TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Juin 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Avril 2024

GROSSE :

Le 27 juin 2024

à M^e Aurore LLOPIS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 juin 2024

à M^e Michäel LEVY

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 22/05144 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2WIG

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [U]

né le 04 Septembre 1975 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Aurore LLOPIS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Madame [E] [L]

née le 30 Mars 2001 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Michäel LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [M] [O]

né le 25 Février 1984 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Michäel LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 9 mars 2021, relatif à un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 609,33 euros et 80 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [U] a fait signifier à Monsieur [M] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 avril 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [U] a fait signifier à Madame [E] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2022, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, Monsieur [X] [U] a fait assigner Monsieur [M] [O] et Madame [E] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 2 mars 2023, aux fins de :

constater la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef,les condamner solidairement au paiement de :la somme provisionnelle de 1 521,51 euros, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts légaux à compter de l’assignation,d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant actuel des loyers et des charges jusqu’au départ effectif des locaux, la somme de 450 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance et de ses suites.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 18 avril 2024.

A l’audience, les parties, représentées par leur Conseil, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

Monsieur [X] [U] sollicite désormais, aux termes de ses dernières écritures, de

constater la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner leur expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,les condamner au paiement de :la somme provisionnelle de 15 114,03 euros, fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due à la somme de 720,79 euros, à compter du 20 septembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux, la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.

Monsieur [M] [O] et Madame [E] [L] demandent le rejet des demandes de résiliation du contrat de bail et d’expulsion. Ils reconnaissent l’existence d’une dette locative et sollicitent tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant leur situation personnelle délicate.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Monsieur [X] [U] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 17 octobre 2022 soit deux mois au moins avant l’audience du 2 mars 2023.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu les articles 2 et 1240 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

En l’espèce, il n’est pas contesté que des commandements de payer visant la clause résolutoire ont été délivrés à Monsieur [M] [O] et Madame [E] [L] par actes de commissaire de justice en date du 11 avril 2022 et 19 juillet 2022 pour un arriéré locatif de 2 546,24 euros.

Leur régularité n’est aucunement discutée.

Les sommes visées aux commandements n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise.

Il convient de constater la résiliation du bail à effet au 19 septembre 2022, et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [O] et Madame [E] [L] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Monsieur [M] [O] et Madame [E] [L] seront condamnés à payer à Monsieur [X] [U] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 720,79 euros), à compter du 20 septembre 2022 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à Monsieur [X] [U].

Sur la demande d’astreinte

Vu l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

L’obligation de Monsieur [M] [O] et Madame [E] [L] de quitter les lieux ne sera pas assortie d’une astreinte, cette mesure comminatoire n‘apparaissant pas nécessaire au regard de la situation personnelle et financière des parties.

Monsieur [X] [U] sera donc débouté de sa demande en ce sens.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Monsieur [M] [O] et Madame [E] [L] restaient débiteurs d’une dette locative de 1 521,51 euros au 23 juin 2022.

Le décompte actualisé au 1er avril 2024 fixe la dette locative à une somme de 15 114,03 euros, terme du mois d’avril 2024 inclus.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [M] [O] et Madame [E] [L] à payer à Monsieur [X] [U] la somme de 15 114,03 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 521,51 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Monsieur [M] [O] et Madame [E] [L], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [M] [O] et Madame [E] [L], qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer et seront condamnés à payer à Monsieur [X] [U] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de Monsieur [X] [U] recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 9 mars 2021 entre les parties concernant l’appartement situé [Adresse 1], à effet au 19 septembre 2022 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [O] et Madame [E] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS Monsieur [X] [U] de sa demande d’assortir l’expulsion de Monsieur [M] [O] et Madame [E] [L] d’une astreinte ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [O] et Madame [E] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [O] et Madame [E] [L] à payer à Monsieur [X] [U] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 septembre 2022 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 720,79 euros) ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [O] et Madame [E] [L] à verser à Monsieur [X] [U] la somme de 15 114,03 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 521,51 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTONS Monsieur [M] [O] et Madame [E] [L] de leur demande reconventionnelle en délais de paiement de la dette locative ;

DEBOUTONS Monsieur [M] [O] et Madame [E] [L] de leur demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [O] et Madame [E] [L] à payer à Monsieur [X] [U] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [O] et Madame [E] [L] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,