TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 25/00051

N° Portalis DBW3-W-B7J-6G4X

AFFAIRE : S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

C/ M. [F] [Y] [P] [Z]

DÉBATS : A l’audience Publique du 24 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Président

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 8 Juillet 2025

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 8 Juillet 2025

Par Madame UGOLINI, Vice-Président

Assistée de M^me GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DECISION

réputée contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

La S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, SA dont le siège social est situé 182 Avenue de France à PARIS (75013), immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 542 029 848, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant M^e Thomas D’JOURNO pour avocat postulant et M^e Thomas DROUINEAU pour avocat plaidant, avocat au Barreau de POITIERS

CONTRE

Monsieur [F] [Y] [P] [Z], né le 11 juin 1989 à MARSEILLE (13006), de nationalité française, divorcé et non remarié, agent qualifié d’assainissement, domicilié 123 Boulevard Romain Rolland – Les Marronniers à MARSEILLE (13010)

Non comparant et n’ayant pas constitué avocat

DEBITEUR SAISI

La société CREDIT FONCIER DE FRANCE poursuit à l’encontre de Monsieur [F] [P] [Z], suivant commandement de payer en date du 26 novembre 2024 signifié par Me [L], Commissaire de Justice associé à Marseille, et publié le 16 janvier 2025 au Service de la Publicité Foncière de Marseille volume 2025 S n°0016, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement au 1er étage de l’immeuble P48 et une cave portant le n°2 au sous-sol dudit immeuble (lot n°594), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé “LES MARRONNIERS”, situé 123 Boulevard Romain Rolland à MARSEILLE (13010), cadastré quartier Saint Tronc, section 859 A n°30,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte d’huissier du 10 mars 2025 signifié selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, le poursuivant a fait assigner Monsieur [F] [P] [Z] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 20 mai 2025.

La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 12 mars 2025 au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Marronniers 13010 Marseille, qui a déclaré sa créance hors délai. La requête déposée à fin de relevé de forclusion a été rejetée le 4 juin 2025.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 28 mars 2025.

Le créancier poursuivant a été invité à conclure sur la validité de la déchéance du terme figurant dans le contrat de prêt qui constitue le titre exécutoire sur lequel il fonde la poursuite.

Par voie de conclusions, le créancier poursuivant a répondu qu’une lettre de mise en demeure avait été envoyée au débiteur le 24 novembre 2023 et qui lui laissait un délai raisonnable. A titre subsidiaire, il indiqué être bien fondé à poursuivre la procédure de saie immobilière sur le fondement des échéances impayées.

Monsieur [P] [Z] n’a pas comparu à l’audience.

Le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée du bien.

SUR CE,

Sur la validité de la clause de déchéance du terme

L’article L 132-1 du code de la consommation, applicable au contrat de prêt conclu le 11 août 2010, disposait : “Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 534-1, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public.”

Il est indiqué à l’article 11 du contrat de prêt “cas d’exigibilité anticipée-déchéance du terme “ A la discrétion de l’emprunteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, saus autre formalité qu’une lettre recommandée avec accusé de réception, dans l’un des acs

suivants :

— défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venat à échéances ou de toute sommes avnacées par le prêter, tans sur le présent prêt qu’un titre de l’un queconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre,

La clause qui prévoit une mise en demeure sans délai raisonnable pour régler les écéhances doit être considérée comme abusive car elle a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Pour apprécier le caractère abusif d’une clause, il convient de se reporter au moment de la conclusion du contrat, et il importe peu que le co-contractant se soit par la suite affranchi de ces dispositions, en l’espèce en adressant une lettre de mise en demeure de payer les échéances impayées sous un délai de trente jours.

Valider une déchéance du terme intervenue selon d’autres modalités que celles prévues au contrat, même si elles sont plus favorables au débiteur, serait une réécriture des termes de ce dernier, contraire à l’ intangibilité du contrat signé entre les parties. Pour être valides, ces modalités auraient dû faire l’objet d’un avenant au contrat, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

La clause de déchéance du terme figurant au contrat de prêt , et par suite la déchéance du terme du 10 novembre 2023 seront donc invalidées.

Sur la portée de l’invalidation

L’article 11 du contrat de prêt prévoit plusieurs hypothèses emportant exigibilité immédiate du capital restant dû et le fondement de la saisie immobilière ne porte que sur l’hypothèse de l’exigibilité immédiate sans formalité aucune ni préavis en cas de non paiement d’échéances.

Seule l’application de l’article 11 du prêt en cas d’échéances impayées sera donc considérée comme abusive.

Sur la créance

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

— un acte notarié passé le 11 août 2010 auprès de Me [K], notaire associé à Marseille et portant :

— prêt immobilier n° 1180530 d’un montant de 8 800 euros avec un taux d’intérêts de zero

— prêt immobilier n° 1180531 d’un montant de 112 585 euros avec un taux d’intérêts de 4,25 % l’an.

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 3 septembre 2024 et selon décompte joint au commandement de payer, une créance

— d’un montant de 8 831,02 euros en principal, intérêts et accessoires, au titre du prêt immobilier n° 1180530

— d’un montant de 99 723,71 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de l’an, au titre du prêt immobilier n° 1180531.

La déchéance du terme étant invalidée, elle est supposée ne pas avoir été prononcée. Cependant, c’est à bon droit que le créancier poursuivant rappelle que les échéances échues du prêt restent dues et qu’en présence d’un titre exécutoire, elle peuvent fonder une procédure de saisie immobilière, ces échéances étant elles-mêmes certaines, liquides et exigibles.

Selon nouveau décompte subsidiaire versé au débat, la créance due, telle qu’arréteé à la date du 23 mai 2025, est d’un montant de :

—  14,10 euros en principal, intérêts et accessoires, au titre du prêt immobilier n° 1180530

—  7 741,42 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts conventionnels de 4,25 %, au titre du prêt immobilier n° 1180531.

Le tribunal n’a pas été saisi d’une demande tendant à la vente amiable du bien ;

Il convient dès lors d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication ;

Sur les dépens

Les dépens seront frais privilégiés de vente.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente

Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DÉCLARE NON ECRITES les dispositions, incluses dans la clause “ cas d’exigibilité anticipée-déchéance du terme” en page 11 du contrat de prêt immobilier annexé à l’acte notarié passé le 11 août 2010 auprès de Me [K], notaire associé à Marseille en qu’elles stipulent que :

“A la discrétion de l’emprunteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, saus autre formalité qu’une lettre recommandée avec accusé de réception”.

CIRCONSCRIT cette invalidation au cas de “défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venat à échéances ou de toute sommes avnacées par le prêter, tans sur le présent prêt qu’un titre de l’un queconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre,”.

INVALIDE la déchéance du terme en date du 10 novembre 2023 ;

CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE pour :

— un montant de 14,10 euros en principal, intérêts et accessoires, au titre du prêt immobilier n° 1180530

— 'un montant de 7 741,42 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 4,25 % l’an, au titre du prêt immobilier n° 1180531,

le tout jusqu’à parfait paiement,

— les frais de la présente procédure de saisie ;

ORDONNE LA VENTE FORCÉE des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement au 1er étage de l’immeuble P48 et une cave portant le n°2 au sous-sol dudit immeuble (lot n°594), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé “LES MARRONNIERS”, situé 123 Boulevard Romain Rolland à MARSEILLE (13010), cadastré quartier Saint Tronc, section 859 A n°30,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE la date de l’adjudication au Mercredi 29 Octobre 2025 à 9H30 au Tribunal Judiciaire de Marseille, 25 rue Edouard Delanglade, salle n°8, 13006 Marseille ;

DIT que la publicité de la vente sera faite à la diligence du poursuivant conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

AUTORISE le poursuivant à faire pratiquer les diagnostics immobiliers par un expert consultant de son choix ;

DIT que la visite de l’immeuble pendant une durée de une heure aura lieu dans les quinze jours précédant la vente avec le concours d’un huissier de justice ;

DIT qu’à cet effet l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et le cas échéant faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles afin de décrire l’immeuble saisi, et qu’en cas d’absence de l’occupant du local, ou si ce dernier refuse l’accès, l’huissier de justice procédera comme il est dit aux articles L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que si les lieux sont occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, et à défaut d’accord de ce dernier, l’huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire de solliciter une autre autorisation du juge ;

DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente.

DIT n’y voir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 8 JUILLET 2025.

F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION