TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 24 Avril 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Février 2025

GROSSE :

Le 25 avril 2025

à M^e Corinne DE ROMILLY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 25 avril 2025

à M. Et Mme [I]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07869 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52RG

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [E] [I]

né le 19 Mai 1978, demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [T] [D] épouse [I]

née le 06 Mars 1983, demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 6 septembre 2018, la SA UNICIL a donné à bail à Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 442,55 euros, outre 273,65 euros de provisions sur charges.

Se prévalant de loyers impayés, la SA UNICIL a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 août 2024 pour la somme principale de 3.687,13 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, la SA UNICIL a fait assigner Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 27 février 2025 aux fins de :

— Constater, faute d’exécution de ses obligations, la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire et ce conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— Déclarer Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1],

— Ordonner, par voie de conséquence, qu’ils devront vider et évacuer les lieux des significations de l’ordonnance à intervenir et que, faute par eux de ce faire, ils en seront expulsés ainsi que tous occupants de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, y compris, le cas échéant, par le concours de la force publique,

— Les condamner solidairement à payer à titre provisionnel la somme due au jour de l’assignation, soit 5.191,89 euros pour les causes sus énoncées avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1153 alinéa 3 du Code civil,

— Les condamner solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires que les susnommés auraient dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu’au départ effectif des lieux,

— Ordonner que la requérante sera autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques des expulsés,

— Condamner les requis solidairement aux intérêts légaux à compter de l’assignation et au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner solidairement aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 février 2025.

À cette audience, la SA UNICIL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise la dette à hauteur de 5.466,52 euros au 27 février 2025.

Elle indique qu’il y a eu une reprise partielle des paiements et s’en rapporte sur la demande de délais de paiement des locataires.

En défense, Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] comparaissent en personne.

Ils reconnaissent la dette.

Ils font valoir que Monsieur [E] [I] a eu un accident et que sa femme ne travaillait pas.

Ils expliquent avoir eu des difficultés avec la CAF et ne pas avoir eu de revenus.

Ils ajoutent qu’ils sont allés voir une assistante sociale pour obtenir de l’aide, qu’ils ont attendu quatre mois et qu’au final aucune aide ne leur a été accordée, le délai d’attente n’ayant fait qu’aggraver leur dette locative.

Monsieur [E] [I] indique être en accident du travail et percevoir 800 euros par mois et Madame [T] [I] précise qu’elle perçoit le chômage pour un montant de 940 euros par mois.

Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire pendant la période d’apurement de l’arriéré locatif. Ils proposent de verser mensuellement 152 euros en sus du loyer courant pour apurer la dette locative.

La décision a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 29 novembre 2024 a été dénoncée le 4 décembre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES du RHONE soit au moins six semaines avant l’audience du 27 février 2025.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

La SA UNICIL doit conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 26 août 2024 et l’assignation a été délivrée le 29 novembre 2024.

Par conséquent la SA UNICIL est recevable en ses demandes.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

En l’espèce, le bail contient en son article IX une clause résolutoire deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2024 pour la somme principale de 3.687,13 euros.

Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] ne justifient pas avoir réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 23 octobre 2024.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 27 février 2025 que Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] restent devoir la somme de 5.114,49 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2025 inclus et déduction faite du solde débiteur de 5.466,52 euros, des frais de procédure inclus au décompte pour la somme totale de 352,03 euros (169,33 + 182,70), lesquels doivent figurer au poste des dépens.

Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] n’élèvent aucune contestation.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] à payer à la société UNICIL la somme de 5.114,49 euros à titre provisionnel arrêtée au 27 février 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] seront solidairement redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 801,13 euros à compter du 24 octobre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la cause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] sollicitent des délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ils n’ont repris que partiellement le versement du loyer courant avant la date de l’audience et le tribunal ne peut donc pas leur accorder de délais de paiement.

En conséquence, en l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront solidairement les entiers dépens de l’instance de référé.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société UNICIL les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] seront condamnés par moitié chacun.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS l’action de la société UNICIL recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 23 octobre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 1] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, la société UNICIL pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] à payer à titre provisionnel à la société UNICIL la somme de cinq mille cent quatorze euros et quarante-neuf cts (5.114,49 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté au 27 février 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] à payer à titre provisionnel à la société UNICIL une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de huit cent un euros et treize cts (801,13 euros) à compter du 24 octobre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [I] et Madame [T] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [I] à payer à la société UNICIL la somme de cent euros (100 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [T] [I] à payer à la société UNICIL la somme de cent euros (100 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION