TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Octobre 2025

GROSSE :

Le 19 décembre 2025

à M^e Laure BENSIMON

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EXPEDITION :

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N° RG 25/02559 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6MD6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. RIRETO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laure BENSIMON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [S]

né le 22 Octobre 1972 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 juin 2014 avec prise d’effet au 18 juin 2014, la société civile immobilière (SCI) RIRETO, représentée par son mandaire CENTURY 21, a donné à bail à Monsieur [P] [S] et Madame [W] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 950 euros outre 100 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI RIRETO a fait signifier à Monsieur [P] [S] par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 5.385,47 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, la SCI RIRETO a fait assigner Monsieur [P] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire, faute d’avoir déféré au commandement de payer du 6 septembre 2024 dans les délais légaux,

— prononcer en conséquence la résiliation du bail concernant le logement sis [Adresse 2] [Localité 5],

— voir rejeter toute demande de délai sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, ainsi que l’évacuation de tous biens meubles des lieux et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir,

— ordonner la condamnation de Monsieur [P] [S] au paiement de la somme provisionnelle de 6.861,09 euros, comptes arrêtés au 31 mars 2025 de loyers et charges impayés, augmenté des intérêts de droit à compter de la signification du présent acte,

— condamner Monsieur [P] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail, égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [P] [S] à verser la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

— dire que l’exécution provisoire est de droit en référé,

— au visa de l’article 696 du code de procédure civile, condamner Monsieur [P] [S] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement payer et du présent acte, outre les frais d’exécution à venir.

Au soutien de ses prétentions, la SCI RIRETO expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 5 septembre 2024 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 26 juin 2025 , l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la requérante en vue de trouver un règlement amiable pour être finalement retenue à l’audience du 23 octobre 2025.

A cette audience, la SCI RIRETO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3.082,2 euros, selon décompte en date du 23 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus.

Bien que régulièrement assignée à domicile, Monsieur [P] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 décembre 2025 .

Conformément à l’autorisation donnée par le président avant la clôture des débats, la SCI RIRETO a adressé son extrait Kbis à jour au 27 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI RIRETO justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 23 juin 2014 contient une clause résolutoire (article 2.11) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 septembre 2024 pour la somme en principal de 5.385,47 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 5 novembre 2024.

Monsieur [P] [S] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [P] [S] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [P] [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 1.214,04 euros .

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [P] [S] reste devoir la somme de 3.082,2 euros, à la date du 23 octobre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [P] [S], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [P] [S] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3.082,2 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SCI RIRETO démontre la bonne foi du locataire à vouloir s’acquitter de sa dette locative, celui-ci ayant effectué un virement de 7.000 euros le 19 septembre 2025.

Compte tenu des efforts financiers effectués par le requis et malgré son absence à l’audience, il convient d’accorder d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI RIRETO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La demande relative aux frais d’exécution forcée, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juin 2014 entre la SCI RIRETO et Monsieur [P] [S] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 5 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI RIRETO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de suppression des délais et d’astreinte pour quitter les lieux de la SCI RIRETO ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [S] à verser à la SCI RIRETO, à titre provisionnel, la somme de trois mille quatre-vingt deux euros et deux centimes (3.082,2 euros) décompte arrêté au 23 octobre 2025, incluant la mensualité d’octobre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISONS Monsieur [P] [S] à s’acquitter de la dette par 24 acomptes successifs et mensuels de cent vingt huit euros (128 euros), payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

RAPPELONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant la dette deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNONS Monsieur [P] [S] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit mille deux cent quatorze euros quatre centimes (1.214,04 euros) à ce jour, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [S] à verser à la SCI RIRETO une somme de trois cent euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de frais d’exécution forcée de la SCI RIRETO;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président