 2 [V] à payer à la SCI LEON MAITRE à titre de provision la somme de 12.396,65 € correspondant aux loyers et indemnités échus pour la période du 1er juillet 2025 au 31 janvier 2026 ;

DÉBOUTONS la SCI LEON MAITRE de sa demande de provision relative à la taxe foncière de 2025 ;

DÉBOUTONS la SARL LES 2 [V] de sa demande de provision relative à un abonnement internet ;

CONDAMNONS la SARL LES 2 [V] à payer à la SCI LEON MAITRE la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS la SARL LES 2 [V] aux entiers dépens de l’instance en référé ;

DÉBOUTONS les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier qui a assisté au prononcé.

Le greffier, Le président,

Julie ORINEL Hélène CHERRUAUD