TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Septembre 2025

Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Juillet 2025

GROSSE :

Le 04 Septembre 2025

à M^e Corinne DE ROMILLY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00601 – N° Portalis DBW3-W-B7J-57FW

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association GROUPEMENT DE COOPERATION SOCIALE GALILE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Madame [J] [Y]

née le 24 Mars 1969 à , demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [R] [Y]

né le 25 Mai 1965 à , demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 8 août 2023, l’association GROUPEMENT DE COOPERATION SOCIALE GALILE a donné à convention d’occupation à titre onéreux à Madame [Y] [J] et Monsieur [Y] [R] un appartement à usage d’habitation meublé situé au sein de la résidence étudiante, [Adresse 2] pour une redevance mensuelle de 522 euros, charges comprises.

Des redevances étant demeurés impayées, l’association GROUPEMENT DE COOPERATION SOCIALE GALILE a fait signifier à Madame [Y] [J] et Monsieur [Y] [R] par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2024 un commandement de payer la somme de 5 791,30 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, l’association GROUPEMENT DE COOPERATION SOCIALE GALILE a fait assigner Madame [Y] [J] et Monsieur [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de convention d’occupation à titre onéreux liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement Madame [Y] [J] et Monsieur [Y] [R] à lui payer les redevances et charges impayées au jour de l’assignation, soit la somme de 9 875,86 euros avec intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal à 522 €,

— condamner solidairement Madame [Y] [J] et Monsieur [Y] [R] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, l’association GROUPEMENT DE COOPERATION SOCIALE GALILE expose que plusieurs échéances de redevances sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de convention d’occupation à titre onéreux délivré, le 3 juin 2024 et ce, pendant plus d’un mois.

Appelée à l’audience du 3 avril 2025, l’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de caducité relevée le 24 avril 2025 et d’un renvoi à l’audience du 17 juillet 2025.

A cette audience, l’association GROUPEMENT DE COOPERATION SOCIALE GALILE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 14 216,28 euros, selon décompte en date du 3 juillet 2025, terme de juillet inclus.

Bien que régulièrement assignés en étude, Madame [Y] [J] et Monsieur [Y] [R] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 janvier 2025, soit plus six semaines avant l’audience du 3 avril 2025.

Par ailleurs, l’association GROUPEMENT DE COOPERATION SOCIALE GALILE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 juin 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 janvier 2025.

La demande aux fins de constatation de résiliation du convention d’occupation à titre onéreux est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du convention d’occupation à titre onéreux

Selon l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions d’ordre public du Titre Ier bis intitulé « des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale » s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Cependant, le Titre Ier bis intitulé « des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale » ne s’applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution.

En l’espèce, l’association GROUPEMENT DE COOPERATION SOCIALE GALILE produit copie d’une convention annuelle d’objectifs entre l’Etat et elle-même du 17 aout 2017, dans le cadre du programme « hébergement, parcours vers le logement et insertion des personnes vulnérables » et copie des conditions particulières du contrat de location de locaux d’habitation meublée relative à l’appartement à usage d’habitation meublé situé au sein de la résidence étudiante, [Adresse 2], qu’elle a sous-loué aux défendeurs, par convention d’occupation à titre onéreux du 8 août 2023.

Dès lors, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, ou deux mois pour les contrat passés avant le 29 juillet 2023, n’est pas applicable à l’espèce.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Vu les articles 1713 et suivants du code civil,

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de convention d’occupation à titre onéreux est celle du paiement des redevances aux termes convenus.

En l’espèce, le convention d’occupation à titre onéreux conclu le 8 août 2023 contient une clause résolutoire (article 5) stipulant un préavis d’un mois par lettre recommandée avec avis de réception, si le résident ne respecte pas ses obligation lui incombant au titre de son contrat.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux défendeurs le 3 juin 2024, pour la somme en principal de 5 791,30 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le convention d’occupation à titre onéreux sont réunies à la date du 3 juillet 2024.

Madame [Y] [J] et Monsieur [Y] [R] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [Y] [J] et Monsieur [Y] [R] sont redevables des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du convention d’occupation à titre onéreux.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du convention d’occupation à titre onéreux constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation de la convention d’occupation à titre onéreux au départ de Madame [Y] [J] et Monsieur [Y] [R] par remise des clés ou expulsion à la somme demandée de 522 euros et de condamner Madame [Y] [J] et Monsieur [Y] [R] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [Y] [J] et Monsieur [Y] [R] restent devoir la somme de 14 216,28 euros, à la date du 3 juillet 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayées et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juillet inclus.

Pour la somme au principal, Madame [Y] [J] et Monsieur [Y] [R], non comparant, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [Y] [J] et Monsieur [Y] [R] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 14 216,28 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 791,30 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [J] et Monsieur [Y] [R], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’association GROUPEMENT DE COOPERATION SOCIALE GALILE les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant à la convention d’occupation à titre onéreux conclue le 8 août 2023 entre l’association GROUPEMENT DE COOPERATION SOCIALE GALILE et Madame [Y] [J] et Monsieur [Y] [R] concernant le logement, situé au sein de la résidence étudiante, [Adresse 2] sont réunies à la date du 3 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [J] et Monsieur [Y] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [J] et Monsieur [Y] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association GROUPEMENT DE COOPERATION SOCIALE GALILE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Y] [J] et Monsieur [Y] [R] à verser à l’association GROUPEMENT DE COOPERATION SOCIALE GALILE, à titre provisionnel, la somme de 14 216,28 euros décompte arrêté au 3 juillet 2025 incluant la mensualité de juillet, correspondant à l’arriéré de redevances, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 791,30 euros à compter du 3 juin 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [Y] [J] et Monsieur [Y] [R] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant 522 euros, à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE la demande de l’association GROUPEMENT DE COOPERATION SOCIALE GALILE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [J] et Monsieur [Y] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président