TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Janvier 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BOINE

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE :

Le 09 janvier 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09 janvier 2025

à M. [G]

à Mme [G]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05719 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ONX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [G]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [P] [O] épouse [G]

demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 10 février 2017, la société anonyme (SA) d’économie mixte SOGIMA, représentée par son Président du Directoire, a donné à bail à Monsieur [N] [G] et Madame [P] [G] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 4] dans le troisième arrondissement de [Adresse 7], pour un loyer de 631,08 euros et une provision sur charges de 152,40 euros.

Par acte sous seing privé à la même date, la SA SOGIMA a donné à bail à Monsieur [N] [G] et Madame [P] [G] un emplacement de parking N° 9C71G-2234 situé au [Adresse 1] [Adresse 2] dans le [Adresse 8] [Localité 6], pour un loyer de 40 euros et une provision sur charge de 7,18 euros.

Le 30 mai 2024, des loyers étant demeurés impayés, la SA SOGIMA a fait signifier à Monsieur [N] [G] et Madame [P] [G] un commandement de payer la somme en principal de 2 362,61 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2024, la SA SOGIMA, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, a fait assigner Monsieur [N] [G] et Madame [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail et reproduite dans le commandement de payer du 30 mai 2024,

— prononcer la résiliation du bail du 10 février 2017, correspondant au logement ainsi que l’emplacement accessoire au logement,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [G] [N] et Madame [G] [P], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— les condamner solidairement à payer à titre de provision la somme de 2 920,44 euros représentant les loyers impayés arrêtés au 14 août 2024 avec un taux d’intérêt légal à compter du 30 mai 2024, date du commandement de payer,

— les condamner solidairement à verser à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de leur départ effectif des lieux loués, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer,

— les condamner solidairement à payer au demandeur, au titre de l’article 700 du CPC une somme d’un montant de 800 euros,

— les condamner solidairement au paiement des frais et dépens de la présente instance (article 696 du CPC) et aux intérêts de droits à compter de chaque terme de loyer et aux intérêts de droits à compter de chaque terme de loyer (article 1153-1 du Code Civile).

A l’audience du 14 novembre 2024, la SA SOGIMA, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 2 694,27 euros. Elle indique une reprise des paiements des locataires.

Monsieur [N] [G] et Madame [P] [G], comparant en personne, ont reconnu le principe et le montant de leur dette. Ils ont sollicité les plus larges délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en proposant le paiement de la somme de 75 euros par mois en plus du loyer courant. Ils indiquent avoir repris le paiement des loyers en en justifient à l’audience.

La SA SOGIMA a donné son accord pour l’octroi d’un délai de paiement avec la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic social et financier, n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 09 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SOGIMA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône le 25 novembre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la présente procédure, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 10 février 2017 contient une clause résolutoire (article 14) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 mai 2024 pour la somme en principal de 2 362,61 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail logement et le bail garage sont réunies à la date du 30 juillet 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [G] et Madame [P] [G] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article 16.

Pour la somme au principal, Monsieur [N] [G] et Madame [P] [G] ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [N] [G] et Madame [P] [G] restent devoir la somme de 2 694,27 euros à la date du 14 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et des indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre inclus.

Monsieur [N] [G] et Madame [P] [G] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 2 694,27 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2024, échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2024, date du commandement de payer sur la somme de 2 362,61 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [N] [G] et Madame [P] [G] sollicitent des délais de paiement.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant et des propositions des règlements effectués, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [N] [G] et Madame [P] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [N] [G] et Madame [P] [G], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à la SA SOGIMA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, avec indexation, soit 962,61 euros à ce jour (IO comprenant loyer et charges logement + garage accessoire), jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [G] et Madame [P] [G], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La demande relative aux frais d’exécution à venir sera rejetée en ce qu’infondée à ce stade de la procédure.

Monsieur [N] [G] et Madame [P] [G] seront solidairement condamnés à payer à la SA SOGIMA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 février 2017 entre la SA SOGIMA et Monsieur [N] [G] et Madame [P] [G] concernant le logement situé au [Adresse 4] dans le troisième [Localité 6] sont réunies à la date du 30 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [P] [G] à verser à la SA SOGIMA, à titre provisionnel, la somme de deux-mille-six-cent-quatre-vingt-quatorze euros et vingt-sept centimes (2 694,27 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2024, échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2024, date du commandement de payer sur la somme de 2 362,61 euros et de la présente décision pour le surplus

AUTORISE Monsieur [N] [G] et Madame [P] [G] à s’acquitter de leur dette par 35 acomptes successifs et mensuels de soixante-quatorze euros (74 euros) et une 36-ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux et l’emplacement de parking N° 9C71G-2234 situé au 2 sis [Adresse 2] dans le troisième [Localité 6], il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [N] [G] et Madame [P] [G] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [N] [G] et Madame [P] [G] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, avec indexation, neuf-cent-soixante-deux euros et soixante et un centime (962,61 euros) à ce jour ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la SA SOGIMA ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [P] [G] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [P] [G] à payer à la SA SOGIMA la somme de deux-cent euros (200 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE