TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 JANVIER 2026

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 25/00558 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2ORY

N° de MINUTE : 26/00020

Monsieur [A] [S]

né le 05 Novembre 1993 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [N] [T] épouse [S]

née le 26 Avril 1993 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Ayant pour Avocat : Maître [D], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L158

DEMANDEURS

C/

La S.A.R.L. DFD

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Rydian DIEYI de BIRDIELEX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire: B003

Monsieur [Y] [C] [P]

né le 03 Janvier 1981 à [Localité 8] (ALGÉRIE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant

Madame [U] [B]

né le 30 Août 1986 à [Localité 5] (ALGÉRIE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

En présence d’auditeur de Justice : [L] [H]

DÉBATS

Audience publique du 03 Novembre 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé les 27 et 29 janvier 2024, Monsieur [Y] [C] [P] et Madame [U] [B] épouse [C] [P] (ci-après « les époux [C] [P]»), ont confié à l’agence CENTURY 21 Boissière Immobilier (ci-après « l’agence immobilière »), exploitée par la SARL DFD, un mandat exclusif de vente portant sur un appartement et un emplacement de stationnement au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 9].

Suivant acte sous seing privé en date du 9 mars 2024, les époux [C] [P] ont conclu avec Monsieur [A] [W], [E] [S] et Madame [N], [F] [T] épouse [S] (ci-après « les époux [S] »), par l’intermédiaire de l’agence immobilière CENTURY 21, une promesse synallagmatique de vente portant sur les biens objets du contrat de mandat des 27 et 29 janvier 2024, moyennant un prix de vente fixé à 385 000 € et sous condition suspensive notamment d’obtention d’un prêt par les acquéreurs.

La signature de l’acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 9 septembre 2024.

La réitération par acte authentique n’est pas intervenue.

Par actes de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025, Monsieur [A] [W], [E] [S] et Madame [N], [F] [T] épouse [S] ont assigné Monsieur [Y] [C] [P], Madame [U] [B] et la SARL DFD devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir notamment la résolution du compromis de vente signée le 9 mars 2024 et l’indemnisation de leurs préjudices.

La clôture de l’instruction a été fixée le 10 septembre 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée à l’audience du 3 novembre 2025 et mise en délibéré au 12 janvier 2026.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 juin 2025, les époux [S] demandent au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans la promesse de vente signée le 9 mars 2024 entre Monsieur [C] [P] et Madame [B] d’une part et Monsieur et Madame [S] d’autre part,

A TITRE SUBISIDIAIRE :

— PRONONCER la résolution judiciaire de la promesse de vente signée le 9 mars 2024 entre Monsieur [C] [P] et Madame [B] d’une part et Monsieur [A] [S] et Madame [N] [T], épouse [S] d’autre part,

EN CONSEQUENCE :

— DONNER ACTE à Monsieur et Madame [S] qu’ils se désistent de leur demande tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [Y] [C] [P] et Madame [U] [B] à leur payer la somme de 19.250 € en restitution de l’acompte versé par ces derniers, outre les intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024, date de la mise en demeure,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [C] [P] et Madame [U] [B] à payer à Monsieur [A] [S] et Madame [N] [T], épouse [S], la somme de 38.500 € en application de la clause pénale contenue dans la promesse signée le 9 mars 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024, date de la mise en demeure,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— DEBOUTER la Société DFD de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, CONDAMNER la société DFD à payer à Monsieur [A] [S] et Madame [N] [G] [J], épouse [S], la somme de 40.184,71 € outre les intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024, date de la mise en demeure, en réparation des préjudices subis par eux consécutivement à la non-réitération – causée par la faute de la société DFD – de la promesse signée le 9 mars 2024,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [C] [P], Madame [U] [B] et la société DFD à payer à Monsieur [A] [S] et Madame [N] [T], épouse [S] une indemnité de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [C] [P], Madame [U] [B] et la société DFD aux entiers dépens, RAPPELER que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit à titre provisoire nonobstant appel. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 juillet 2025, la SARL DFD demande au tribunal de :

« CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans la Promesse de vente du 9 mars 2024, aux torts exclusifs de Monsieur [A] [S] et Madame [N] [S], née [T].

A défaut :

PRONONCER la résolution judiciaire de la Promesse de vente du 9 mars 2024, aux torts exclusifs de Monsieur [A] [S] et Madame [N] [S], née [G] [J].

Partant :

DECLARER irrecevables Monsieur [A] [S] et Madame [N] [S], née [T], pour défaut de qualité et/ou d’intérêt à agir en réclamation de la demande de condamnation de la SARL DFD à leur payer la somme 40 184,71 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024, en réparation des préjudices subis par eux consécutivement à la non-réitération de la Promesse de vente du 9 mars 2024 ;

Ou, à défaut :

REJETER la demande de Monsieur [A] [S] et Madame [N] [S], née [T] de voir condamnée la SARL DFD à leur payer la somme 40 184,71 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024, en réparation des préjudices subis par eux consécutivement à la non-réitération de la Promesse de vente du 9 mars 2024.

REJETER la demande de Monsieur [A] [S] et Madame [N] [S], née [T] de voir condamnée la SARL DFD à leur payer la somme 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETER l’intégralité des demandes de Monsieur [A] [S] et Madame [N] [S], née [T], pris tant individuellement que collectivement.

A titre reconventionnel

CONDAMNER Monsieur [A] [S] et Madame [N] [S], née [G] [J], à payer à la SARL DFD la somme de 23 000 euros à titre d’indemnité équivalent à ses honoraires dus;

Si toutefois, par extraordinaire, le Tribunal considérait que cette somme n’était pas due, il lui sera demandé de :

CONDAMNER Monsieur [A] [S] et Madame [N] [S], née [G] [J], à payer à la SARL DFD la somme de 20 000 euros correspondant à la perte de chance d’obtenir le paiement de ses honoraires.

SUPPRIMER le paragraphe 7 de la page 16, devenu le §2 de la page 18 des conclusions adverses, lequel mentionne : « Comme souvent, l’Agence CENTURY 21 BOISSIERE IMMOBILIER a fait le minimum, sur la base d’un modèle standardisé non adapté aux faits de l’espèce, de façon à toucher sa commission en fournissant le moins de travail intellectuel possible pour ne pas dire aucun», au titre des articles 29 et 41, al 5 de la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse, ainsi que l’article R 621-1 du code pénal.

En conséquence, et en tout état de cause :

CONDAMNER Monsieur [A] [S] et Madame [N] [S], née [G] [J], à payer à la SARL DFD la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral, sur le fondement des articles 41, al 5 de la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse et 1240 du code civil, y compris en cas de suppression unilatérale du paragraphe incriminé par ces derniers.

CONDAMNER Monsieur [A] [S] et Madame [N] [S], née [G] [J], à payer à la SARL DFD la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Les condamner aux entiers dépens ;

RAPPELER l’exécution provisoire de plein droit à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. »

***

Assignés par remise à étude, les époux [C] [P] n’ont pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte » et « homologuer », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SARL DFD

Selon l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la SARL DFD demandent au tribunal de déclarer irrecevables les époux [S] pour défaut de qualité et d’intérêt à agir.

Or, en application des dispositions précitées, la SARL DFD est irrecevable à soulever une telle fin de non-recevoir devant la juridiction saisie au fond.

Sur la demande en résolution de la promesse synallagmatique de vente conclue le 9 mars 2024

Sur l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le compromis de vente

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte de l’article 1217 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution, étant observé que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et que des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon l’article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Par application de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le paragraphe 7 de la promesse synallagmatique de vente conclue le 9 mars 2024 comporte une clause résolutoire rédigée dans les termes suivants :

« Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les parties lient les PARTIES définitivement.

Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 9 septembre 2024 (…).

La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

Invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire, la somme de trente-huit mille cinq cents euros (38 500 €) […] ».Il n’est pas contesté que l’ensemble des conditions suspensives prévues dans la promesse synallagmatique de vente étaient réalisées à la date du 9 septembre 2024.

Il est établi que le 13 septembre 2024 les époux [S] ont adressé aux époux [C] [P] une mise en demeure d’avoir à réitérer la vente par acte authentique.

En revanche, les époux [S] ne justifient pas de la date de présentation de la lettre de mise en demeure aux acquéreurs. Or, cette date de présentation constitue le point de départ contractuel du délai de 10 jours à l’issue duquel la résolution de plein droit du compromis de vente peut être invoquée.

Dès lors, à défaut de production de la preuve de la présentation de cette lettre de mise en demeure adressée le 13 septembre 2024, il n’est pas démontré que le délai contractuel de dix jours est expiré et par suite que les conditions de la clause résolutoire sont réunies.

En conséquence, les époux [S] seront déboutés de leur demande tendant au constat de la résolution de plein droit de la promesse synallagmatique de vente conclue le 9 mars 2024 avec les époux [C] [P], par l’effet du jeu de la clause résolutoire.

Sur la demande subsidiaire de résolution judiciaire du compromis de vente

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il résulte de l’article 1217 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution, étant observé que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et que des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon l’article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

En l’espèce, le compromis de vente signé entre les époux [C] [P] en qualité de vendeurs, et par les époux [S], en qualité acquéreurs, le 9 mars 2024 comporte les conditions suspensives suivantes :

— l’obtention du ou des prêts dans les conditions arrêtées dans le compromis de vente

— un certificat d’urbanisme ou des titres de propriété ne révélant aucune charge réelle ou servitude grave pouvant déprécier la valeur des biens objet des présentes ou altérer de manière significative la jouissance de l’acquéreur […] ;

— un état hypothécaire ne révélant aucune inscription de privilège ou d’hypothèque garantissant des créances dont le solde, en capital, intérêts et accessoires, ne pourra être intégralement remboursé à l’aide du prix de vente.

Comme indiqué précédemment, il n’est pas contesté que l’ensemble des conditions suspensives prévues dans la promesse synallagmatique de vente étaient réalisées à la date du 9 septembre 2024. Particulièrement, les parties admettent que l’état hypothécaire ne révélait aucune inscription de privilège ou d’hypothèque garantissent des créances dont le solde, en capital, intérêts et accessoires, ne pourrait être intégralement remboursé à l’aide du prix de vente et il est par ailleurs établi que les époux [S] avaient obtenus un prêt immobilier pour cette acquisition.

Il ressort des pièces versées en procédure que dans le courriel adressé aux époux [C] [P] les 26 et 27 août 2024, le notaire exige le versement de la somme de 23 320,72 € ou, à défaut, la mise en place d’une procédure judiciaire de purge, avant la réitération de la vente par acte authentique.

Dans un premier temps, les échanges par courriel versés aux débats témoignent de la volonté des vendeurs de réitérer la vente par acte authentique tout en tenant compte des exigences du notaire. Ainsi, dans les échanges avec le notaire en août 2024, il est question de finalisation de la vente. Dans un courrier adressé au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny reçu le 6 septembre 2024, Mme [Z] demande l’autorisation de vendre le bien immobilier objet du compromis de vente, en fournissant les explications suivantes : « afin de régulariser ma situation financière, il apparait nécessaire de procéder à la vente de bien, la signature aura lieu le 09 septembre 2024. Celle-ci me permettrait d’alléger ma dette ». Au surplus, l’agence immobilière a également contacté le notaire par mail les 9 et 23 septembre 2024 en vue de la réitération de cette vente par acte authentique.

Pour autant, les courriels échangés entre le notaire et l’agence immobilière les 30 octobre et 20 novembre 2024 mentionnent que les époux [C] [P] n’ont plus donné de nouvelles concernant la signature de l’acte définitif de vente et ce, malgré le courriel qui leur a été adressé le même jour par le notaire.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que si, dans un premier temps, la réitération de la vente par acte authentique a pu être retardée en raison des demandes du notaire chargé de la vente, en définitive, cette réitération n’a pu avoir lieu en raison du silence gardé par les vendeurs à compter du 23 septembre 2024 et ce, en dépit de la relance du notaire.

Ce silence fautif des vendeurs alors qu’ils étaient engagés dans le cadre d’un compromis de vente est suffisamment grave pour justifier la résolution de la promesse de vente.

Par conséquent, il convient de prononcer la résolution de la promesse synallagmatique conclue le 9 mars 2024 entre les époux [S] et les époux [C] [P] aux torts de ces derniers.

En revanche, dans la mesure où les époux [S] ne formulent plus de demande de condamnation à l’encontre des époux [C] [P] d’avoir à leur payer la somme de 19.250 € en restitution de l’acompte versé, il n’y a pas lieu de leur en donner acte.

Sur l’application de la clause pénale contenue dans le compromis de vente

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-5 du même code dispose : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

En l’espèce, le paragraphe 7 du compromis de vente comporte les termes suivants : « A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire, la somme de trente-huit mille cinq cents euros (38 500 €) ;ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuite ou de justice, augmentée du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus.Dans les deux cas, l’AGENCE aura droit à l’indemnisation prévue au paragraphe « Honoraires de l’AGENCE » ».

Il en ressort que la promesse synallagmatique de vente signée le 9 mars 2024 comporte une clause pénale ayant vocation à s’appliquer en cas de résolution judiciaire, laquelle est prononcée aux termes de la présente décision au regard de la faute des époux [C] [P], ces derniers n’ayant pas réitéré la vente par acte authentique dans les délais contractuellement convenus alors d’une part, que toutes les conditions suspensives étaient réalisées et d’autre part, qu’ils avaient été mis en demeure de le faire notamment par courrier du 13 septembre 2024, bien qu’aucune preuve de la distribution de ce courrier ne soit versée aux débats.

Il ressort de cette rédaction que la promesse synallagmatique de vente signée le 9 mars 2024 comporte une clause pénale ayant vocation à s’appliquer uniquement en cas de résolution de plein droit du compromis de vente, aucune clause pénale n’est prévue en cas de manquement de l’un des co-contractant à ses obligations.

Or, il a précisément été démontré que les conditions de mise en œuvre de la condition résolutoire ne sont pas réunies, faute pour les demandeurs de rapporter la preuve de la date de présentation du courrier mettant en demeure les époux [C] [P] d’avoir à réitérer la vente. Il en résulte que les conditions de mise en œuvre de la clause pénale ne sont pas réunies.

En conséquence, les époux [S] seront déboutés de leur demande au titre de la clause pénale.

Sur la demande de dommages intérêts formée à l’encontre de la SARL DFD

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La mise en œuvre de la responsabilité délictuelle nécessite la réunion de trois éléments : une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En application de ce texte l’ agent immobilier, qu’il soit ou non rédacteur d’acte, est tenu à une obligation d’information et de conseil envers le cocontractant du mandant qui implique non seulement qu’il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l’acquéreur, mais aussi qu’il se renseigne lui-même sur tous les points d’une certaine importance. La responsabilité de l’agent immobilier peut être recherchée pour ne pas avoir indiqué à l’acquéreur certaines informations qu’il connaissait ou aurait dû connaître, s’il s’était suffisamment renseigné auprès du vendeur. Il a aussi l’obligation de vérifier l’exactitude des renseignements qu’il donne aux parties.

L’ agent immobilier doit procéder à certaines recherches, relatives aux données juridiques et administratives de l’opération ou encore matérielles du bien, en l’absence de toute information donnée par le vendeur ou l’acquéreur. Toutefois, seules peuvent être légitimement attendues de ce professionnel des vérifications ressortissant à ses compétences en tant que spécialiste de l’entremise dans la vente d’immeuble et aisément réalisables. Ne peuvent, inversement, être exigées de lui des vérifications malaisées ou relevant d’autres spécialités professionnelles, sauf lorsqu’il vante expressément certaines caractéristiques du bien.

Ce devoir s’analyse en une obligation de moyen, que le juge doit apprécier en fonction des circonstances de la cause et en particulier, de la situation et de la connaissance des parties intéressées à la transaction.

À cet égard l’article L 271-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit qu’en cas de vente d’un lot ou d’une fraction de lot ou de cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l’article L 271-4, notamment les documents suivants :

1° Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :

a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ;

b) Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;

c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose ;

2° Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :

a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

b) Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur ;

c) L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

En l’espèce, il est établi qu’à la date de signature de la promesse synallagmatique de vente, soit le 9 mars 2024, les époux [C] [P] bénéficiaient de l’autorisation de vente de leur bien immobilier par l’effet du plan conventionnel de redressement datant du 24 janvier 2023 élaboré par la commission de surendettement de Seine [Localité 11], consistant en un moratoire de 24 mois pour finaliser la vente du bien. Au demeurant, la procédure de surendettement ne fait pas perdre à son bénéficiaire la capacité juridique de vendre son bien, de sorte qu’aucun manquement ne peut être retenu à l’encontre de la SARL DFD à ce titre.

Il n’est pas contesté qu’à cette même date du 9 mars 2024, l’état hypothécaire du bien à vendre ne révélait aucune inscription de privilège ou d’hypothèque dont le solde, en capital, intérêts et accessoires, n’aurait pu être intégralement remboursé à l’aide du prix de vente.

Par ailleurs, la promesse synallagmatique signée le 09 mars 2024 par les parties, mentionne que, conformément aux dispositions de l’article L 721-2 du code de la construction et de l’habitation, les documents d’information relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur sont annexés.

Les époux [S] n’alléguant ni ne démontrant que ces informations seraient erronées, il en résulte que la SARL DFD a rempli son devoir d’information à ce titre.

En outre, il a précédemment été démontré que la réitération de la vente n’est pas intervenue en raison du silence fautif gardé par les vendeurs à compter du 23 septembre 2024, malgré les relances qui ont pu leur être faites notamment par le notaire et non en raison de leur situation de surendettement ou de leurs impayés de charges de copropriété.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les époux [S] ne rapportent pas la preuve d’une faute de la SARL DFD.

En conséquence, les époux [S] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts formulée à l’encontre de la SARL DFD.

Sur les demandes reconventionnelles formées par la SARL DFD à l’encontre des époux [S]

Sur la demande indemnitaire équivalent à ses honoraires

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il ressort du paragraphe 7 du compromis de vente signé le 9 mars 2024 qu’en cas de résolution de plein droit du compris, l’agence immobilière « aura droit à l’indemnisation prévue au paragraphe « Honoraires de l’AGENCE » ».

Le paragraphe « Honoraires de l’AGENCE » dudit compromis est ainsi rédigé : « Les PARTIES reconnaissent que les présentes ont été négociées par l’AGENCE CENTURY 21 Boissière Immobilier exploitée par la société DFD qu’elles déclarent bénéficiaire du montant de la rémunération convenue, soit la somme de vingt-trois mille euros TTC (23 000 € TTC) conformément au mandat écrit en date du 29 janvier 2024 portant le numéro 1017. (…)

Ces honoraires sont dus par le VENDEUR et ils seront exigibles le jour de la réitération des présentes par acte authentique.

Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’ACQUEREUR ou le VENDEUR, après avoir été régulièrement mis en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi obligations alors exigibles, une indemnité d’un montant égal à la rémunération de l’AGENCE SERA DUE INTEGRALEMENT A CETTE DERNIERE PAR LA PARTIE DEFAILLANTE, l’opération étant définitivement conclue ».

Il a été démontré que la réitération de la vente par acte authentique n’a pas eu lieu en raison de la défaillance des vendeurs, alors que toutes les conditions relatives à l’exécution du compromis de vente étaient remplies.

Toutefois, la preuve d’une mise en demeure régulière de réitérer la vente par acte authentique n’est pas rapportée dans la procédure, aucun document versé aux débats ne permettant d’établir que le courrier du 13 septembre 2024 a été ne serait ce qu’envoyé aux époux [C] [P] ou présenté à l’adresse de ces derniers, de sorte que les conditions de versement de l’indemnité d’honoraires par la partie défaillante ne sont pas remplies.

Au surplus, les époux [S], acquéreurs, n’étant pas parties défaillantes, ils ne sauraient être condamnés à verser l’indemnité due à la SARL DFD à titre d’honoraires.

En conséquence il convient de débouter la SARL DFD de sa demande de condamnation des époux [S] au paiement de la somme de 23 000 euros au titre de ses indemnités d’honoraires.

Sur la demande indemnitaire au titre de la perte de chance de percevoir ses honoraires

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La mise en œuvre de la responsabilité délictuelle nécessite la réunion de trois éléments : une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, la SARL DFD sollicite le paiement de la somme de 20 000 € correspondant à la perte de chance d’obtenir le paiement de ses honoraires en raison du comportement fautif des acquéreurs ayant entraîné le défaut de réitération de la vente par acte authentique.

Toutefois, la SARL DFD ne démontre pas en quoi les époux [S] auraient commis une faute ayant entraîné le défaut de réitération de la vente litigieuse. Particulièrement, la défenderesse ne rapporte pas la preuve d’un comportement fautif des acheteurs en lien avec le notaire chargé de la vente alors même qu’aux termes de la présente décision la résolution de la promesse synallagmatique signée le 9 mars 2024 est prononcée en raison de la faute des vendeurs.

Ainsi, en l’absence de faute commise par les époux [S], ces derniers ne sauraient voir leur responsabilité délictuelle engagée en raison des préjudices subis par l’agence immobilière suite au défaut de réitération de la vente.

En conséquence, la SARL DFD sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de suppression d’une mention dans les conclusions des époux [S]

L’article 29 de la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse dispose en son premier alinéa que « Toute allégation ou imputation d’un fait qui porte atteinte à l’honneur ou à la considération de la personne ou du corps auquel le fait est imputé est une diffamation.

Il en résulte que seule l’allégation ou l’imputation d’un fait précis, de nature à être, sans difficulté, l’objet d’une preuve et d’un débat contradictoire, et qui porte atteinte à l’honneur ou à la considération de la personne à laquelle le fait est imputé, présente un caractère diffamatoire.

Par ailleurs, l’article 41 de la même loi dispose que « Ne donneront lieu à aucune action en diffamation, injure ou outrage, ni le compte rendu fidèle fait de bonne foi des débats judiciaires, ni les discours prononcés ou les écrits produits devant les tribunaux.

Pourront néanmoins les juges, saisis de la cause et statuant sur le fond, prononcer la suppression des discours injurieux, outrageants ou diffamatoires, et condamner qui il appartiendra à des dommages-intérêts.

Pourront toutefois les faits diffamatoires étrangers à la cause donner ouverture, soit à l’action publique, soit à l’action civile des parties, lorsque ces actions leur auront été réservées par les tribunaux, et, dans tous les cas, à l’action civile des tiers. ».

En l’espèce, les époux [S] reprochent à la SARL DFD d’avoir commis des fautes à leur égard en sa qualité d’agent immobilier rédacteur de la promesse synallagmatique de vente signée le 09 mars 2024 qui n’a pas été réitérée. Le passage des conclusions des époux [S] que la SARL DFD entend voir supprimer ne sont pas étrangers à la cause et ne dépassent pas les limites acceptables du droit de la défense en justice. La demande de suppression de passages et la demande en dommages-intérêts subséquente sont rejetées

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à titre principal, les époux [C] [P] seront condamnés aux dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, en l’absence de tout justificatif, l’équité commande de condamner in solidum les époux [C] [P] à payer aux époux [S] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’issue du litige et du fait que la SARL DFD ne formule de demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile qu’à l’encontre des époux [S], il n’apparaît pas inéquitable de la débouter ses demandes à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable la fin-de non recevoir soulevée par la SARL DFD tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de Monsieur [A] [W], [E] [S] et Madame [N], [F] [T] épouse [S] ;

DÉBOUTE Monsieur [A] [W], [E] [S] et Madame [N], [F] [T] épouse [S] de leur demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans la promesse synallagmatique de vente conclue le 9 mars 2024 avec Monsieur [Y] [C] [P] et Madame [U] [B] par l’intermédiaire de l’agence CENTURY 21 Boissière Immobilier exploitée par la SARL DFD ;

PRONONCE la résolution de la promesse synallagmatique de vente conclue le 9 mars 2024 par l’intermédiaire de l’agence CENTURY 21 Boissière Immobilier exploitée par la SARL DFD, entre Monsieur [A] [W], [E] [S] et Madame [N], [F] [T] épouse [S] d’une part et Monsieur [Y] [C] [P] et Madame [U] [B] d’autre part, aux torts de ces derniers ;

DÉBOUTE Monsieur [A] [W], [E] [S] et Madame [N], [F] [T] épouse [S] de leur demande de paiement de la somme de 38.500 € au titre de la clause pénale ;

DÉBOUTE Monsieur [A] [W], [E] [S] et Madame [N], [F] [T] épouse [S] de leur demande indemnitaire formée à l’encontre de la SARL DFD ;

DÉBOUTE la SARL DFD de sa demande indemnitaire au titre de ses honoraires  ;

DÉBOUTE la SARL DFD de sa demande indemnitaire au titre de la perte de chance de percevoir ses honoraires ;

DÉBOUTE la SARL DFD de sa demande tendant à la suppression de la mention du paragraphe 2 de la page 18 des dernières conclusions de Monsieur [A] [W] [E] [S] et Madame [N], [F] [T] épouse [S] notifiées le 19 juin 2025 ;

DÉBOUTE la SARL DFD de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [C] [P] et Madame [U] [B] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [C] [P] et Madame [U] [B] à payer à Monsieur [A] [W], [E] [S] et Madame [N], [F] [T] épouse [S] la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SARL DFD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT