TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 24 Avril 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Février 2025

GROSSE :

Le 25 avril 2025

à M^e Alain DE ANGELIS

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00318 – N° Portalis DBW3-W-B7J-55IG

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [C] [S]

né le 23 Février 1993 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [Z] [T] épouse [S]

née le 17 Novembre 1993 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature électronique privée en date du 16 décembre 2021, avec prise d’effet au 23 décembre 2021, la société CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [C] [S] et Madame [Z] [S] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Le loyer a été fixé à la somme de 506,73 euros, outre 120,11 euros de provisions sur charges et 41,56 euros pour les annexes.

Alléguant des impayés de loyers et charges, la société CDC HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 09 août 2024 à Monsieur [C] [S] et Madame [Z] [S] pour la somme principale de 1.773,52 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches du Rhône le 06 août 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 15 janvier 2025, dénoncé le 15 janvier 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la société CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [C] [S] et Madame [Z] [S] en référé à l’audience du 27 février 2025 devant le juge des contentieux et de la protection, aux fins de voir :

Constater acquise la clause résolutoire contenue au contrat de bail signé entre les parties,En conséquence,

Condamner solidairement Monsieur [C] [S] et Madame [Z] [S] à payer à la société CDC HABITAT la somme provisionnelle de 1.027,06 euros, représentant le montant des loyers et des charges impayés selon relevé de compte actualisé à la date du 13 janvier 2025, outre intérêts à compter de la date de l’assignation,Constater l’occupation illicite du logement objet dudit contrat de location par Monsieur [C] [S] et Madame [Z] [S] et tous occupants de leur chef, sans droit ni titre,Ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [S] et Madame [Z] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si nécessaire,Condamner solidairement Monsieur [C] [S] et Madame [Z] [S] à une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à la date de l’assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal et ce jusqu’à la libération effective des lieux, toute échéance commencée étant due à compter de l’ordonnance à intervenir,Subsidiairement, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés aux requis,

Juger qu’à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, le bail sera résilié automatiquement, l’expulsion de Monsieur [C] [S] et Madame [Z] [S] diligentée ainsi que celle de tous occupants de leur chef et dire qu’en pareille hypothèse, ils seront également condamnés solidairement à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à la date de l’assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal et ce jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner solidairement Monsieur [C] [S] et Madame [Z] [S] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts au regard du préjudice subi,Condamner solidairement Monsieur [C] [S] et Madame [Z] [S] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 27 février 2025, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, demande le bénéfice de son assignation et actualise la dette locative à hauteur de 689,36 euros.

Monsieur [C] [S] et Madame [Z] [S], bien que cités à étude, ne sont ni comparants, ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 15 janvier 2025 a été dénoncée le 15 janvier 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône en vue de l’audience du 27 février 2025.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

La société CDC HABITAT conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, doit saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 06 août 2024.

Par conséquent l’action est recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit une clause résolutoire en son article 7 à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 09 août 2024 pour un arriéré locatif de 1.773,52 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 09 octobre 2024.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé au 20 février 2025 que Monsieur [C] [S] et Madame [Z] [S] restent débiteurs de la somme de 689,36 euros.

Absent des débats, Monsieur [C] [S] et Madame [Z] [S] n’élèvent de fait aucune contestation.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [C] [S] et Madame [Z] [S] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 689,36 euros à titre provisionnel, arrêtée au 20 février 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [C] [S] et Madame [Z] [S] seront redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 704,34 euros à compter du 10 octobre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la cause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Monsieur [C] [S] et Madame [Z] [S] n’ont pas comparu et ne demandent donc pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire que le bailleur ne sollicite pas davantage.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [S] et Madame [Z] [S] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur la demande de dommages et intérêts

Vu les articles 1231-1, 1231-6 et 1240 du code civil,

En l’espèce, au soutien de sa demande au titre des dommages et intérêts, la société CDC HABITAT fournit un commandement de payer signifié le 22 juillet 2022 à Monsieur [C] [S] et Madame [Z] [S], ainsi que trois courriers de mise en demeure des 21 avril 2022, 12 juillet 2022 et 03 janvier 2023, ce qui est insuffisant pour rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice causé par les agissements de Monsieur [C] [S] et Madame [Z] [S].

En conséquence, la société CDC HABITAT sera déboutée de sa demande de ce chef.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [C] [S] et Madame [Z] [S] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité justifie d’allouer au bailleur la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [C] [S] et Madame [Z] [S] seront condamnés pour moitié chacun.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS la société CDC HABITAT recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 09 octobre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties concernant un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [C] [S] et Madame [Z] [S] ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués situés [Adresse 2], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [C] [S] et Madame [Z] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [C] [S] et Madame [Z] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, la Société CDC HABITAT pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [S] et Madame [Z] [S] à payer à la Société CDC HABITAT la somme de six cent quatre-vingt-neuf euros et trente-six cts (689,36 euros) à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 20 février 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [S] et Madame [Z] [S] à payer à la Société CDC HABITAT la somme de sept cent quatre euros et trente-quatre cts (704,34 euros) à titre provisionnel au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 10 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTONS la société CDC HABITAT de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [S] et Madame [Z] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [S] à payer à la Société CDC HABITAT la somme de deux cents euros (200 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [Z] [S] à payer à la Société CDC HABITAT la somme de deux cents euros (200 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION