TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Janvier 2025 prorogé au 10 mars 2025 prorogé au 05 mai 2025

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 04 Novembre 2024

GROSSE :

Le 05/05/25

à M^e COSTANTINI-RABINOIT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05/05/25

à M^e BLIEK-VEIDIG

Le 05/05/25

à M^e REINA

Le 05/05/25

à M^e GHEZ

Le 05/05/25

à M^e DEIRMENDJIAN

N° RG 22/04312 – 23-4894 – 23-7259 N° Portalis DBW3-W-B7G-2RWG

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [V] [O] épouse [N]

née le 31 Mars 1977 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/026860 du 20/12/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

représentée par M^e Pauline COSTANTINI-RABINOIT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [M] [N]

né le 24 Mars 1979 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/026861 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

représenté par M^e Pauline COSTANTINI-RABINOIT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [F], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Florence BLIEK-VEIDIG de la SELARL LOGOS, avocats au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE :

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [F]

né le 21 Juin 1961 à [Localité 6] (SLOVENIE), demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Florence BLIEK-VEIDIG, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [L] [U] [W], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e DERMENDJIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A. MAAF ASSURANCES, domiciliée : chez AGENCE MAAF [Localité 8] CASTELLANE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Joanne REINA de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A. GIA MAZET (LA COMTESSE IMMOBILIERE), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE :

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [F]

né le 21 Juin 1961 à [Localité 6] (SLOVENIE), demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Florence BLIEK-VEIDIG, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [H] [W], demeurant [Adresse 4]

non comparante

Madame [V] [O] épouse [N]

née le 31 Mars 1977 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Pauline COSTANTINI-RABINOIT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [M] [N]

né le 24 Mars 1979 à , demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Pauline COSTANTINI-RABINOIT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 13 août 2012 avec effet au 14 août 2021, M. [G] [F] a donné à bail à M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] un appartement de type 3, d’une surface de 66 m² environ, au 4ème étage d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 4] par l’intermédiaire de son mandataire, la société GIA MAZET exerçant sous l’enseigne Agence de la Comtesse, pour une durée de trois ans renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 700 euros outre, 100 euros de provision sur charges.

Le 5 avril 2019, M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] ont subi un dégât des eaux dans l’appartement loué.

M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N], assurés auprès de la compagnie ALLIANZ IARD, ont établi le 20 mai 2019 un constat amiable de dégât des eaux avec le propriétaire occupant de l’appartement situé à l’étage du dessus, M. [L] [U] [W], assuré auprès de la compagnie MAAF ASSURANCES, la société THERMA PRO, mandatée pour une recherche de fuite, ayant identifié l’origine du sinistre comme étant une fuite localisée sur le bac de douche et la robinetterie de l’appartement du 5ème étage.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 15 février 2021 adressé à M. [G] [F], M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, dénoncé l’inertie dans la gestion du sinistre de leur bailleur pour mettre un terme au trouble de jouissance subi et l’insalubrité du logement loué et l’ont mis en demeure de faire cesser les désordres tenant à des infiltrations persistantes, de l’humidité et à la présence de moisissures en réalisant sous un délai d’un mois les travaux nécessaires pour assurer une isolation correcte du logement.

Une nouvelle mise en demeure a été adressée au bailleur par courrier recommandé avec avis de réception de leur conseil le 1er février 2022.

Par acte d’huissier de justice en date du 7 juin 2022, M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] ont fait assigner M. [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

condamnation de M. [G] [F] à leur payer la somme de 8 027,25 euros en réparation de leur trouble jouissance correspondant à 30 % du montant du loyer sur la période du 5 avril 2019, date du sinistre, au 22 mars 2021, date de réalisation des travaux de remise en état,condamnation de M. [G] [F] à leur payer la somme de 1 500 euros en réparation de leur préjudice moral,condamnation de M. [G] [F] à réaliser les travaux devant mettre fin au trouble subi sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,condamnation de M. [G] [F] à leur payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’examen de l’affaire a été fixé à l’audience du 6 février 2023 à laquelle les parties, représentées par leurs conseils ont comparu. L’affaire a fait l’objet de cinq renvois pour mise en état des parties et mise en cause du propriétaire de l’appartement du 5ème étage et de son assureur, et a été finalement retenue à l’audience du 4 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justic en date du 1er août 2023, M. [G] [F] a fait assigner M. [L] [U] [W], la société MAAF ASSURANCES et la société GIA MAZET devant la même juridiction afin de les voir le relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 23/04894. Cette affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2023, a fait l’objet de trois renvois, pour être finalement retenue à l’audience du 4 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, M. [G] [F] a fait assigner Mme [H] [W] devant la même juridiction afin de la voir condamner, en qualité de propriétaire en indivision de l’appartement du 5ème étage, à le relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 23/07259. Cette affaire a été appelée à l’audience du 8 décembre 2023, a fait l’objet de deux renvois, pour être finalement retenue à l’audience du 4 novembre 2024.

A cette audience, M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N], représentés par leur conseil, demandent, aux termes de conclusions récapitulatives de :

à titre principal,

condamner M. [G] [F] à leur payer en réparation de leur trouble de jouissance la somme de 5 783,90 euros correspondant à 30 % du loyer versé durant la période du 4 avril 2019 au 22 mars 2021 suite au dégât des eaux,

à titre subsidiaire, si la responsabilité de leur bailleur n’était pas retenue,

condamner in solidum la société GIA MAZET et les époux [W] à leur payer cette somme,

à titre principal,

condamner M. [G] [F] à leur payer, en réparation de leur trouble de jouissance durant la période du 22 mars 2021 à ce jour au titre de l’insalubrité du logement loué, la somme de 10 603,82 euros correspondant à 30 % du loyer versé,condamner M. [G] [F], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à effectuer les travaux de remise en état permettant de mettre fin au trouble subi,ordonner la suspension de l’exigibilité des loyers jusqu’à la réalisation effective des travaux de remise en état,

à titre subsidiaire, s’il était considéré que la preuve de l’insalubrité n’est pas rapportée,

ordonner une mesure d’expertise,ordonner la suspension de l’exigibilité des loyers jusqu’à la réalisation effective des travaux de remise en état,surseoir à statuer dans l’attente du rapport à intervenir,

en tout état de cause,

— condamner tout succombant à leur verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs demandes, M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] font valoir que l’humidité affectant le logement loué est un désordre caractérisant une insalubrité et que leur bailleur a engagé sa responsabilité à ce titre en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Ils expliquent concernant le dégat des eaux survenu le 5 avril 2019 que, dès le 20 mai 2019, l’origine en a été déterminée, à savoir une fuite en provenance de la salle de bain des époux [W] dont l’appartement se situe au dessus du leur, que le 26 octobre 2019 une expertise amiable a été réalisée à la demande de leur assureur et que le rapport du 5 décembre 2019 a chiffré les travaux de remise en état à 1 910,85 euros à la charge de l’assureur du bailleur.

Or, M. [G] [F] et son mandataire n’ont fait aucune diligence pour mettre un terme aux désordres subis à l’exception de deux courriers aux époux [W] et une déclaration de sinistre à l’assureur du bailleur. Les travaux de remise en état n’ont été effectués que le 22 mars 2021 après deux mises en demeure de leur conseil. Ils ajoutent qu’entre janvier 2020 et mars 2021, ils n’ont jamais été contactés par leur bailleur ou son mandataire et que seul le syndic de l’immeuble a effectué des diligences pour faire cesser les troubles, lequel a mis en demeure les époux [W] de réaliser les travaux le14 février 2020 puis de nouveau en avril 2020 lesquels y ont procédé mais sans produire les justificatifs demandés par le syndic de sorte que celui-ci a fait procéder à de nouvelles recherches de fuites en juin 2020 puis en juillet 2020 et enfin en septembre 2020 par les sociétés ROBINETTERIE 26 et MC TAMINIAUX qui ont constaté une persistance de l’humidité jusqu’au 8 septembre 2020. Alors que l’artisan mandaté par l’assureur du propriétaire a constaté le 18 septembre 2020 une humidité encore trop importante pour réaliser les travaux de reprise, c’est à nouveau le syndic qui a fait intervenir une société le 9 novembre 2020 pour les chiffrer, devis qui a été transmis à M. [G] [F].

Le procès verbal de constat du 18 mars 2021 réalisé à la demande de M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] relève dans la pièce à vivre, les deux chambres et le placard salle de bain la présence de salpêtre, de moisissures envahissant des pans de murs avec des morceaux de revêtement mural manquant par endroits et de la peinture écaillée. Il fait état de l’insalubrité de l’appartement. M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] précisent que l’une des chambres est occupée par leurs enfants qui sont en bas âge. Ils estiment que M. [G] [F] ne peut s’exonérer de sa responsabilité en faisant état du manque d’information et de diligence de son mandataire ni invoquer la responsabilité d’un tiers, à savoir les époux [W], dès lors qu’il n’a pas mis en œuvre toutes les voies de droit dont il disposait pour faire cesser les troubles de voisinage causés par ces copropriétaires et qu’en tout état de cause il se devait de réaliser les travaux de réparations nécessaires autres que locatives une fois les travaux de réparation effectués par les époux [W] dans leur appartement. Si la garantie du bailleur ne devait pas être retenue, M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] demandent que la société GIA MAZET, mandataire de M. [G] [F], qui a fait preuve d’inertie et n’a pas agi de concert avec le syndic comme elle le prétend, soit tenue responsable du préjudice subi suite au dégât des eaux sur le fondement de l’article 1991 du code civil ainsi que M. [L] [U] [W] et Mme [H] [W] qui ont pour leur part engagé leur responsabilité civile sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Enfin, M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] exposent que le logement loué, malgré les réparations de la fuite et les travaux de remise en état finalement réalisés le 22 mars 2021, est insalubre en raison d’un manque d’isolation de sorte que, chaque hiver, le taux d’humidité est excessif et les moisissures réapparaissen comme ils en ont informé leur bailleur dans les mises en demeure du 15 février 2021 puis du 1er février 2022. Cette insaubrité a été constatée dans un compte-rendu des services d’hygiène de la ville qui ont mis en demeure M. [G] [F] de réaliser des travaux le 17 avril 2024 pour en rechercher les causes, y mettre un terme, remettre en état la salle de bain et les deux chambres, aménager des ventilations efficaces et assurer une installation de chauffage fixe adaptée aux caractéristiques du logement. Ils indiquent avoir respecté leur obligation d’entretien des équiptements et qu’ils ne peuvent être tenus pour responsable de la fuite du chauffe-eau qui est vétuste et doit être remplacé. Les attestations qu’ils versent aux débats démontrent l’insalubrité du logement au delà de la période des désordres ayant résulté du dégât des eaux. M. [G] [F] n’a procédé à aucun travaux pour y remédier. Ils réclament l’indemnisation de ce trouble de jouissance à compter du 15 février 2021, date à laquelle ils ont informé leur bailleur et durant 44 mois, à hauteur de 30 % du montant du loyer, soit 10 603,82 euros (803,32 x 44 x 30 %). A titre subsidiaire, ils demandent une mesure d’expertise judiciaire pour établir la preuve de cette insalibrité.

M. [G] [F], représenté par son conseil, demande aux termes de ses dernières conclusions de :

rejeter l’ensemble des demandes formées par M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] à son encontre,

si par extraordinaire il devait être condamné à verser une quelconque somme à M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N],

condamner solidairement ou in solidum M. [L] [U] [W] et Mme [H] [W], la société GIA MAZET et la société MAAF ASSURANCES à le relever et garantir de toutes condamnations mises à sa charge,

en tout état de cause,

condamner tout succombant aux dépens et à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [G] [F] valoir qu’en application de l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le trouble causé à son locataire par le fait d’un tiers, que l’état des lieux d’entrée de l’appartement donné en location à M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] établit que celui-ci était en bon état d’usage et de réparation, que les désordres subis et le trouble de jouissance invoqué, à compter du 5 avril 2019 et jusqu’au 22 mars 2021 suite au dégât des eaux dont il n’est pas contesté qu’il est imputable aux époux [W], sont donc le fait d’un tiers, de sorte que sa responsabilité ne peut être recherchée. Par ailleurs, la société GIA MAZET a manqué, en application des articles 1991 et 1992 du code civil, à ses obligations de renseignement, de conseil et de rendre compte de sa gestion comme à son obligation d’exécuter sa mission avec célérité, diilgence, probité, loyauté. Elle s’est abstenue de l’informer du sinistre. En outre, M. [L] [U] [W] et Mme [H] [W] n’ont procédé aux réparations de la fuite qu’entre le mois de mars 2020 et le mois de juin 2020. Pour sa part, dès que les locataires l’ont informé du dégât des eaux, en novembre 2019, il a pris attache avec son assureur PNO (propriétaire non occupant) afin de trouver une solution, l’humidité persistante, jusqu’au mois de septembre 2020 faisant obstacle aux travaux de remise en état.

Pour la période postérieure au 22 mars 2021, M. [G] [F] soutient que l’insalubrité invoquée par M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] n’est pas prouvée, celle-ci supposant un danger pour la santé ou la sécurité des occupants. Les photographies produites ne sont pas datées, le procès-verbal de constat du 18 mars 2021 a été réalisé avant les travaux de remise en état du logement suite au dégât des eaux et aucun signalement n’a été effectué. De plus, M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] ne justifient pas avoir rempli leur obligation annuelle d’entretien stipulée à l’article 11 du contrat de bail de la chaudière comme du chauffe-eau, le chauffage de l’appartement étant au gaz avec la présence d’un pôle à gaz comme à leur obligation d’aération suffisante du logement prévue par ce même article afin d’éviter les dommages causés par la condensation.

La société GIA MAZET, représentée par son conseil, demande aux termes de ses dernières conclusions de :

débouter M. [G] [F] de toutes ses demandes formées à son encontre,condamner tout succombant au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que M. [G] [F], son mandant, cantonne son appel en garantie à la période du 5 avril au 22 mars 2021 date à laquelle le dégât des eaux et ses suites ont été résolus. Si en application de l’article 1992 du code civil le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion, elle conteste avoir commis le moindre manquement à l’origine du retard pris dans les travaux de réparation et de remise en état. Elle expose qu’en application de la convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeubles dite IRSI du 1er juin 2018, l’assureur du locataire occupant est désigné comme le gestionnaire du sinstre et que la société THERMA-PRO est donc intervenue dans ce cadre à la demande de la société ALLIANZ assureur des epoux [N] le 20 mai 2019 et qu’a été établi le constat amiable en date du même jour. Le 10 septembre 2019, l’expertise commune du Cabinet TEXA a abouti au rapport du 5 décembre 20019 évaluant les dommages matériels à 1 910,85 euros. Le Cabinet TEXA a informé le 29 novembre 2019 M. [G] [F] que les travaux de remise en état du logement loué par M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] étaient estimés à 2 526,19 euros et devaient être pris en charge par son assureur PNO.

Si M. [G] [F] indique avoir alors été informé du sinistre, la société GIA MAZET indique qu’elle avait mis en demeure, dès le 7 novembre 2019, puis le 20 janvier 2020 les époux [W] de réaliser les travaux de réparation afin de faire cesser les troubles. Elle n’est pas restée inactive par la suite puisqu’elle a signalé le dégât des eaux au syndic de la copropriété le 20 janvier 2020, la société SOLAFIM , qu’elle est restée en contact avec celui-ci pour tenir informé le proporiétaire, qu’elle a mis en demeure M. [L] [U] [W] et Mme [H] [W] de procéder aux travaux nécessaires à la réparation de la fuite le 14 février 2020, que la société ROBINETTERIE 26 est intervenue le 9 juin 2020 à la demande des époux [W], puis l’entreprise MC TAMINIAUX à la demande du syndic le 9 juillet 2020 puis à nouveau le 8 septembre pour constater qu’il n’y avait quasiment plus d’humidité. Le 9 novembre 2020, la société BATI MULTISERVICES établissait à la demande du syndic un devis de remise en état des lieux d’un montant de 3 022,52 euros que M. [G] [F] transmettait à son assureur PNO, ainsi qu’un devis complémentaire également accepté et les travaux ont été réalisés au 22 mars 2021. Elle estime n’avoir commis aucune faute, la durée du traitement du sinsitre et de reprise des désordres étant imputable à M. [L] [U] [W] et Mme [H] [W] qui ont tardé à réaliser des travaux de réparation de qualité.

M. [L] [U] [W] et Mme [H] [W], représentés par leurs conseil, demandent aux termes de leurs dernières conclusions de débouter M. [G] [F] comme M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] de l’ensemble de leurs demandes et de condamner M. [G] [F] à leur verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir qu’ils sont propriétaires d’un appartement situé au [Adresse 2], que le 5 avril 2019, les époux [N], locataires de M. [G] [F] occupant un appartement situé en dessous au 4ème étage du même immeuble, ont subi un dégât des eaux ayant donné lieu à un constat amiable du 20 mai 2019 et à un rapport d’expertise commune du cabinet TEXA du 5 décembre 2019, chiffrant les désordres à 1 910,85 euros pour lequel le principe de responsabilité et l’indemnisation ont été acceptés par tous. Ils justifient avoir exécuté les travaux de réparation eux-mêmes en avril 2020 en pleine crise de COVID puis en mai 2020 avec l’intervention de la société ROBINETTERIE 26. Une fois l’été passé, l’absence d’humidité a été constatée et un devis pour les travaux de reprise a été établi par la société BATI MULTI SERVICES le 9 novembre 2020 ainsi qu’un devis complémentaire le 2 mars 2021. Les travaux ont été réalisés le 22 mars 2021 seulement alors même que l’indemnisation par leur assureur MAAF assurances au bailleur des époux [N] à hauteur de 2 185,85 euros avait été versée. Celui-ci ne saurait donc se dédouanner de sa responsabilité en les appelant en garantie, pas plus que ses locataires, le problème d’humidité récurrent de l’appartement etant sans lien avec le dégât des eaux survenu et ne pouvant leur être imputé.

La société MAAF ASSURANCES, représentée par son conseil, demande aux termes de ses dernières conclusions de rejeter toutes les demandes formées à son encontre au titre de l’indemnisation d’un préjudice de jouissance comme d’un préjudice moral et de condamner M. [G] [F] ou tout succombant à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La société MAAF ASSURANCES expose qu’elle a mobilisé ses garanties au titre de la responsabilité civile de ses assurés, suite au dégât des eaux, en versant à l’assureur du bailleur, la société ALLIANZ IARD, les sommes de 275 euros et 1 910,85 euros les 29 et 30 janvier 2020. Elle n’a pas manqué à ses obligations contactuelles, prenant en charge les conséquences pécuniaires résultant d’un dommage matériel accidentel causé à un tiers. En revanche, le contrat TEMPO HABITATION souscrit par M. [L] [U] [W] et Mme [H] [W] à compter du 6 mai 2018 ne couvre pas les préjudices immatériels. Elle ne prend pas non plus en charge les travaux de réparation de la cause du sinistre et ne verse aucune indemnité à la victime. Elle rembourse, dans le cadre du recours subrogatoire, l’assureur qui a indemnisé la victime, ce qu’elle a fait auprès de la compagnie ALLIANZ par l’envoi de deux chèques en date des 29 et 30 janvier 2020. Ses garanties ne sauraient donc être mobilisées pour un trouble de jouissance ou un préjudice moral résultant du dégât des eaux causé par ses assurés ni pour la période postérieure au 22 mars 2021.

A l’issue des débats, les parties comparantes ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 20 janvier 2025, par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 5 mai 2025

MOTIVATION

Sur la jonction

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, M. [G] [F] a appelé en garantie le propriétaire occupant de l’appartement du 5ème étage, M. [L] [U] [W], son épouse, propriétaire indivise, Mme [H] [W], leur assureur habitation responsabilité civile, la société MAAF assurances, et son propre mandataire, la société GIA MAZET chargée de la gestion de l’appartement loué à M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N], affaires enrôlées sous les numéros de répertoire général 23/ 04894 et 23/07259.

Compte tenu du lien entre ces deux instances et l’instance principale opposant M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] à M. [G] [F], il est d’une bonne administration de la justice qu’elles soient jugées ensemble.

La jonction des instances 23/04894 et 23/07259 avec la présente instance suivie sous le numéro 22/04312 est donc prononcée.

Sur la demande de réparation au titre du dégât des eaux du 5 avril 2019

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

En revanche, en application de l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En l’espèce, il résulte de la recherche de fuite réalisée le 20 mai 2019 par la société THERMA PRO suite au dégât des eaux survenu le 5 avril 2019 dans l’appartement loué par M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] que la fuite est localisée sur le bac à douche et la robinetterie de l’appartement du 5ème étage se trouvant dans le même alignement que celui loué au-dessous par M. et Mme [N] et ce, en raison d’une douche défectueuse, avec fuite sur le receveur de douche, sur l’étanchéité entre le bac à douche et le carrelage, plus aucune étanchéité silicone n’étant visible, les deux sorties d’alimentation d’eau pour robinetterie murale n’étant pas étanches et un trou étant visible autour de ces deux mêmes sorties. L’intervenant indique qu’il faut procéder à la remise en état du coin douche dans les meilleurs délais afin d’éviter tous dégâts supplémentaires sur le plafond, les murs et les meubles de la salle de bain des époux [N]. Il préconise un remplacement du bac douche et de la robinetterie avec étanchéité.

Dans le constat amiable établi le 20 mai 2019, suite à ce rapport, M. [L] [U] [W] et Mme [H] [W] ne contestent pas que la défectuosité de leur coin douche est à l’origine du dégât des eaux subi par M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] le 5 avril 2019. Le constat précise que les dommages affectent le plafond, les quatre murs et le placard de la salle de bains, le plafond et un mur du salon, les deux murs et le plafond d’une chambre et deux murs et le plafond des WC dans le T3 loué par M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N].

Le rapport d’expertise commun du 5 décembre 2019 établi par le cabinet TEXA mentionne comme origine du sinistre un dégât des eaux une infiltration par joint d’étanchéité et indique dans la rubrique « Cause supprimée » que la réponse est « réservée ». Les travaux de remise en état à la charge de l’assureur du bailleur sont estimés à 1 910,85 euros outre la recherche de fuite d’un montant de 275 euros.

Ce rapport et ses conclusions ont été acceptés par l’assureur de M. [G] [F] comme par ses locataires, M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N].

Par courrier du 18 juin 2019, la société GIA MAZET, mandataire de M. [G] [F], a mis en demeure M. [L] [U] [W] et Mme [H] [W] de procéder aux réparations nécessaires et de la tenir informée. Cette mise en demeure a été renouvelée par courrier du 7 novembre 2019 puis du 20 janvier 2020 en sollicitant également le syndic, la société SOLAFIM, pour qu’elle intervienne auprès des époux [W], ce qu’elle a fait par courrier du 14 février 2020 en les mettant en demeure de procéder d’urgence à la réparation de la fuite et d’en justifier avant le 21 février 2020.

Informé le 29 novembre 2019 par sa compagnie d’assurance du sinistre, M. [G] [F] a demandé à ce qu’il sot vérifié que la fuite avait été réparée par courriel du 2 décembre 2019.

Un mail du 18 février 2020 de la société GIA MAZET à M. [G] [F] l’informe que si les époux [W] ne répondent pas au syndic sur la réalisation des travaux de réparation, une procédure judiciaire sera lancée par le syndic pour être autorisé à accéder à l’appartement et faire effectuer les travaux.

Or, il résulte des pièces produites que M. [L] [U] [W] et Mme [H] [W] n’ont effectué les travaux de réparation de la fuite à l’origine des désordres qu’en avril 2020, par eux-mêmes, en raison de la crise COVID. Ils produisent trois tickets de caisse d’un montant de 12,25 euros, 26,42 euros et 35,50 euros datés des 11, 13 et 14 avril 2020 ainsi qu’une facture de la société ROBINETTERIE 26 pour un forfait recherche de fuite du 26 mai 2020 d’un montant de 399 euros suite à une demande d’intervention en urgence, ce document mentionnant une acceptation du devis avant exécution des travaux.

Une nouvelle facture pour recherche de fuite de la société ROBINETTERIE 26 du 9 juin 2020 mentionne des taux d’humidité encore importants chez les époux [N] venant probablement de la fuite récemment réparée par M. [L] [U] [W], sous réserve qu’il n’y ait pas une autre fuite ainsi que plusieurs petits manques au niveau des joints de carrelages qui doivent être comblés par celui-ci.

Par ailleurs, il ressort des constatations de la société MC Taminiaux du 9 juillet 2020 intervenue à la demande du syndic SOLAFIM pour des tests d’humidité que les pièces du salon, de la chambre, du WC et de la salle de bains sont toujours humides et qu’il est nécessaire de se rapprocher des occupants du dessus pour s’assurer que les travaux ont été correctement effectués.

L’intervention de la même société, le 8 septembre 2020, indique que les plafonds et les murs sont en train de sécher, qu’il n’y a quasiment plus d’humidité et que Mme [N] va contacter son assurance pour remettre en état.

Le devis et le devis complémentaire de la société BATI MULTISERVICES sollicités par le syndic SOLAFIM le 6 novembre 2020 ont été établis le 9 novembre 2020 et le 2 mars 2021. Ils indiquent des travaux de reprise des désordres dans la chambre, le salon, le WC et la salle de bain (peinture, grattage, enduits, redressage des murs et plafonds) pour des montants de 3 022,62 euros et 1 183,27 euros.

Ils ont été acceptés et payés par le bailleur et payés suivant facture du 23 mars 2021.

Il est établi que l’origine des désordres subis à compter du 5 avril 2019 par M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] tenant à une forte humidité dans l’appartement loué et partant, à la présence importante de moisissures dans toutes les pièces de l’appartement, outre une grave dégradation des revêtements des murs et des plafonds qui se détachent en plusieurs endroits de leur support comme cela ressort du procès-verbal de constat établi le 18 mars 2021 résultent de la fuite d’eau en provenance de la salle de douche de l’appartement de M. [L] [U] [W] et Mme [H] [W].

Il est également établi que cette fuite n’a été réparée qu’en avril 2020 et imparfaitement au vu des interventions de recherches de fuites récurrentes qui ont été diligentées par la suite, les travaux de remise en état de l’appartement loué par M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] ne pouvant débuter avant le mois de septembre 2020 en raison de l’humidité persistante.

En revanche, au vu de ces éléments, il n’est pas établi que M. [G] [F] ou la société GIA MAZET ont contribué à la tardiveté de la réalisation des travaux de réparation de la fuite, l’assureur du premier ayant été partie à l’expertise commune du 5 décembre 2019 et la seconde ayant mis en demeure dès le 18 juin 2019, puis 7 novembre 2019 et 20 janvier 2020 les époux [W] de réparer la fuite et d’en justifier.

En outre, une fois la réparation effectuée par M. [L] [U] [W] et Mme [H] [W], force est de constater que les travaux d’embellisement ne pouvaient être réaliser tant que les supports n’avaient pas séchés, ce qui a été constaté le 8 septembre 2020. Les devis ont été réalisés en novembre 2020 et mars 2021 et les travaux effectués et terminés le 22 mars 2021, lesquels portent sur la totalité de l’appartement.

Le délai passé entre le 5 avril 2019 et le mois de septembre 2020, date du constat que les supports étaient secs, n’est donc pas imputable au bailleur ou de son mandataire. Il n’est pas non plus démontré que le délai entre septembre 2020 et mars 2021 ressortent d’une faute de ceux-ci.

Dans ces conditions, il apparaît que le trouble de jouissance invoqué par M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] résulte du seul fait de tiers, à savoir M. [L] [U] [W] et Mme [H] [W], copropriétaires de l’appartement situé au dessus de l’appartement loué, de sorte que le bailleur n’a pas à répondre de ces désordres et que la responsabilité civile de M. [G] [F] est écartée.

En revanche, et alors que l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, M. [L] [U] [W] et Mme [H] [W] ont commis une faute à l’origine des dommages importants qui ont affecté l’appartement occupé par M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] entre le 5 avril 2019 et le 22 mars 2021.

En effet, outre que la fuite à pour origine le défaut d’étanchéité de leur salle de douche, ils ne fournissent aucune explication sur le fait qu’ils ont mis presque un an à compter du 5 avril 2019 et à tout le moins à compter du 20 mai 2019, date du constat amiable signé par M. [L] [U] [W] et de la recherche de fuite identifiant l’origine du dégât des eaux et les réparations à effectuer, pour y mettre un terme, en avril 2020, la crise du COVID 19 ayant donné lieu à un premier confinement en mars 2020, ne pouvant justifier leur inertie sur les 8 mois antérieurs.

Compte tenu de l’importance des désordres relevés dans l’appartement des époux [N] par le procès-verbal de constat du 18 mars 2021 et de leur durée, soit sur 23 mois dont 10 mois sont imputable à la négligence fautive de M. [L] [U] [W] et Mme [H] [W] (20 mai 2019- avril 2020) qui n’ont pas réparé la fuite, le surplus résultant des délais de mise en œuvre de la garantie des assureurs, de la réalisation de l’expertise commune, du temps de séchage et de la réalisation des travaux de reprise. Le trouble de jouissance résultant du manquement fautif de M. [L] [U] [W] et Mme [H] [W] est évalué à la somme de 2 400 euros.

La demande principale des M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] de condamnation de M. [G] [F] à réparer ce trouble de jouissance n’ayant pas prospéré, les appels en garantie de M. [G] [F] à l’encontre de la société GIA MAZET comme de la société MAAF ASSURANCES n’ont donc pas lieu d’être examinés.

Sur la demande de réparation au titre de l’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement doit permettre une aération suffisante et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces deux obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

Le juge peut également réduire ou suspendre, avec ou sans consignation, le versement des loyers jusqu’à l’exécution des travaux, en application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989

En l’espèce, M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] ont signalé par courrier recommandé du 15 février 2021 de leur conseil, au delà des désordres résulant du dégât des eaux non encore réparés, un défaut d’isolation du logement loué se manifestant chaque hiver par un taux d’humidité élevé dans les chambres de l’appartement entrainant l’apparition de moisissures sur les murs et les plafonds. Ce point est repris dans le nouveau courrier du 1er février 2022 réitérant une demande de travaux et d’indemnisation.

La réalité de ces désordres apparaît sur les photographies du procès-verbal de constat du 18 mars 2021.

En outre, le courrier du 17 avril 2024 des services d’hygiène de l’habitat de la ville de [Localité 8] à Mme [V] [N] et la mise en demeure adressée le même jour à M. [G] [F] par ce service fait état de la persistance de désordres et d’infractions au règlement sanitaire départemental constatées après la visite du logement le 3 avril 2024. Il demande au bailleur de :

rechercher les causes de développement de moisissures au niveau des murs et plafond de la salle de bain et au niveau des murs des deux chambres et d’y remédier et de faire procéder au traitement et la remise en état des surfaces contaminées,aménager des ventilations efficaces permanentes adaptées aux caractéristiques du logement,assurer l’installation de chauffage fixe adaptée aux caractéristiques du logement, notamment au niveau des pièces à vivre,

et ce, dans un délai d’un mois sous peine de l’établissement d’un procès-verbal d’infraction.

De même, le rapport de la société HUMIDI-T, mandatée par M. [G] [F] lui-même, indique que lors de sa visite du logement, le 20 juin 2024, il a pu constater un taux d’humidité élevé, un air vicié, des odeurs d’humidité et des moisissures. Il explique que le logement loué aux époux [N] ne dispose pas d’un système mécanique de renouvellement de l’air adapté, ce qui favorise la condansation et l’humidité relative au sein du volume. Il précise que l’humidité relative (condensation et moisissures) est due à un manque de renouvellement d’air. Il préconise l’installation d’un système de ventilation positive hydro-régulée qui récupère l’air en façade, le filtre, le préchauffe et le pulse à l’intérieur, avec détalonnage des portes et pose de grilles de ventilation sur les menuiseries. Il chiffre les travaux d’installation et de pulvérisation d’un bactéricide sur les murs présentant des moisissures à un montant total de 4 488 euros TTC.

Ce professionnel rappelle que l’excès d’humidité dans un logement, en plus d’abîmer et de tacher les supports avec l’apparition de goutelettes de condensation permet le développement de champignons microscopiques qui libèrent des spores dont l’inhalation par les occupants, ainsi que leur sous-produits, associés aux composants organiques volatiles peut avoir un effet néfaste sur la santé ( rhumatisme, troubles respiratoires, alergies, irritations de la gorge et des yeux…). Il ajoute qu’une fort taux d’hygrométrie et ces symptômes font ressentir un inconfort dans le logement et obligent les occupants à augmenter le chauffage pour se sentir mieux ce qui n’arrange rien au problème, bien au contraire.

Il résulte donc sufffisamment de ces éléments que le logement loué par les époux [N], indépendamment des dommages causés par le dégât des eaux du 5 avril 2019 et réparés depuis le 22 mars 2021, présente une humidité, un air vicié et une présence de moisissures importante dans plusieurs pièces, dont les chambres, celle des parents comme celle des enfants.

S’il n’est pas établi que le logement a été considéré comme inhabitable par les services d’hygiène de l’habitat de la ville de [Localité 8] et que le risque pour la santé est seulement évoqué comme une possible conséquence d’une humidité excessive et d’un défaut de renouvellement suffisant de l’air, M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] rapportent suffisamment la preuve si ce n’est d’une insalubrité du logement, celle d’une indécence de celui-ci est avérée au regard des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002.

Pour sa part, M. [G] [F] échoue à établir qu’un défaut d’entretien de la chaudière, qui n’est d’ailleurs pas prouvé, comme du chauffe-eau par les locataires serait à l’origine des désordres constatés, les services de la ville comme le professionnel qu’il a mandaté relevant un défaut de ventilation adapté et de renouvellement de l’air comme la seule cause de la prolifération des moisissures et du taux d’humidité élévé du logement. Le compte-rendu d’entretien de la chaudière individuelle à gaz produit par M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] établi le 31 août 2023 atteste du bon entretien de celle-ci et relève en outre une absence de température homogène dans l’appartement en préconisant l’installation d’une chaudière avec circuit d’eau alimentant un radiateur par pièce ,ce que ne permet pas le système de chauffage en place.

Dans ces conditions, M. [G] [F] a manqué à son obligation de délivrance et d’entretien d’un logement conforme aux normes de décence. Il engage sa responsabilité contractuelle à ce titre.

Par conséquent, il convient de le condamner à réaliser les travaux préconisés par les service d’hygiène de l’habitat de la ville de [Localité 8] dans leur courrier du 17 avril 2024. Cette obligation sera assortie d’une astreinte compte tenu de l’inertie du bailleur depuis qu’il a été informé des désordres par les courriers du conseil de ses locataires en février 2021 et février 2022 puis de sa résistance, n’ayant manifestement pas obtempéré à la mise en demeure des services d’hygiène de la ville de [Localité 8] du 17 avril 2024.

M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] justifient subir un trouble de jouissance important tenant non seulement à la dégradation grave et inesthétique des murs et plafonds du logement qu’ils occupent du fait de prolifération de moisisssures noiratres sur des pans entiers de murs jusque dans les chambres et le séjour mais également à des nuisances olfactives et à un air vicié.

Si M. [G] [F] a pu penser suite au courrier du 15 février 2021 que les désordres étaient liés, dans leur ensemble au dégât des eaux, il n’a pu ignorer à compter de la seconde mise en demeur du 1er février 2022 que les moisissures avaient réapparues alors même que la fuite était réparée et les travaux de remise en état éffectués depuis le 22 mars 2021. Il sera donc tenu d’indemniser ce trouble de jouissance à compter du 15 février 2022 et jusqu’à l’audience de plaidoirie du 4 novembre 2024, soit durant 33 mois à hauteur de 30 % du montant du loyer mensuel de 800 euros.

M. [G] [F] est donc condamné à payer à M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] la somme de 7 920 euros en réparation de leur préjudice de jouissance sur la période de février 2022 à novembre 2024.

Pour les désordres liés à la non décence du logement postérieurement au 22 mars 2021, le bailleur n’invoque aucune faute de son mandataire ou d’un tiers.

Enfin, les travaux de reprise étant ordonnés sous peine d’astreinte provisoire, il n’y a pas lieu d’ordonner la suspension du versement des loyers.

Sur demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il est fait masse des dépens et M. [L] [U] [W] et Mme [H] [W], d’une part, et M. [G] [F], d’autres part, parties perdantes, sont condamnés, pour moitié chacun aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, M. [L] [U] [W] et Mme [H] [W] et M. [G] [F], parties tenues aux dépens, sont condamnés à payer à l’avocat de M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N], bénéficiaires de l’aide juridictionnnelle totale, la somme de 1 000 euros dans les conditions posées par l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la société GIA MAZET et de la société MAAF assurances les frais non compris dans les dépens qu’elles ont dû exposer.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance particulière ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

ORDONNE la jonction des affaires suivies sous les numéros de répertoire général 23/04894 et 23/07259 avec l’affaire suivie sous le numéro 22/04312 ;

CONDAMNE M. [L] [U] [W] et Mme [H] [W] à payer M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] la somme de 2 400 euros au titre de leur trouble de jouissance résultant du dégât des eaux du 5 avril 2019 ;

CONDAMNE M. [G] [F] à payer à M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] la somme de 7 920 euros en réparation de leur trouble de jouissance pour la période de février 2022 à novembre 2024 ;

ORDONNE à M. [G] [F] de réaliser les travaux suivants :

— rechercher les causes de développement de moisissures au niveau des murs et plafond de la salle de bain et au niveau des murs des deux chambres et d’y remédier et de faire procéder au traitement et la remise en état des surfaces contaminées,

— aménager des ventilations efficaces permanentes adaptée aux caractéristiques du logement,

— assurer l’installation de chauffage fixe adaptée aux caractéristiques du logement, notamment au niveau des pièces à vivre,

dans un délais de TROIS MOIS mois à compter de la signification de la présente décision sous peine d’une astreinte provisoire de 50 euros (cinquante euros) par jour de retard pendant une période de 6 MOIS ;

REJETTE le surplus des demandes ;

FAIT MASSE des dépens et CONDAMNE d’une part M. [G] [F] et d’autre part M. [L] [U] [W] et Mme [H] [W] au paiement de la moitié des dépens chacun ;

CONDAMNE M. [L] [U] [W] et Mme [H] [W] et M. [G] [F] à payer à M^e Pauline COSTANTINI RABINOIT, avocat de M. [M] [N] et Mme [V] [O] épouse [N] bénéficiaires de l’aide juridictionnnelle totale, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans les conditions prévues par l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991;

REJETTE les demandes formées par la société anonyme GIA MAZET et la société anonyme MAAF ASSURANCES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection