TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Janvier 2024

GROSSE :

Le 14 mars 2024

à M^e SANGUINETTI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 mars 2024

à M^e HEAM

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/01664 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3DIT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Localité 4] FURNITURE

domiciliée : chez SARL LIGNAZUR SOUS L’ENSEIGNE EASY MOMENT HOME, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [C]

né le 31 Octobre 1968 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Lorraine HEAM, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 04 avril 2022, la SARL [Localité 4] FURNITURE a donné à bail à Monsieur [Z] [C] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 470 euros, outre 55 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SARL [Localité 4] FURNITURE a fait signifier à Monsieur [Z] [C] par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2022 un commandement de payer la somme de 1 575 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2022, la SARL MARSEILLE FURNITURE a fait assigner Monsieur [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [C] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Monsieur [Z] [C] à lui payer les loyers et charges impayés au 18 novembre 2022, soit la somme de 2 625 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du dernier loyer augmenté de charges,

— condamner Monsieur [Z] [C] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 15 septembre 2022.

Au soutien de ses prétentions, la SARL [Localité 4] FURNITURE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, délivré le 15 septembre 2022 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 juin 2023 et après deux renvois elle a été retenue à l’audience du 18 janvier 2024.

A l’audience, la SARL [Localité 4] FURNITURE, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 10 135,57 euros au 1er janvier 2024, terme du mois de janvier inclus ;

Monsieur [Z] [C] a été représenté par son conseil et suivant les conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, ne conteste pas la dette locative et demande les plus larges délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire, déclarant être bénéficiaire du RSA et faisant valoir une situation financière et personnelle difficile ayant été victime d’une usurpation d’identité ;

La décision a été mise en délibéré au 14 février 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

I – Sur la recevabilité de la demande :

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Auparavant, ce délai était de deux mois ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 24 novembre 2022 a été dénoncée le 30 novembre 2022 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit deux mois au moins avant l’audience initiale du 22 juin 2023.

Par ailleurs, la SARL [Localité 4] FURNITURE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 novembre 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent la SARL [Localité 4] FURNITURE est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et l’expulsion

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail signé le 04 avril 2022 contient une clause résolutoire (Conditions générales article 4.3.2.1), qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 15 septembre 2022, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 575 euros au principal.

Ce commandement mentionne la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise au 15 novembre 2022 et il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 15 novembre 2022, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Z] [C] sollicite les plus larges délais et la suspension de la clause résolutoire, justifiant percevoir 427,91 euros par mois de revenu de solidarité active (RSA), outre 281 euros d’allocation logement ;

La lecture du décompte produit établit que Monsieur [Z] [C] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et n’a rien réglé depuis le mois de décembre 2022. La dette étant importante et ne cessant pas d’augmenter, la situation financière du défendeur ne lui permet pas de la régler en sus des loyers et des charges courants dans les délais prévus par la loi.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique ;

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [Z] [C] sera redevable à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant des derniers loyers et des charges soit 541,44 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux loués.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La SARL [Localité 4] FURNITURE fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant un contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 10 135,57 euros, Monsieur [Z] [C] qui ne justifie pas de l’extinction de son obligation, sera condamné à payer la somme de 10 135,57 euros, à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Z] [C] qui succombe supportera la charge des entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer déjà signifié par application de l’article 696 du Code de procédure civil, qui seront recouvrées comme en matière d’aide juridictionnelle.

Au regard des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit du bailleur qui sera débouté de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, mais dès à présent, par provision vu l’urgence :

DECLARONS la SARL [Localité 4] FURNITURE recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 15 novembre 2022 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 15 novembre 2022 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [Z] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 2], au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 541,44 euros et CONDAMNONS Monsieur [Z] [C] à la payer à titre provisionnel à la SARL [Localité 4] FURNITURE à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la complète libération des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [C] à payer à la SARL [Localité 4] FURNITURE la somme de 10 135,57 euros, à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

REJETONS la demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [C] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement signifié le 15 septembre 2022, qui seront recouvrées comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE