TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Février 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame BOREL, Greffier lors des débats

Madame DEGANI, Greffier lors du délibéré

Débats en audience publique le : 12 Décembre 2024

GROSSE :

Le 28 février 2025

à M^e Rémy DURIVAL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 février 2025

à Mme [K] [F]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06400 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SLN

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [E] [S]

né le 12 Décembre 1987 à [Localité 5] (ITALIE), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Rémy DURIVAL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K] [Z] [F]

née le 16 Avril 1998 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé le 4 août 2017 entre Monsieur [R] [E] [S], d’une part, et Monsieur [M] [W] et Madame [K] [F], d’autre part, relatif à un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer initial mensuel de 530 euros et 120 euros de provision sur charges.

Par avenant du 10 octobre 2019, Madame [K] [F] est restée seule titulaire du bail après que Monsieur [M] [W] ait donné son congé.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [R] [E] [S] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, Monsieur [R] [E] [S] a fait assigner Madame [K] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 12 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 décembre 2024.

A l’audience, Monsieur [R] [E] [S], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, auquel il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens, et actualise sa créance à la somme de 4.066,78 euros. Il précise qu’un accord avait été trouvé lors d’une précédente procédure d’expulsion mais que celui-ci n’a pas été respecté. Il s’oppose à tout délai de paiement.

Madame [K] [F] comparaît et reconnait la dette. Elle indique avoir respecté le protocole d’accord homologué en juillet 2023 pendant plusieurs mois en versant 200 euros en plus du loyer mais rencontrer de nouvelles difficultés depuis juin 2024. Elle sollicite des délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

Vu les articles 446-1et 455 du Code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du Code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Monsieur [R] [E] [S] produit la notification à la CCAPEX en date du 2 août 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Madame [K] [F], soit deux mois au moins avant l’assignation du 9 octobre 2024.

Il produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 10 octobre 2024, soit deux mois au moins avant l’audience du 12 décembre 2023.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de b ail et ses conséquences

Vu l’article 2 du Code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [K] [F] par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024 pour un arriéré locatif de 1.020,78 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai requis.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 30 septembre 2024 et d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [F] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il convient de condamner Madame [K] [F] à payer à Monsieur [R] [E] [S] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 739,83 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à Monsieur [R] [E] [S].

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dont il ressort que le délai triennal applicable en matière locative s’applique aux contrats en cours à compter du 27 mars 2014,

Vu l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui exige la manifestation de la volonté expresse du bailleur pour que le loyer soit révisé, et s’applique aux baux en cours concernant les indexations postérieures au 27 mars 2014,

Vu le contrat de bail,

En l’espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et permettent, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé de leurs demandes, lesquelles ne se heurtent pas à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

Dès lors, au vu du décompte actualisé au 12 décembre 2024, la dette locative s’élève à la somme de 4.066,78 euros, terme du mois décembre 2024 inclus.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Madame [K] [F] à payer à Monsieur [R] [E] [S] la somme de 4.066,78 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Au vu de la situation personnelle et financière de Madame [K] [F], et du montant dû au titre de la présente dette locative mais également de celle résultant du protocole transactionnel homologué par ordonnance du 21 septembre 2023 du juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille, pôle proximité, des délais de paiement ne sauraient être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [K] [F], qui succombe au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer à Monsieur [R] [E] [S] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de Monsieur [R] [E] [S] recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 4 août 2017 entre les parties concernant l’appartement situé [Adresse 2], à effet au 1er octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [K] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [K] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [R] [E] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [K] [F] à payer à Monsieur [R] [E] [S] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 739,83 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée ;

CONDAMNONS Madame [K] [F] à verser à Monsieur [R] [E] [S] la somme de 4.066,78 euros à titre de provision sur la dette locative, terme du mois décembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS Madame [K] [F] de sa demande en délais de paiement de la dette locative ;

CONDAMNONS Madame [K] [F] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Madame [K] [F] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Madame [K] [F] à payer à Monsieur [R] [E] [S] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

La Greffière, La Juge,