TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :

Le 15 novembre 2024

à M^e LAZZARINI Laurent

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 novembre 2024

à M^e Laurie COMBES

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01703 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4VV2

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [W] [J]

né le 17 Janvier 1950 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Laurent LAZZARINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [A] [I] [C]

né le 27 Avril 1988 à [Localité 8] (ALGERIE[Localité 1], demeurant [Adresse 6]

(AJ totale)

représenté par M^e Laurie COMBES, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé signé le 25 août 1994, la société d’HLM PHOCEENNE D’HABITATIONS, a consenti à Madame [N] [P] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 9];

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [N] [P], le 23 août 2023, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 555,58 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée le 24 août 2023 à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône ;

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, dénoncé le 31 janvier 2024 au préfet des BOUCHES-DU-RHONE, la SA [Adresse 4] VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE PHOCEENNE D’HABITATIONS a assigné en référé Madame [N] [P] devant le juge du contentieux de la protection afin d’obtenir :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

— la constatation de la résiliation du bail d’habitation consenti à Mme [N] [P] par application de ladite clause,

— dire et juger que Madame [N] [P] est occupante sans droit ni titre du logement,

— ordonner l’expulsion immédiate de Madame [N] [P] de l’immeuble précité, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

— condamner Madame [N] [P] à payer à titre provisionnel des loyers et charges dus suivant détail ci-après :

* 1605,45 euros outre 83,27 euros au titre des frais de procédure, au titre du commandement délivré le 23 août 2023 soit encore, la somme de 1688,72 euros suivant décompte arrêté au 23 janvier 2024

* 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par la locataire au montant du dernier loyer dument indexé et charges couvrant la période s’écoulant entre le prononcé du jugement, la libération effective des lieux par la remise des clés par la locataire et cela jusqu’au départ effectif des lieux,

— dire et juger que cette indemnité sera fixée annuellement, selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer,

— condamner Madame [N] [P] à payer à titre de provision cette indemnité jusqu’à remise des clés du logement,

— condamner Madame [N] [P] aux entiers dépens de la présente procéder y compris le coût du commandement précédemment délivré, soit 83,27 euros,

— dire que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article A 444-31 du Code de Commerce devra être supporté par la débitrice en sus de l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 avril 2024 ;

A l’audience, la société UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE PHOCEENNE D’HABITATIONS représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 2943,71 euros au 31 mars 2024 ;

Madame [N] [P], citée par acte remis à domicile n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

Suivant ordonnance avant dire droit, Madame [N] [P] s’étant présentée tardivement à l’audience alors que l’affaire avait été mise en délibéré, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé a ordonné une réouverture des débats à l’audience du 19 septembre 2024 afin de permettre à Madame [N] [P] de s’expliquer contradictoirement et de faire valoir ses intérêts ;

A l’audience du 19 septembre 2024, la société [Adresse 4] VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE PHOCEENNE D’HABITATIONS représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 3600,37 euros au 04 juin 2024;

Madame [N] [P] n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Madame [N] [P] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à son bailleur.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 31 janvier 2024, soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 18 avril 2024.

La S.A d'[Adresse 5] justifie en outre avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Enfin la SA [Adresse 4] justifie par l’attestation établie le 12 octobre 2017 par Maître [F] [H] notaire à [Localité 7], venir aux droits de la SOCIETE PHOCEENNE D’HABITATIONS.

En conséquence la société d'[Adresse 5] venant aux droits de la SOCIETE PHOCEENNE D’HABITATIONS est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [N] [P] le 23 août 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 555,58 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 octobre 2023 et que le bail à usage d’habitation est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [N] [P] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Madame [N] [P] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable, égale au montant du dernier loyer et charges, soit 360,12 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au requérant.

L’équité ne commande pas que l’indemnité d’occupation soit indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer.

La S.A. [Adresse 4] venant aux droits de la SOCIETE PHOCEENNE D’HABITATIONS fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et un décompte actualisé de sa créance arrêté à la somme de 3600,37 euros au 04 juin 2024, lequel sera pris en considération même si Madame [N] [P] n’a pas comparu, le bailleur ayant sollicité dans l’assignation des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail ;

La société bailleresse ne justifie pas avoir adressé de courriers de mise en demeure à Madame [N] [P] concernant l’enquête ressources 2024 relative à l’occupation du parc social locatif et informant le locataire, qu’en l’absence de réponse une pénalité de 7,62 € sera appliquée par mois de retard ;

Madame [N] [P] n’est donc pas redevable des frais de non réponse à enquête sociale portés au débit de son compte ;

Dès lors au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée les sommes de 83,27 euros, 159,39 euros qui correspondent à des frais de procédure et les sommes de 15,24 euros,7,62 euros et de 7,62 euros au titre des frais de non réponse d’enquête 2023 ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 3327,23 euros, Madame [N] [P] ne justifiant pas de l’extinction de son obligation, sera condamnée à payer la somme de 3327,23 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation impayés à la date du 04 juin 2024;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [N] [P] qui n’a pas comparu ne sollicite pas de délais de paiement ; de surcroît ni Madame [N] [P] qui n’a pas repris le paiement des loyers et charges au jour de l’audience, ni la S.A. d’HLM UNICIL n’ont sollicité la suspension de la clause résolutoire ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique si besoin est ;

Sur les demandes accessoires :

Madame [N] [P] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité commande en outre de condamner Madame [N] [P] à payer la somme de 300 euros à la SA [Adresse 4] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 et de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, mais dès à présent, par provision vu l’urgence :

DECLARONS la SA D’HLM UNICIL recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 octobre 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 23 octobre 2023 ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [N] [P] et celle de tous occupants de son chef des lieux situé [Adresse 10], avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS à la somme de 360,12 euros l’indemnité mensuelle d’occupation due à titre provisionnel par Madame [N] [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au requérant ;.

CONDAMNONS Madame [N] [P] à payer à la société d’HLM UNICIL, la somme de 3327,23 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation impayés à la date du 04 juin 2024;

CONDAMNONS Madame [N] [P] à payer à la SA [Adresse 4], à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer, soit 360,12 euros à ce jour, sans indexation, ce à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux

CONDAMNONS Madame [N] [P] à payer à la SA D’HLM UNICIL la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure ;

CONDAMNONS Madame [N] [P] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 1er février 2017, Monsieur [J] [L] a consenti à Monsieur [I] [C] [A] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 450 € outre 15 € à titre de provision pour charges ;

Alléguant de loyers et charges impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [I] [C] [A] le 27 septembre 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3695,56 € en principal ;

La situation d’impayés a été signalé à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 15 décembre 2023 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, dénoncé le 06 mars 2024 à la préfecture des Bouches-du-Rhône, Monsieur [J] [L] a fait assigner Monsieur [I] [C] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [I] [C] [A] et de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique

— autoriser le requérant à disposer des meubles se trouvant dans les lieux dans les conditions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution

— condamner Monsieur [I] [C] [A] à lui payer les loyers et charges impayés au 31 décembre 2023, soit la somme provisionnelle de 4227,56 euros, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation

— fixer à la valeur locative l’indemnité mensuelle d’occupation

— condamner Monsieur [I] [C] [A] à payer à titre de provision une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges, soit la somme de 465 euros (loyer +charges) à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au demandeur

— condamner Monsieur [I] [C] [A] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens et de ses suites comprenant le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Appelée à l’audience du 16 mai 2024 , l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 19 septembre 2024 ;

A cette audience, Monsieur [J] [L] et Monsieur [I] [C] [A] ont été représentés par leur avocat respectif ;

Suivant conclusions en réponse auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [I] [C] [A] demande au juge des référés de :

Condamner Monsieur [J] [L] à payer à Monsieur [I] [C] [A] la somme de 5500 euros en réparation du préjudice subi résultant de son trouble de jouissanceDébouter Monsieur [J] [L] de sa demande d’expulsionOrdonner la compensation des sommes dues entre les partiesAccorder les plus larges délais de paiement à Monsieur [I] [C] [A] pour s’acquitter des sommes duesDébouter Monsieur [J] [L] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civileDébouter Monsieur [J] [L] de ses demandes plus amples et contrairesDire que les frais irrépétibles et les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle

Monsieur [I] [C] [A] expose qu’il rencontre de larges difficultés avec son bailleur, qu’aucun entretien n’est assuré par le propriétaire qui a refusé de signe run constat lors d’un dégât des eaux, que sa boite aux lettres est hors d’usage et que tout ceci lui cause un préjudice important.

Monsieur [J] [L] représenté par son conseil a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 5813,56 euros arrêtée au 19 septembre 2024 ;

Concernant la demande reconventionnelle formulée par Monsieur [I] [C] [A], le requérant déclare avoir été contacté par son locataire le 03 septembre 2024 qui l’a informé d’un dégât des eaux mais que Monsieur [J] [L] n’a pas pu rentrer dans le logement pour constater les désordres, Monsieur [I] [C] [A] ayant annulé le rendez-vous pris ;

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend .

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 27 février 2024 a été dénoncée le 06 mars 2024 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 16 mai 2024

Par ailleurs, il est rappelé que lorsque le bailleur est une personne physique le signalement de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité.

Enfin Monsieur [J] [L] justifie par l’acte de vente reçu le 1er septembre 2000 par Maître [U] [S] notaire à [Localité 3], versé aux débats, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

Par conséquent Monsieur [J] [L] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit un délai d’un mois pour régulariser l’impayé et non deux mois ou six semaines comme exigé par les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 ;

A ce titre, il importe peu que le commandement délivré mentionne le délai exigé par la loi, la possibilité pour un tel acte de régulariser une clause qui ne serait pas conforme à la loi relevant, là encore, du juge du fond.

L’appréciation de la validité de cette clause qui ne satisfait pas aux exigences de la loi du 06 juillet 1989, excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l’acquisition d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande comme sur celles, subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation.

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Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [J] [L] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 5813,56 euros au 19 septembre 2024 ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur 5813,56 euros au 19 septembre 2024, Monsieur [I] [C] [A] sera condamné à payer à Monsieur [J] [L] la somme de 5813,56 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 19 septembre 2024;

Sur la demande reconventionnelle au titre d’un trouble de jouissance

En application de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est en particulier obligé de :

— (a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement sauf convention passée entre les parties dans les conditions prévues par le texte précité,

— (b) assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au (a ci-dessus ;

— (c) entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les caractéristiques du logement décent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble;

En l’espèce, Monsieur [I] [C] [A] expose qu’il rencontre de larges difficultés avec son bailleur, qu’aucun entretien n’est assuré par le propriétaire qui a refusé de signer un constat lors d’un dégât des eaux, que sa boite aux lettres est hors d’usage et que tout ceci lui cause un préjudice important ;

Il sollicite la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Monsieur [J] [L] s’oppose à cette demande en déclarant avoir été contacté par son locataire le 03 septembre 2024 qui l’a informé d’un dégât des eaux mais que Monsieur [J] [L] n’a pas pu rentrer dans le logement pour constater les désordres, Monsieur [I] [C] [A] ayant annulé le rendez-vous pris ;

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si Monsieur [I] [C] [A] se prévaut d’un dégât des eaux dans le logement qu’il occupe, il ne verse aux débats aucun élément démontrant qu’il s’est plaint de ces désordres auprès de Monsieur [J] [L] , celui -ci déclarant avoir été informé d’un dégât des eaux le 03 septembre 2024 ;

S’il est admis qu’un bailleur est tenu de respecter son obligation de délivrer un logement décent, sans qu’il soit nécessaire pour le locataire de le mettre en demeure, préalablement, de respecter cette obligation, il reste que Monsieur [I] [C] [A] se contente de verser aux débats des photographies qui ne permettent pas d’identifier les lieux ni la date à laquelle elles ont été prises ;

Dès lors, l’obligation pour Monsieur [J] [L] de réparer le préjudice de jouissance subi par Monsieur [I] [C] [A] suite d’un manquement à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible se heurte à une contestation sérieuse ;

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de ce chef et sur celle subséquente de compensation entre les créance;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Monsieur [I] [C] [A] sollicite des délais de paiement en faisant valoir sa situation précaire ; il justifie percevoir le RSA à hauteur de 543,02 euros ;

Toutefois, il ressort du décompte actualisé produit aux débats que Monsieur [I] [C] [A] n’a pas repris le paiement intégral du loyer au jour de l’audience , le dernier versement du locataire étant intervenu au mois de janvier 2024;

La condition de reprise du paiement des loyers n’étant pas remplie, le juge des référés ne peut pas accorder de délais de paiement ;

En conséquence, la demande d’octroi de délais de paiement sera rejetée ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [C] [A] qui succombe supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

L’équité commande de condamner Monsieur [I] [C] [A] à payer à Monsieur [J] [L] la somme de 500 euros application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance, mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS Monsieur [J] [L] recevable en ses demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à obtenir la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire comme sur celles, subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [C] [A] à payer à Monsieur [J] [L] la somme de 5813,56 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 19 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement en réparation d’un trouble de jouissance et sur la demande de compensation ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [C] [A] à payer à Monsieur [J] [L] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [I] [C] [A] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE