TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Février 2025

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Décembre 2024

GROSSE :

Le 27 février 2025

à M^e LEGROS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 février 2025

à M^e JAHIER

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01352 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4UET

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [E]

né le 23 Juin 1970 à [Localité 4] (13)

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Madame [H] [I] [F]

née le 27 Juillet 1984 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Serge JAHIER, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-005589 du 05/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 30 juillet 2020 à effet au 01 août 2020, Monsieur [D] [E] a donné à bail à Madame [H] [F] et Monsieur [Y] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] assorti que d’une place de stationnement N°134, pour un loyer mensuel de 670 euros, outre 80 euros de provision sur charges.

Monsieur [Y] [G] a résilié le bail par courrier remis en main propre le 02 janvier 2022, laissant Madame [H] [F] seule titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [E] a fait signifier à Madame [H] [F] par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 2 054,24 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, Monsieur [D] [E] a fait assigner Madame [H] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail intervenue le 18 décembre 2023 à minuit,

— ordonner l’expulsion de Madame [H] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement sis [Adresse 1] ainsi que de la place de stationnement N°134,

— condamner Madame [H] [F] à payer à Monsieur [D] [E], à titre de provision la somme de 8 329,13 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté fin décembre 2023,

— fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 01 janvier 2024 à la somme de 790,60 euros et de condamner Madame [H] [F] à payer à Monsieur [D] [E], à titre de provision, ladite somme jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner Madame [H] [F] à payer à Monsieur [D] [E] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— condamner Madame [H] [F] aux dépens de l’instance,

— rappeler que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à venir est de droit en ce compris les dispositions de l’article 700 du CPC et les dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [D] [E] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 17 octobre 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 28 mars 2024, l’affaire a fait l’objet de renvois pour être finalement retenue à l’audience du 12 décembre 2024.

A cette audience, Monsieur [D] [E], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 8 329,13 euros, selon décompte en date du 01 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus.

Madame [H] [F], bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale et représentée par son conseil, sollicite du tribunal de :

A titre principal,

— déclarer nul le commandement de payer délivré,

— débouter Monsieur [E] de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— débouter Monsieur [E] de sa demande d’expulsion sans délais et suppression des délais,

— accorder à Madame [F], la suspension des effets de la clause résolutoire,

— débouter Monsieur [E] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Monsieur [D] [E] sollicite dans ses conclusions en réplique de :

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Madame [H] [F],

— constater qu’aucune contestation sérieuse n’affecte les demandes présentées devant la juridiction statuant en référé,

— et ainsi débouter Madame [H] [F] de l’ensemble de ses demandes,

En conséquence,

— constater la résiliation du bail intervenue le 18 décembre 2023 à minuit,

— ordonner l’expulsion de Madame [H] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement [Adresse 1] ainsi que de la place de stationnement n°134,

— fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2024 à une somme correspondant au montant du loyer et des charges qui aurait été mensuellement dû si le bail n’était pas résilié, soit à la somme de 790,06 puis à compter du 1er août 2024 à la somme de 815,46 euros et ordonner que le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation soit annuellement révisé dans les conditions du bail si ce dernier n’a pas été résilié,

— condamner Madame [H] [F] à payer Monsieur [D] [E], à titre de provision, la somme de 7 010,52 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté au 08 octobre 2024, ce mois étant inclus,

— condamner Madame [H] [F] à payer Monsieur [D] [E], à titre de provision, les indemnités mensuelles d’occupation à échoir à compter du 1er novembre 2024 outre les régularisations éventuelles de charges locatives à échoir et ce jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner Madame [H] [F] à payer Monsieur [D] [E] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— condamner Madame [H] [F] aux entiers dépens, de l’instance,

— rappeler que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à venir est de droit en ce compris les dispositions de l’article 700 du CPC et les dépens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 janvier 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 28 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient de rappeler que la défaillance ou le défaut de l’avis de situation de l’impayée à la CCAPEX ou à la CAF n’est sanctionnée au regard de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, que pour le bailleur personne morale et hors SCI familiale, de sorte que l’irrecevabilité de la demande sollicitée par la défenderesse sur la base de la défaillance du signalement de la situation à la CCAPEX est en l’espèce rejetée.

De surcroît, Monsieur [D] [E] justifie de l’acte de donation-partage relatif au bien loué et ainsi de sa propriété et de sa qualité à agir.

Aucune contestation sérieuse ne saurait être retenue en l’espèce.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 30 juillet 2020 à effet au 01 août 2020 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 octobre 2023, pour la somme en principal de 2 054,24 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 décembre 2023.

Ainsi, il convient de débouter Madame [H] [F] de ses demandes principales et par voie de conséquence de ses demandes subsidiaires.

Madame [H] [F] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [H] [F] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [H] [F] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 790,60 euros actuellement, qui sera annuellement révisée dans les conditions du bail et de condamner Madame [H] [F] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [H] [F] reste devoir la somme de 8 329,13 euros, à la date du 01 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Madame [H] [F] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [H] [F] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 8 329,13 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [D] [E] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc alloué au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle, la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE l’absence de contestation sérieuse dans la présente procédure ;

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

DEBOUTE Madame [H] [F] de l’ensemble de ses demandes ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 juillet 2020 à effet au 01 août 2020 entre Monsieur [D] [E] et Madame [H] [F] concernant le logement, situé [Adresse 1] et la place de stationnement N°134, sont réunies à la date du 17 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [H] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [H] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [D] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [H] [F] à verser à Monsieur [D] [E], à titre provisionnel, la somme de 8 329,13 euros décompte arrêté au 01 décembre 2024 incluant la mensualité de décembre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Madame [H] [F] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui qui sera annuellement révisée dans les conditions du bail, soit 790,60 euros à ce jour, à compter du 01 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [H] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer qui seront recouvrés comme en matière juridictionnelle ;

CONDAMNE Madame [H] [F] à verser à Monsieur [D] [E] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE VICE-PRESIDENT