TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

JUGEMENT DU :

20 Octobre 2025

ROLE : N° RG 24/00062 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MDFS

AFFAIRE :

S.C.I. STI

C/

S.A.R.L. PAACK LOGISTICS

GROSSES délivrées

le

à Maître Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

à Maître Caroline PAYEN de la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COPIES délivrées

le

à Maître Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

à Maître Caroline PAYEN de la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

N°2025

CH ECOCOM GENERAL

DEMANDERESSE

S.C.I. STI (RCS DE [Localité 7] 493 463 822

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. PAACK LOGISTICS FR (RCS de [Localité 8] 841 448 327)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Caroline PAYEN de la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Maître Cécile ROUQUETTE-TEROUANNE de la SELARL CVS, avocats au barreau de PARIS, substituée à l’audience de plaidoiries par Maître Gersende DUHAIL, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET Nathalie, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 15 Septembre 2025, après avoir entendu Maître Fabrice LABI et de Maître Gersende DUHAIL, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Octobre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé daté du 20 juillet 2022 et souscrit électroniquement par la voie de DocuSigned, la SCI STI a donné à bail dérogatoire à la SARL PAACK LOGISTICS FR – dans un ensemble immobilier à usage d’activités dénommé « ALPHA PARK » – sis [Adresse 5] à [Adresse 6] (13180) un local d’activités (bâtiment D) et un terrain mitoyen représentant une surface totale de 1700 m2.

Le bail dérogatoire a été consenti et accepté pour une durée de 12 mois à compter du 25 juillet 2022 jusqu’au 24 juillet 2023, moyennant un loyer annuel hors taxes et charges comprises de 86.000 € payable par trimestre d’avance au premier jour du trimestre civil et soumis à une révision annuelle suivant l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), outre un dépôt de garantie de 18.000€ (soit trois mois de loyers HT HC).

La SARL PAACK LOGISTICS FR est entrée dans les lieux le 25 juillet 2022.

Ensuite, la SARL PAACK LOGISTICS FR fait valoir qu’elle a donné congé dans les formes et délais requis par le bail dérogatoire tandis que la SCI STI le conteste, fait valoir que le bail dérogatoire s’est converti en bail commercial classique et lui réclame le paiement de loyers.

Suivant procès-verbal du 14 décembre 2023, la SCI STI a fait pratiquer une saisie-conservatoire de créances à l’encontre de la SARL PAACK LOGISTICS FR entre les mains de la BNP PARIBAS à hauteur de 62.052,57€ au titre des loyers et charges des 3ème et 4ème trimestre 2023 et frais de procédure.

L’établissement bancaire lui a déclaré que le total disponible et saisissable s’élevait à 1.604,54€.

Suivant procès- verbal du 19 décembre 2023, la SCI STI a fait pratiquer une saisie-conservatoire de créances à l’encontre de la SARL PAACK LOGISTICS FR toujours entre les mains de la BNP PARIBAS et pour le même montant que le 14 précédent.

L’établissement bancaire lui a déclaré que la totalité de la somme était saisissable.

La SCI STI a fait dénoncer l’acte à la SARL PAACK LOGISTICS FR le 22 décembre 2023.

Ensuite, par acte du 18 janvier 2024, la SCI STI a fait dénoncer à la BNP PARIBAS l’acte introductif de la présente instance en date du 11 du même mois.

La SARL PAACK LOGISTICS FR a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de PARIS en contestation de la saisie-attribution conservatoire. Cette juridiction s’est déclarée compétente et a rejeté toutes ses demandes par jugement du 9 juillet 2014.

Ensuite, par arrêt du 30 janvier 2025, la Cour d’appel de [Localité 8] a confirmé le jugement, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de main-levée des saisies-conservatoires et en ce qu’il a condamné la SARL PACK LOGISTICS FR aux dépens, et statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant, a ordonné la main-levée des saisies conservatoires des 14 et 19 décembre 2023.

L’arrêt a retenu que la SCI STI ne justifiait pas de « l’organisation évidente d’insolvabilité orchestrée par la SARL PACK LOGISTICS FR » ni de circonstances suffisantes susceptibles de menacer le recouvrement de créances dont elle se prévaut.

Par acte du 11 janvier 2024, la SCI STI a fait assigner la SARL PAACK LOGISTICS FR aux fins de voir reconnaître l’existence d’un bail commercial et la voir condamnée au règlement des loyers.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 23 mai 2025, la SCI STI demande à la juridiction de :

Vu les dispositions de l’article 145-4 et suivants du Code de commerce,

Vu les dispositions de l’article R 145-1 et suivants du Code de commerce,

Vu les dispositions de l’article L 145-1 et suivants du Code de commerce,

Vu les pièces,

—  Juger que le bail commercial de courte durée en date du 25 juillet 2022 s’est converti en bail commercial, visé aux dispositions de l’article L 145-1 et suivants du Code civil,

—  Juger que l’absence de tout congé valablement formalisé par la SARL PAACK LOGISTICS FR, dans les délais impartis,

—  Juger l’absence de réception de tout congé dans le délai imparti adressé à la SCI STI,

—  Juger le manquement grave et réitéré de la SARL PAACK LOGISTICS FR au règlement des loyers et charges afférents à la location du local commercial situé [Adresse 4],

—  Juger que la SARL PAACK LOGISTICS FR reste redevable de la somme de 246.384€, décompte arrêté au 24 avril 2025,

En conséquence,

—  Condamner la SARL PAACK LOGISTICS FR à lui payer la somme de 246.384€ représentant la dette locative, décompte arrêté au 24 avril 2025,

—  Autoriser la saisie-attribution des sommes conservatoires détenues par le commissaire de justice instrumentaire qui a formalisé la saisie au bénéfice de la SCI STI,

—  Attribuer en conséquence la saisie conservatoire au bénéfice de la SCI STI en règlement de la créance de loyers dus,

—  Condamner la SARL PAACK LOGISTICS FR à payer à la SCI STI la somme de 10.000€, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive,

—  Condamner la SARL PAACK LOGISTICS FR à lui payer la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,

—  Ordonner l’exécution provisoire.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 27 février 2025, la SARL PAACKS LOGISTICS FR demande à la juridiction de :

Vu les articles 75, 114 et suivants, 690 et 693 du Code de procédure civile,

Vu les articles R.511-1 et suivants et R. 211-10, R. 121-1 et suivants, R. 523-1 et suivants, R. 211-3 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’article L.145-5 du Code de commerce,

Vu l’article 1231 et 1240 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats et notamment l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 8] du 30 janvier 2025,

— La recevoir en ses demandes et la déclarer bien-fondée,

A titre liminaire, sur les demandes de validation de la saisie conservatoire et d’attribution de ladite saisie :

—  se déclarer incompétent au profit du juge de l’exécution de [Localité 8], lequel s’est déclaré compétent par jurement du 9 juillet 2024, confirmé par l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 8] du 30 janvier 2025,

—  débouter la société STI de toutes ses demandes pour incompétence.

Et par extraordinaire dans l’hypothèse où il se déclarerait compétent, il est demandé au Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence :

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

Avant toute défense au fond :

—  prononcer la nullité des actes d’huissier de justice valant saisie-conservatoire en date des 14 et 19 décembre 2023 pour vice de forme,

—  prononcer la nullité de l’acte de dénonciation des saisies-conservatoires en date du 22 décembre 2023 pour vice de forme,

En conséquence,

—  constater la caducité des saisies-conservatoires en date des 14 et 19 décembre 2023,

En toute hypothèse,

—  ordonner la mainlevée des saisies-conservatoires en date des 14 et 19 décembre 2023,

—  condamner la société STI à payer à la société PAACK LOGISTICS FR la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts pour saisies abusives,

—  débouter la société STI de sa demande de conversion de la saisie conservatoire pratiquée le 14 décembre 2023 sur son compte BNP PARIBAS,

—  débouter la société STI de sa demande de conversion de la saisie conservatoire pratiquée le 19 décembre 2023 sur son compte LCL,

EN TOUTE HYPOTHÈSE,

A titre principal :

Sur l’impossible requalification du bail dérogatoire en bail commercial,

—  constater l’existence d’un congé par lettre recommandée électronique avec accusé de réception en date du 21 avril 2023,

—  constater la validité du congé en date du 21 avril 2023,

—  constater la restitution des locaux loués par la société PAACK LOGISTICS FR en date du 24 juillet 2023,

—  constater le terme du bail dérogatoire au 24 juillet 2023,

—  constater la fin des relations contractuelles entre la société STI et la société PAACK LOGISTICS FR au 24 juillet 2023, laquelle ne s’est pas trouvée avoir été laissée en possession,

—  débouter la société STI de sa demande de requalification du bail dérogatoire en bail commercial,

Sur la demande de dommages et intérêts,

—  constater l’absence de résistance abusive de la part de la société PAACK LOGISTICS FR dans le paiement de prétendus loyers,

—  constater la carence de la société STI dans la charge de la preuve du préjudice,

—  débouter la société STI de sa demande de dommages et intérêts,

—  débouter la société STI de sa demande de condamnation de la société PAACK LOGISTICS FR à payer la somme de 215.586€, arrêtée au 5 janvier 2025 ;

—  débouter la société STI de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

—  débouter la société STI de sa demande au titre de l’article 696 du Code de procédure civile,

A titre reconventionnel :

—  ordonner la restitution de la somme de 18.000 € correspondant au montant du dépôt de garantie, sous astreinte de 500 € par jour de retard commençant à courir à compter du prononcé de la décision, outre intérêts à compter du 18 mars 2024 avec capitalisation des intérêts,

—  condamner la société STI au paiement de la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

En toute hypothèse :

—  condamner la société STI à payer à la société PAACK LOGISTICS FR la somme de 30.000 € sur le fondement des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES ( M^e Caroline PAYEN).

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens développés.

Par ordonnance du 26 mai 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’incompétence

Le juge de l’exécution est compétent pour statuer sur les demandes de main-levée d’une procédure en saisie-conservatoire en application de l’article R 512-2 du code des procédures civiles d’exécution mais ne l’est pas pour les demandes tendant à la conversion de la saisie-attribution conservatoire en saisie-attribution, une telle demande étant de la compétence du juge du fond.

L’exception d’incompétence soulevée par la SARL PAACK LOGISTICS FR sera donc rejetée.

Sur la validité des actes de dénonciation de la saisie-attribution conservatoire

Par arrêt du 30 janvier 2025, la Cour d’appel de [Localité 8] a fait droit à la demande de main-levée des saisies conservatoires.

Il s’ensuit qu’en toute hypothèse, même mise à part l’incompétence de la présente juridiction pour en connaître, la demande tendant à voir prononcer la nullité des actes de saisies conservatoires est sans objet.

Sur le bail dérogatoire, la question du congé et les conséquences

L’article 3 du contrat de bail stipule que le bail est accepté pour une durée de 12 mois à compter du 25 juillet 2022 jusqu’au 24 juillet 2023 et que sa résiliation devra être notifiée par le preneur au bailleur par courrier recommandé avec avis de réception, trois mois avant le terme du présent contrat et qu’en cas de non-notification au bailleur dans le délai ci-dessus imparti, le contrat se verrait reconverti en bail commercial classique si le bailleur ne s’y oppose pas.

Pour justifier d’un congé dans les délais et formes prévus par les stipulations du bail, la SARL PAACK LOGISTICS FR se prévaut d’une lettre recommandée électronique avec accusé réception du 21 avril 2023 à l’adresse suivante : [Courriel 9], faisant valoir qu’il s’agissait de l’adresse utilisée pour la signature du bail électronique ainsi que dans ses échanges avec le bailleur et à partir de laquelle elle a reçu ses factures. La SARL PAACK LOGISTICS FR ajoute que la SCI STI a ouvert l’avis de passage mais n’a pas répondu à la question de savoir si elle souhaitait accepter ou refuser la LRAR, et en dépit des relances, n’a pas « retiré » le courrier ni répondu. La SARL PAACK LOGISTICS FR ajoute encore qu’au vu de ses échanges avec la SCI STI et l’ouverture de la LRAR électronique, elle a conclu que son congé avait été bien pris en considération, d’autant que la SCI STI lui a proposé d’autres locaux, qu’elle a visités.

La SCI STI a envoyé ledit courrier sur une adresse électronique qui ne lui appartient pas et qui n’a jamais été son adresse, et qui avait simplement été utilisée au moment de la conclusion du bail par Madame [B] [C], mandatée par la société. La SCI STI ajoute que la SARL ne l’ignorait pas puisqu’elle lui a justement adressé un sms pour connaître son adresse mail 4 mn avant d’envoyer le mail. La SCI STI rappelle que son adresse mail est la suivante : [Courriel 10]. La SCI STI ajoute qu’en de telles circonstances, il importe peu que l’accusé réception du mail ait été consulté ou non.

Sur ce

La juridiction retient que le bail conclu entre les parties le 20 juillet 2022 ne précise pas que la SCI STI dispose d’une adresse mail. Il s’ensuit qu’elle n’a élu domicile électronique en aucune adresse mail précisément déclarée.

Certes, le mandataire de la SCI STI avait utilisé l’adresse « [Courriel 9] » lors de la conclusion du contrat et les parties ont échangé par l’intermédiaire de cette adresse par trois fois les 24 octobre, 4 novembre et 10 novembre 2022, mais de telles circonstances ne viennent pas démontrer que la SCI STI acceptait expressément de recevoir notification d’un congé, c’est-à-dire un acte mettant fin au contrat liant les parties, à cette adresse.

L’importance de cet acte est telle que la SARL PAACK LOGISTICS FR ne peut se prévaloir d’une notification à une adresse utilisée par l’un des mandataires de la SCI STI à un moment donné, sans s’assurer préalablement que le titulaire de l’adresse a toujours mandat pour recevoir une notification pour le compte de la société , ou de l’accord du représentant légal de la société pour l’utilisation de cette adresse.

En conséquence, la SARL PAACK LOGISTICS FR ne justifie pas avoir adressé son congé dans les formes et délais requis par le contrat.

De même, la SARL PAACK LOGISTICS ne vient pas justifier de ce que la SCI STI aurait ensuite accepté expressément le congé et les conséquences de celui-ci.

En ces conditions, la question de savoir si le destinataire du mail aurait dû ouvrir celui-ci est indifférente, le tribunal retenant que l’envoi n’a pas été fait à la SCI STI .

Les explications que la SARL PAACK LOGISTICS FR fournit sur le fait qu’elle avait quitté les lieux au mois de juillet 2023 ou qu’elle n’exploitait en réalité aucun fonds de commerce, faute de clientèle, sont sans conséquence dès lors que les intentions des parties étaient claires et non équivoques lors de la conclusion du bail du 20 juillet 2025.

De même, l’ensemble des explications de la SARL PAACK LOGISTICS FR sur les courriers adressés postérieurement pour « confirmer » son congé sont indifférentes, à défaut d’un congé valablement adressé à la SCI STI dans les délais prévus contractuellement entre les parties.

En application de l’article 3 du bail dérogatoire, dont les termes sont clairs et insusceptibles d’interprétation, ce contrat s’est trouvé converti en bail commercial tel que prévu par les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce.

Or, le statut des baux commerciaux ne permet pas au preneur de délivrer congé à n’importe quel moment du bail. Il ne peut le faire qu’à la fin de chaque période triennale sauf cas limitativement définis par la loi mais dont la SARL PAACK LOGISTICS FR ne se prévaut pas en l’espèce.

La SARL PAACK LOGISTICS FR est donc redevable de l’ensemble des loyers et charges échus au 24 avril 2025, soit la somme de 246.384€ dont le montant n’est pas contesté dans ses conclusions.

Il sera donc fait droit à la demande en paiement de la SCI STI.

Sur la demande au titre de la saisie-conservatoire

Dès lors que la Cour d’appel de PARIS a prononcé la main-levée de cette mesure conservatoire, la présente juridiction en saurait faire droit à la demande d’attribution formée par la SCI STI.

Sur la demande à titre de dommages et intérêts

Le défaut de paiement de la somme de 246.384€ a pu causer un préjudice à la SCI STI.

Cependant, la juridiction n’a pas connaissance de la situation financière de la SCI STI ni de la situation du local, et notamment s’il a été reloué et le cas échéant dans quel délai. En conséquence, la SCI STI sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles

La SCI STI ne conteste pas la restitution effective des lieux le 24 juillet 2023, restitution dont se prévaut la SARL PAACK LOGISTICS FR, et ne vient pas faire valoir un défaut d’entretien ou tout autre moyen justifiant de retenir tout ou partie de la somme de 18.000€ versée à titre de dépôt de garantie.

En conséquence, la SARL PAACK LOGISTICS FR est fondée en sa demande reconventionnelle de ce chef.

Il convient d’ordonner la compensation des sommes réciproquement dues et en conséquence de retenir que le montant de la dette locative dont est créancière la SCI STI s’élève à 228.384€.

En revanche, le tribunal retenant que la SCI STI est fondée en sa demande principale, la SARL PAACK LOGISTICS FR sera déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SARL PAACK LOGISTICS FR sera condamnée aux dépens et à payer à la SCI STI une indemnité de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire de la décision, compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

REJETTE le moyen tiré de l’incompétence de la présente juridiction sur la demande tendant à la conversion de la saisie-attribution conservatoire en saisie-attribution,

DIT que la demande tendant à voir prononcer la nullité des actes de saisies conservatoires est sans objet,

DIT que la SARL PAACK LOGISTICS FR n’a pas donné congé dans les formes et délais requis par le bail dérogatoire,

DIT que par application des clauses du contrat de bail dérogatoire, celui-ci est devenu un bail commercial soumis aux dispositions de l’article L 145-1 du Code de commerce,

DIT que la SARL PAACK LOGISTICS est débitrice de 246.384€ à l’égard de la SCI STI,

DIT que la SCI STI est débitrice de la somme de 18.000€ à l’égard de la SARL PAACK LOGISTICS FR,

Après compensation des sommes réciproquement dues, CONDAMNE la SARL PAACK LOGISTICS FR à payer à la SCI STI la somme de 228.384€, au titre de la dette locative, décompte arrêté au 24 avril 2025,

DEBOUTE la SCI STI de sa demande de dommages et intérêts,

DIT n’y avoir lieu d’autoriser la saisie attribution de sommes objets de la saisie-conservatoire, la main-levée de celle-ci ayant été prononcée,

DEBOUTE la SARL PAACK LOGISTICS FR de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SARL PAACK LOGISTICS FR à payer à la SCI STI une indemnité de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL PAACK LOGISTICS FR aux dépens,

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale générale du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE