TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Mai 2025

GROSSE :

Le 1er août 2025

à Mme [D] [P]

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00676 – N° Portalis DBW3-W-B7J-57S4

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Madame [P] [D], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [R] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 18 février 2021, l’EPIC HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE a consenti à Madame [R] [E] un bail d’habitation conventionné portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 310,57 euros, outre 65,08 euros de provisions sur charges, 31,29 euros de provisions pour eau froide, 10,73 euros au titre de la porte blindée et 1,11 euros d’accessoires.

Alléguant des impayés de loyers et charges, l’EPIC HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 octobre 2024 à Madame [R] [E] pour la somme principale de 756,98 euros.

Par exploit de commissaire de justice du 16 janvier 2025, dénoncé le 22 janvier 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, l’EPIC HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE a fait assigner Madame [R] [E] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 24 avril 2025, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, faute du paiement des causes du commandement dans le délai imparti ;En conséquence, prononcer la résiliation du bail ;

Ordonner l’expulsion de Madame [R] [E] desdits lieux, ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;Condamner Madame [R] [E] au paiement de la somme provisionnelle de 1.654,93 euros, au titre de la dette locative arrêtée à la date du 10 janvier 2025 avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-7 du Code civil à compter de l’assignation ;Fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du Code Civil ;Condamner Madame [R] [E] au paiement par provision de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loué ;Condamner Madame [R] [E] au paiement de la somme de 200 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner Madame [R] [E] au paiement des entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement délivré, sur le fondement d l’article 696 Code de Procédure Civile, et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

Appelée à l’audience du 24 avril 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de Madame [R] [E] pour être finalement retenue à l’audience du 22 mai 2025, l’EPIC HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE demandant le bénéfice de son assignation et actualisant la dette à 3.726,46 euros au 19 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée à étude pour l’audience du 24 avril 2025, à laquelle elle était présente, Madame [R] [E] n’est ni présente, ni représentée à l’audience du 22 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 16 janvier 2025 a été dénoncée le 22 janvier 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES du RHONE soit dans les délais requis par la loi.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

L’EPIC HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE doit conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 9 février 2024.

Par conséquent, l’EPIC HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE est recevable en ses demandes.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit, à l’article 8 des conditions générales, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 22 octobre 2024, pour un arriéré locatif de 756,98 euros.

Les sommes visées au commandement, que Madame [R] [E] ne conteste pas, faute de comparaître ou d’être représentée à l’audience, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat du bail à effet au 22 décembre 2024.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé au 19 mai 2025 que Madame [R] [E] reste débitrice de la somme de 3.478,87 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Absente des débats, Madame [R] [E] n’élève de fait aucune contestation.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [R] [E] à payer à l’EPIC HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, la somme de 3.478,87 euros à titre provisionnel au titre des charges et loyers impayés et des indemnités d’occupation impayées, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [R] [E] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer à la date de la résiliation du bail.

Le décompte produit indique que ce montant, charges comprises, s’élève à la somme de 473,94 euros à compter du 23 décembre 2024 et jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de l’EPIC HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE à ce titre sera rejetée.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Madame [R] [E], absente des débats, ne demande pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire que le bailleur ne sollicite pas davantage.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [R] [E] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité justifie d’allouer au bailleur la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, au paiement de laquelle Madame [R] [E] sera condamnée.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’ils aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS l’EPIC HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 22 décembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [R] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [R] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille

CONDAMNONS Madame [R] [E] à payer à titre provisionnel à l’EPIC HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE la somme de trois mille quatre cent soixante-dix-huit euros et quatre-vingt-sept centimes (3.478,87 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 19 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [R] [E] à payer à l’EPIC HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de quatre cent soixante-treize euros et quatre-vingt-quatorze centimes (473,94 euros) à compter du 23 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

REJETONS la demande de l’EPIC HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE tendant à ce que le montant de l’indemnité d’occupation soit soumis à indexation ;

CONDAMNONS Madame [R] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Madame [R] [E] à payer à l’EPIC HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION