TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Juin 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 18 Avril 2024

GROSSE :

Le 14 juin 2024

à M^e FOURRIER-MOALLIC

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EXPEDITION :

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N° RG 23/04462 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3UQN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA SERVICE CONTENTIEUX, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparant

–

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 1er septembre 2021, la S.A. SOGIMA a consenti à Monsieur [P] [G], un contrat de location conventionné portant sur un appartement meublé situé [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 328,56 euros outre 120 euros de provisions sur charges ;

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 08 novembre 2021, la S.A. SOGIMA a consenti à Monsieur [P] [G], un contrat de location portant sur un emplacement de stationnement situé [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 21,30 euros ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [P] [G] le 13 décembre 2022 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 7 127,14 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 7 octobre 2022 ;

Par acte de commissaire de justice du 03 juillet 2023, dénoncé le 04 juillet 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la S.A. SOGIMA a fait assigner en référé Monsieur [P] [G] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d’obtenir:

sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 9 113,23 euros due au titre des loyers et charges impayés, et ce avec intérêts de droit à compter du prononcé de la décision à venir ;le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire;l’expulsion de Monsieur [P] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;sa condamnation au paiement de tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 septembre 2023 et après un renvoi a été retenue à celle du 30 novembre 2023;

A l’audience, la S.A. SOGIMA représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 10 700,99 euros au 30 novembre 2023 ;

Monsieur [P] [G] a comparu en personne ; il a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en proposant le paiement de 500 euros par mois en plus du loyer courant. Il a déclaré percevoir le RSA et envisager reprendre le travail à partir de janvier 2024 ;

La bailleresse s’est opposée aux demandes en observant que le locataire n’avait pas repris le paiement du loyer.

Par ordonnance d’avant dire droit du 1er février 2024, la juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à la S.A SOGIMA de préciser ses demandes s’agissant de la résiliation du contrat de location portant sur un logement conventionné soumis au droit commun et de la résiliation du contrat de location d’un emplacement de stationnement soumis à la loi du 06 juillet 1989, de faire valoir ses observations sur le décompte produit.

A l’audience la S.A SOGIMA a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, a produit le contrat de location de l’emplacement de stationnement, deux avis d’échéance pour le mois de mars 2024 et a actualisé sa créance à la somme de 11789,16 euros au 31 mars 2024 .

Monsieur [P] [G] n’a pas comparu, n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 114 de la loi n° 98-697 du 29 juillet 1998, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 03 juillet 2023 a été dénoncée le 4 juillet 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit deux mois au moins avant l’audience 21 septembre 2023.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme:

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 8 juin 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 7 octobre 2022 soit plus de deux mois avant l’assignation du 03 juillet 2023.

Par conséquent la S.A. SOGIMA est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la clause résolutoire, la résiliation des contrats, l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation

Vu les dispositions des articles L.353-1 et suivants, L.442-8-4 et suivantes du code de la construction et de l’habitation, des articles 1714 et suivantes du code civil à l’exception de l’article 1742, de la convention 12/02/02.2014/2011/1194/013.037/4760 signée entre l’Etat et le bailleur,

Vu l’article 2 et 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, le contrat signé par les parties contient en son article 13 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [P] [G] le 13 décembre 2022 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 7 127,14 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Les loyers n’ont pas été réglés dans le mois qui a suivi le commandement de payer.

La clause résolutoire est donc acquise au 13 janvier 2023 et il y a donc lieu de constater la résiliation du bail d’habitation à compter du 13 janvier 2023 ainsi que la résiliation du contrat de location du 08 novembre 2021 portant sur un emplacement de stationnement à compter du 13 janvier 2023, celui-ci étant accessoire au bail d’habitation et les deux contrats étant indivisibles;

Il y a lieu dès lors d’ordonner la libération des lieux (appartement et emplacement de stationnement) et l’expulsion de Monsieur [P] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités décrites au dispositif ci-après

Compte tenu du contrat antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts de la société bailleresse, Monsieur [P] [G] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel fixée à 561,72 euros au total, qui s’est substituée aux loyers et aux charges, sans que cette indemnité ne soit indexée, et sera condamnée à titre provisionnel à la payer jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante;

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 1728 du code civil que du contrat signé entre les parties.

La S.A. SOGIMA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat e bail d’habitation et le contrat de location d’un emplacement de stationnement signés, le commandement de payer visant la clause résolutoire, deux avis d’échéance du mois de mars 2024, l’assignation délivrée en vue de l’audience, le courrier de mise en demeure du 20 février 2024 relatif à l’enquête sociale 2024 et au supplément de loyer de solidarité adressé en recommandé au défendeur ainsi que deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 11 789,16 euros au 31 mars 2024 ;

Ce décompte actualisé à la hausse sera retenu, même si Monsieur [P] [G] n’a pas comparu à l’audience du 18 avril 2024, la requérante ayant sollicité dans l’assignation le paiement d’indemnités d’occupation ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 11 789,16 euros au 31 mars 2024, Monsieur [P] [G] sera condamné à payer à titre provisionnel, la somme de 11 789,16 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

En l’espèce, Monsieur [P] [G] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en proposant le paiement de 500 euros par mois en plus du loyer courant. Il a déclaré percevoir le RSA et envisager reprendre le travail à partir de janvier 2024.

Il résulte du décompte que la dette est très conséquente et ne cesse d’augmenter , que Monsieur [P] [G] ne paye plus son loyer depuis le mois de juillet 2022, et n’apparait pas en capacité d’apurer la dette locative en sus du paiement des loyers et charges courants même dans le délai légal précité ;

Par conséquent, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [G] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité, eu égard à la situation économique respective des parties, ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la société bailleresse qui sera déboutée de sa demande en paiement de ce chef ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DECLARONS la S.A. SOGIMA recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 13 janvier 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail d’habitation et du contrat de location de l’emplacement de parking liant les parties, au 13 janvier 2023 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [P] [G] et celle de tous occupants de son chef des lieux appartement sis [Adresse 3], et emplacement de stationnement sis [Adresse 4] , au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [G] à payer à titre provisionnel à la S.A. SOGIMA une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 561,12 euros, sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante;

CONDAMNONS Monsieur [P] [G] à payer à titre provisionnel, à la S.A. SOGIMA, la somme de 11 789,16 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS Monsieur [P] [G] de sa demande de délai de paiement ;

DEBOUTONS la S.A. SOGIMA de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [G] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE