TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 28/11/2024

à : Monsieur [L] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le : 28/11/2024

à : M^e Linda KEKLIK, M^e Jean-marc HUMMEL

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04085 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QKI

N° MINUTE :

7/2024

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [L] [Y], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

DÉFENDEURS

CABINET APM ARCHITECTURE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par M^e ALBERT Jean-Marc, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1592,

La Société 2ASC IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3],

représentée par M^e Jean-marc HUMMEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0004,

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], dont le siège social est sis Chez 2asc Immobilier, en qualité de syndic – [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-marc HUMMEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0004

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 04 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 par Karine METAYER, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 28 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04085 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QKI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 29 janvier 2020, Monsieur [L] [Y] a acquis un appartement en copropriété (lot n°21), situé [Adresse 1], dont il est propriétaire non occupant.

Le 11 juin 2015, l’immeuble indivis a été frappé d’un arrêté préfectoral d’insalubrité dans les parties communes.

Suite au vote en assemblée générale de copropriété du 9 décembre 2020, des travaux ont été effectués par fractions dans les parties communes dudit immeuble, travaux réceptionnés par procès-verbal le 1er décembre 2022, assorti de réserves ne concernant pas le logement de Monsieur [L] [Y].

Se plaignant de désordres intervenus dans son appartement et de non restitution de clés de son logement, par acte d’huissier du 24 juillet 2024, Monsieur [L] [Y] a fait citer le cabinet APM ARCHITECTURE, la SAS 2ASC IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins :

A titre principal :

— De constater que l’architecte et/ou le syndicat/ et ou la copropriété est responsable des dégradations du bien de Monsieur [Y] ;

— De dire et juger que l’architecte et/ou le syndicat/ et ou la copropriété a détérioré le bien appartenant à Monsieur [Y], lui causant un préjudice certain ;

— De fixer l’indemnité forfaitaire à 7875 euros pour la période 2023 et jusqu’au 4 octobre 2024 ;

En conséquence

— de condamner de l’architecte et/ou le syndicat/ et ou la copropriété de remettre en état les lieux en réparant les différents dégâts, en remettant les objets disparus et en remettant les clés en état à leur frais et en remettant en état les lieux avec astreinte de 50 euros par jour de retard après signification du jugement aux parties condamnées ;

En tout état de cause

— de dire et juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts ;

En conséquence

— condamner l’architecte et/ou le syndicat/ et ou la copropriété au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— condamner l’architecte et/ou le syndicat/ et ou la copropriété aux dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 4 octobre 2024, Monsieur [L] [Y] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il fait valoir qu’il ne peut accéder à son appartement depuis presque 2 ans. Il soutient qu’il avait remis ses clefs à l’architecte qui ne les lui a jamais restituées. Il fait valoir qu’il a subi des dégradations dans son appartement.

Par conclusions écrites soutenues oralement, le cabinet APM Architecte sollicite :

A titre principal

— Déclarer irrecevable l’action de Monsieur [L] [Y] ;

A titre subsidiaire

— Déclarer l’action de Monsieur [L] [Y] mal fondée ;

En conséquence

— Débouter Monsieur [L] [Y] et toute partie de leurs demandes fins et prétentions dirigées à l’encontre du cabinet APM ;

— Mettre purement et simplement hors de cause la société APM ;

En tout état de cause

— Condamner Monsieur [L] [Y] à verser au cabinet APM la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

— Condamner Monsieur [L] [Y] aux entiers dépens dont distraction au profit du cabinet ALBERT ASSOCIES Avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 699 du CPC.

A l’audience, elle se désiste de sa demande au titre de l’irrecevabilité liée au défaut de tentative de conciliation au regard de l’évolution des demandes chiffrées de Monsieur [L] [Y].

Au soutien de ses autres prétentions, elle met en cause le manque de base légale du défendeur considérant que les demandes de Monsieur [L] [Y] sont mal fondées, l’article 554 du code civil ne permettant pas de former les demandes susmentionnées. Elle met par ailleurs en cause le manque d’éléments probants du demandeur à invoquer la responsabilité du cabinet d’architecte sur l’éventuelle pertes de clés, aucune obligation de cette nature figurant au contrat d’architecte et la garde juridique du chantier relevant des entreprises.

Par conclusions écrites soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et la société SAS 2 ASC IMMOBILIER sollicitent de :

— Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et la société 2 ASC IMMOBILIER en leurs prétentions et les déclarer bien fondées ;

— Débouter Monsieur [L] [Y] de l’ensemble de ses demandes, car non fondées tant en fait qu’en droit ;

— Condamner Monsieur [L] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et à la société 2 ASC IMMOBILIER la somme de 1500 euros à chacun au titre des frais irrépétibles de procédure prévus à l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [L] [Y] aux entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de leurs prétentions, le Syndic et le Syndicat des copropriétaires se désistent de leur demande au titre de l’irrecevabilité liée au défaut de tentative de conciliation au regard de l’évolution des demandes chiffrées de Monsieur [L] [Y]. Ils contestent les demandes au titre des dégradations, le demandeur ne produisant aucun justificatif permettant de comparer l’état initial du logement antérieur aux travaux et l’état actuel de l’appartement.

Ils avancent que le demandeur ne propose aucun fondement juridique pertinent au soutien de ses prétentions et qu’il ne produit aucun élément probant.

Ils questionnent à l’audience le demandeur sur les raisons de l’absence de changement de serrure.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

Par note en délibéré non autorisée, Monsieur [L] [Y] a transmis le 9 octobre 2024 un courrier au tribunal ainsi que plusieurs documents annexés.

MOTIFS DU LITIGE

A titre liminaire sur la note en délibéré

Selon les dispositions de l’article Article 442 du code de procédure civile, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

Il est précisé par l’article 445 du code de procédure civile, qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce par note en délibéré du 9 octobre 2024, Monsieur [L] [Y] a transmis un courrier au tribunal ainsi que plusieurs documents annexés.

En l’absence d’autorisation du président du tribunal, il y a lieu de rejeter cette note en délibéré ainsi que les documents qui y sont joints.

Sur la demande en paiement de l’indemnité forfaitaire de 7875 € et sur la réparation des désordres

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention, le juge ne pouvant ordonner aux termes de l’article 146 du code de procédure civile, des mesures d’instruction pour pallier leur carence dans l’administration de la preuve.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur le fondement de l’accession à la propriété

Sur le fondement juridique invoqué par le demandeur, aux termes de l’article 554 du code civil, le propriétaire du sol qui a fait des constructions, plantations et ouvrages avec des matériaux qui ne lui appartenaient pas doit en payer la valeur estimée à la date du paiement ; il peut aussi être condamné à des dommages-intérêts, s’il y a lieu : mais le propriétaire des matériaux n’a pas le droit de les enlever.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en outre que le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, Monsieur [L] [Y] fonde ses prétentions sur l’article 554 du code civil pour mettre en cause la responsabilité de l’architecte, du syndic et/ou de la copropriété concernant l’appartement sis [Adresse 1].

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

L’article 3 de la même loi définit les parties communes d’un immeuble, bâtiments et terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisa-tions y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

— le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;

— le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

— le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

— le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;

— le droit d’affichage sur les parties communes ;

— le droit de construire afférent aux parties communes.

L’article 4 du même texte dispose enfin que les parties communes sont l’objet d’une propriété indi-vise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.

En l’espèce, l’objet du présent litige porte sur un immeuble en copropriété, en l’espèce l’appartement de Monsieur [L] [Y], propriété qui constitue sa propriété exclusive, et non sur les parties communes qui appartiennent aux copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], selon les modalités fixées par le règlement de copropriété en date du 1972 versé à la procédure.

La construction sur le terrain d’autrui entre dans le domaine de l’accession définie par les articles 546 et suivants du Code civil, qui s’analyse en un mode d’acquisition de la propriété, fondé sur la notion d’accessoire, qui cède au principal, auquel il s’unit et s’incorpore.?Les plantations, bâtiments et ou-vrages se trouvant sur le sol en sont l’accessoire et sont présumés appartenir au propriétaire du sol. Elle constitue une accession artificielle, étant l’œuvre de la main de l’homme, ainsi qualifiée par op-position à l’accession naturelle, résultant d’un phénomène "?naturel?".

Il apparait que l’article susmentionné ne permet pas la condamnation de tiers à des dégradations intervenues dans les parties privatives d’un logement en copropriété, les défendeurs n’étant en aucune manière la qualité de propriétaire ou de copropriétaire du logement de Monsieur [L] [Y] objet du présent litige. Il n’est par ailleurs pas contesté qu’aucun des défendeurs, ni le syndic, ni le syndicat des copropriétaires, ni le cabinet d’architecture, n’est propriétaire de toute ou partie de l’immeuble objet du présent litige, notamment des parties communes, qui appartiennent aux copropriétaires de l’immeuble.

Il s’ensuit que Monsieur [L] [Y] ne peut invoquer l’article 554 du code civil comme fondement de ses prétentions.

Au surplus, Monsieur [L] [Y] ne rapporte aucune preuve des faits qu’il avance, notamment de la perte des clés, de la perte d’objets ou de désordres intervenus dans son appartement. Ainsi son bordereau de pièces qui comprend 15 pièces qui ne comporte ni constat d’huissier, ni aucun justificatif permettant de comparer l’état initial du logement antérieur aux travaux et l’état actuel de l’appartement. Il verse juste aux débats des photographies d’un logement contenues dans un courriel en date du 2 octobre 2024. Toutefois, les photographies ne permettent ni de garantir qu’elles correspondent au logement objet du présent litige, ni d’en déterminer la date.

Il ne produit par ailleurs aucun document de remise des clés à l’un des trois défendeurs.

Par ailleurs, si le demandeur fait état de la perte d’objets pendant le temps du chantier, Monsieur [L] [Y] ne liste aucun objet qui aurait été perdu par les défendeurs. Au surplus, cette demande apparait contradictoire avec le fait de ne plus avoir d’accès à son appartement à l’issue des travaux. Il en est de même pour les dégradations alléguées, à savoir un appartement complétement détruit, toilettes et douches déposés et non remis, Monsieur [L] [Y] déclarant lui-même à l’audience n’ayant pu avoir accès à son logement depuis deux années, la réception des travaux effectués dans la copropriété datant du 1er décembre 2022.

Concernant le fonctionnement des cheminées, il convient de noter qu’aucune demande n’a été formée à ce titre. Au surplus, le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété en date du 15 mars 2023 versé aux débats fait état d’un projet de résolution relatif à la suppression des conduits de cheminée dans toute la copropriété à la demande de Monsieur [L] [Y], résolution qui a été rejetée par les copropriétaires. Il apparait également dans le procès-verbal susmentionné que suite à la résolution 23, l’assemblée générale a décidé sans vote de la réduction du conduit de cheminée et de sa réaffectation pour la ventilation (VMC) de l’immeuble permettant ainsi d’améliorer la qualité de l’air à l’intérieur des logements et améliorer l’efficacité énergétique de l’immeuble. Enfin, l’assemblée générale a autorisé Monsieur [L] [Y], suite à la résolution 24 non soumise au vote, à supprimer le conduit de cheminée dans son lot 21 situé au 4ème étage.

A contrario, Monsieur [L] [Y] ne rapporte pas la preuve de l’engagement de l’architecte à vérifier l’état de fonctionnement des cheminées, cette demande apparaissant contraire à l’autorisation sollicitée par ce dernier de destruction de son conduit de cheminée.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’action de Monsieur [L] [Y] est mal fondée tant sur le plan juridique que probatoire de sorte qu’il sera débouté de sa demande d’action en responsabilité, d’indemnité forfaitaire et de réparations au titre des dégradations intervenues dans son logement sis [Adresse 1].

Sur les autres fondements juridiques

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

Sur la responsabilité contractuelle du syndic, du syndicat des copropriétaires et du cabinet d’architecte

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-1 du même code que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il convient d’examiner les différents contrats qui lient les parties afin de rechercher une éventuelle responsabilité contractuelle de l’un ou de plusieurs défendeurs.

Il apparait tout d’abord que le contrat d’architecte concernant les travaux des parties communes n’est pas produit à la procédure. Seule une facture d’honoraires relative à la mission de maitrise d’œuvre pour la remise en bon état des parties communes de l’immeuble de la copropriété sis [Adresse 1]) d’un montant de 2500 euros hors taxe en date du 21 octobre 2023 est versée aux débats.

Par ailleurs, le règlement de copropriété en date 30 octobre 1972 établi par l’étude de Maitre [Z] [K] et [X] [K], notaires associés à [Localité 5] relatif à l’immeuble sis [Adresse 1] est produit à la procédure. Monsieur [L] [Y] n’invoque aucun grief à ce titre et le contrat ne contient pas de dispositions auxquelles le syndicat des copropriétaires aurait contrevenu dans le cadre de la présente affaire.

Enfin le contrat de syndic joint à la procédure a pris effet le 15 février 2023 pour une durée de 16 mois, soit jusqu’au 30 juin 2024. Il apparait que le présent litige n’est pas né de l’exécution de ce contrat de sorte que la responsabilité du syndic ne peut être retenue à ce titre.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que ni la responsabilité contractuelle de l’architecte, ni celle du syndicat des copropriétaires ou celle du syndic ne peut être retenue à ce titre dans le présent litige.

Sur la responsabilité délictuelle du cabinet d’architecte, du syndic ou du syndicat des copropriétaires

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1242 du code civil, on est responsable non seulement du dom-mage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

En l’espèce, concernant la remise des clés sollicitée, comme il est indiqué dans les éléments susmentionnés, Monsieur [L] [Y] déclare que les clés de son logement ont été remises à un architecte en charge du chantier sans autre précision. Toutefois, il ne verse aucun élément confirmant la remise de ses clés. Les défendeurs contestent à l’audience la perte des clés du logement de Monsieur [L] [Y], le cabinet d’architecte APM indiquant dans ses conclusions que les clés des copropriétaires étaient stockées pendant le temps des travaux dans le lot 10 de l’immeuble au 2nd étage et qu’au moment de la réception des travaux en le 1er décembre 2022 suivant procès-verbal de réception des travaux transmis à la procédure (qui fait mention de réserves qui ne sont pas en lien avec les prétentions de Monsieur [L] [Y]), la majorité des propriétaires avait récupéré leurs clefs, les clés résiduelles étant restées dans ce cantonnement après la libération du chantier.

Le cabinet d’architecture produit une mise en demeure du demandeur en date du 23 novembre 2023 qui sollicite la remise des clés, tout en confirmant que les clés sont stockées dans un local au sein de la copropriété. Il apparait que Monsieur [L] [Y] a attendu près d’un an après la réception des travaux pour se manifester auprès de l’architecte pour récupérer ses clés, et ce alors même que Monsieur [L] [Y] reconnait dans le courrier que les clés ne sont plus en la possession de ce dernier.

En conséquence, et en l’absence d’élément probatoire rapporté par Monsieur [L] [Y] sur le possesseur des clés de son logement, la demande de remise des clés sera rejetée.

En outre, si Monsieur [L] [Y] sollicite dans le corps de ses écritures le changement de serrure, cette dernière demande n’a pas été reprise dans le dispositif de son assignation de sorte qu’il ne peut être y être répondu dans le présent jugement.

Enfin, il sera rappelé qu’aucun élément probatoire n’est versé à la procédure concernant la perte d’objets ou les dégradations du logement, ni aucune faute des défendeurs, de sorte que Monsieur [L] [Y] sera débouté de ses demandes sur ce fondement.

Sur les dépens

Monsieur [L] [Y] en tant que partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [L] [Y] à payer à chacun des défendeurs, le cabinet APM, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et la société 2 ASC IMMOBILIER la somme de 1000 € sur ce fondement.

Il convient de débouter Monsieur [L] [Y] de sa demande à ce titre.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Rejette les documents de Monsieur [L] [Y] transmis par note en délibéré reçu le 9 octobre 2024 ;

Rejette les demandes de Monsieur [L] [Y] à titre de la demande d’indemnisation forfaitaire, et de la réparation des dégradations ;

Condamne Monsieur [L] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], la somme de 1000 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [L] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet 2 ASC IMMOBILIER la somme de 1000 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [L] [Y] à payer au cabinet APM la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur [L] [Y] aux entiers dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE