TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le 08 novembre 2024

à M^e Alain DE ANGELIS

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EXPEDITION :

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N° RG 24/04805 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5I2E

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [I] [V] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privée en date du 24 mars 2023, la société anonyme (SA) Caisse des dépôts et consignations (CDC) HABITAT a donné à bail à Monsieur [I] [V] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initialement fixé à 397,58 euros, outre 114,55 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [I] [V] [O] le 1er février 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.736,65 euros, en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, la SA CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [I] [V] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de :

— constater acquise la clause résolutoire contenue au contrat de bail signé entre les parties,

— condamner Monsieur [I] [V] [O] à payer à la société CDC HABITAT, la somme provisionnelle de 5673,93 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées selon relevé de compte actualisé à la date du 2 mai 2024, outre intérêts à compter de la date de la présente assignation,

— constater l’occupation illicite du logement objet dudit contrat de location, par Monsieur [I] [V] [O] et de tous occupants de son chef, sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [V] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire,

— condamner Monsieur [I] [V] [O], à une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à la date de la présente assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le Tribunal de céans et ce, jusqu’à libération effective des lieux, toute échéance commencée étant due à compter de l’ordonnance à intervenir,

Subsidiairement, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordé au requis,

— juger qu’à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette deviendra exigible, le bail sera résilié automatiquement, l’expulsion de Monsieur [I] [V] [O] diligentée ainsi que celle de tous occupants de son chef et dire qu’en pareil hypothèse, il sera également condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à la date de la présente assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le Tribunal de céans et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [I] [V] [O] à payer à la société CDC HABITAT, la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA CDC HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 01 février 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024.

A cette audience, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de de 2737,17 euros. Elle signale un remboursement SLS de plus de 6000 euros en août 2024 mais une absence de reprise des paiements et indique maintenir ses demandes.

Monsieur [I] [V] [O], cité à étude n’a pas comparu et n’est pas représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 31 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La SA CDC HABITAT justifie d’un titre de propriété du bien loué.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 24 mars 2023 contient une clause résolutoire (article 7 des conditions particulières) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er février 2024, pour la somme en principal de 1.736,65 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Cependant, il est rappelé par la Cour de Cassation que l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction. »

De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 1er avril 2024.

Monsieur [I] [V] [O] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [V] [O] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [I] [V] [O] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 526,03 euros actuellement, révisable selon les dispositions contractuelles et de condamner Monsieur [I] [V] [O] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [I] [V] [O] reste devoir, après déduction des frais d’enquête et de procédure, la somme de 2 579,89 euros, selon décompte en date du 31 août 2024, mois d’août inclus cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, déduction faite des frais de procédure et des frais d’enquête sociale non justifiés.

Pour la somme au principal, Monsieur [I] [V] [O] non comparant, ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [I] [V] [O] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 2 737,17 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [V] [O] partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC HABITAT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mars 2023 entre la SA CDC HABITAT et Monsieur [I] [V] [O] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 01 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [V] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [V] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [V] [O] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera révisable selon les dispositions contractuelles, soit cinq-cent-vingt-six euros et trois centimes (526,03 euros) à ce jour, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [I] [V] [O] à verser à la SA CDC HABITAT, à titre provisionnel, la somme de deux mille cinq cent soixante-dix-neuf euros et quatre-vingt-neuf centimes (2 579,89 euros) décompte arrêté au 31 août 2024 incluant la mensualité d’août 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [I] [V] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [I] [V] [O] à verser à la SA CDC HABITAT une somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE