TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Mai 2025

GROSSE :

Le 04 juillet 2025

à M^e LAZZARINI Laurent

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 juillet 2025

à M^e GOGUILLOT Emilie

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06870 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5VDJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Localité 7] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent LAZZARINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [V] [B] épouse [J]

née le 27 Mars 1972 à , demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représentée par M^e Emilie GOGUILLOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [M] [J]

né le 25 Avril 1963 à [Localité 6] (TUNISIE), demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représenté par M^e Emilie GOGUILLOT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mai 2021, la société anonyme d’économie mixte à conseil d’administration (SAEM) [Localité 7] Habitat a donné à bail à M. [M] [J] et Mme [V] [B] épouse [J] un appartement à usage d’habitation non meublé et une cave, n° 7, en secteur libre situé au [Adresse 4], dans le troisième arrondissement de [Localité 7], pour un loyer mensuel de 507 euros et une provision sur charges de 162 euros.

Le 14 avril 2023, la SAEM [Localité 7] Habitat a fait signifier à M. [M] [J] et Mme [V] [B] épouse [J] un commandement de justifier d’une assurance et de payer la somme en principal de 1.971,72 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 5 octobre 2024, la SAEM [Localité 7] Habitat, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner M. [M] [J] et Mme [V] [B] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, notamment ses articles 7 g et 24, de la loi du 9 juillet 1991, notamment son article 62, de la loi du 29 juillet 1998, notamment ses articles 114 et suivants, et des articles 834 et suivants du code de procédure civile aux fins de :

— constat de l’application de la clause résolutoire, de la résiliation du bail et du défaut d’assurance,

— condamnation solidaire par provision au paiement de la somme de 6.237,52 euros au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 5 septembre 2024,

— condamnation solidaire à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail,

— expulsion, ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamnation solidaire à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 23 janvier 2025.

A l’audience du 15 mai 2025, les parties représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

M. [M] [J] et Mme [V] [B] épouse [J] ont été invités à communiquer le cas échéant la décision de la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône dans le temps du délibéré, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, ce qui n’a pas été fait.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions en réplique, la SAEM [Localité 7] Habitat réitère ses demandes initiales et actualise le montant de sa créance à la somme de 9.634,73 euros au 13 mai 2025.

Elle fait valoir l’absence de justification de la souscription du contrat d’assurance garantissant les risques locatifs et l’aggravation de la dette locative. Elle précise que la saisine par M. [M] [J] et Mme [V] [B] épouse [J] de la Commission de surendettement entraîne le rétablissement de leur droit à l’aide au logement. Elle avance que la Commission de surendettement n’a pas encore rendu sa décision.

Aux termes de leurs conclusions en réponse, M. [M] [J] et Mme [V] [B] épouse [J] :

— à titre principal, soulèvent une contestation sérieuse du fait de la procédure de surendettement en cours, concluent au rejet des demandes de la SAEM [Localité 7] Habitat et sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, demandent la fixation du montant de l’arriéré locatif à la somme de 863,09 euros arrêtée au 7 mai 2025 et les plus larges délais de paiement,

— en tout état de cause, sollicitent la condamnation de la SAEM [Localité 7] Habitat à leur payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la contestation sérieuse, ils font valoir leurs difficultés financières et familiales, leurs efforts financiers, leur bonne foi, outre la suspension du versement de l’aide au logement et le prononcé par la Commission de surendettement d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation le 11 avril 2025.

Ils opposent la souscription d’un contrat d’assurance garantissant les risques locatifs.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 1er mai 2021 contient à l’article 11 de ses conditions générales une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

Un commandement d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par les locataires d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié à M. [M] [J] et Mme [V] [B] épouse [J] le 14 avril 2023, par remise à étude.

M. [M] [J] et Mme [V] [B] épouse [J] ne justifient pas de cette assurance en ce qu’ils produisent une attestation d’assurance habitation établie le 13 mai 2025 par la société Banque Postale Assurances au titre du contrat NM24332429, pour la période du 18 décembre 2024 au 30 novembre 2025, la date de souscription du contrat n’étant pas indiquée.

La justification d’une assurance contre les risques locatives sur la période du 14 avril au 14 mai 2023 n’est par conséquent pas justifiée.

Contrairement à ce qui est soutenu par M. [M] [J] et Mme [V] [B] épouse [J], la décision de la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône n’est pas encore rendue, seule une décision de recevabilité ayant été rendue le 11 avril 2025, avec une réorientation vers une mesure de rétablissement personnel sans liquidation, en tout état de cause sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance à laquelle les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 mai 2023, sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

M. [M] [J] et Mme [V] [B] épouse [J] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [M] [J] et Mme [V] [B] épouse [J] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause de solidarité en son article 7.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [M] [J] et Mme [V] [B] épouse [J] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 731,03 euros actuellement, et de condamner solidairement M. [M] [J] et Mme [V] [B] épouse [J] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes que M. [M] [J] et Mme [V] [B] épouse [J] restent devoir, après déduction des frais de procédure (159,12 euros), la somme de 9.475,61 euros au 13 mai 2025 au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation), terme de mai 2025 inclus.

M. [M] [J] et Mme [V] [B] épouse [J] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme de 9.475,61 euros.

L’effacement de la dette locative par la Commission de surendettement sera le cas échéant pris en compte par le commissaire de justice au stade de l’exécution de la présente décision.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant un délai de paiement de 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire en cas de reprise du versement du loyer courant ou dans l’attente de la décision de la Commission de surendettement sur les mesures imposées ne s’applique pas à la résiliation du contrat de bail acquise sur le fondement d’une clause résolutoire relative au défaut de justification d’une assurance.

Les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront par conséquent rejetées.

Il appartient à M. [M] [J] et Mme [V] [B] épouse [J] de solliciter le cas échéant, si un commandement de quitter les lieux est délivré et dans l’attente de la décision de la Commission de surendettement, la suspension de l’expulsion sur le fondement de l’article L 722-6 du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [J] et Mme [V] [B] épouse [J], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mai 2021 entre la SAEM [Localité 7] Habitat d’une part et M. [M] [J] et Mme [V] [B] épouse [J] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 3], logement n° 136, dans le troisième [Localité 5] sont réunies à la date du 15 mai 2023 ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [J] et Mme [V] [B] épouse [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [J] et Mme [V] [B] épouse [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAEM [Localité 7] Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [J] et Mme [V] [B] épouse [J] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit sept cent trente et un euros et trois centimes (731,03 euros) à ce jour, à compter du 15 mai 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [J] et Mme [V] [B] épouse [J] à payer à la SAEM [Localité 7] Habitat la somme provisionnelle de neuf quatre cent soixante et quinze euros et soixante et un centimes (9.475,61 euros) au 13 mai 2025 au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation), terme de mai 2025 inclus ;

REJETTE les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [J] et Mme [V] [B] épouse [J] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente