TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 02 Octobre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 décembre 2025

à M^e GOGUILLOT [W]

Le 05 décembre 2025

à M^e Cécile BAESA

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00587 – N° Portalis DBW3-W-B7J-57CN

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [W] [C]

née le 08 Juin 1992 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Emilie GOGUILLOT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [F], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représenté par M^e Cécile BAESA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée du 1er août 2021, Mme [C] a donné à bail à M. [F] et Mme [T] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 500 euros, outre 200 euros de provision sur charges. M. [F] occupe seul le bien depuis le 15 décembre 2021.

Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 1er mai 2023, la bailleresse a notifié au locataire un congé pour vendre à effet au 1er août 2023.

Par courrier recommandé reçu le 1er mars 2024, la bailleresse a notifié au locataire un congé pour vendre à effet au 1er août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 2 août 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire une sommation de payer la somme en principal de 3.458 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer la somme en principal de 6.280 euros et d’avoir à justifier d’une assurance et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2025, la bailleresse a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion du locataire et le condamner à payer les sommes dues en vertu du bail.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande de l’avocat du défendeur puis d’un renvoi d’office pour être finalement retenue à l’audience du 2 octobre 2025.

A cette audience, la bailleresse, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Prononcer la résiliation du bail, Ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique, Rejeter les demandes, fins et prétentions du défendeur, Les déclarer irrecevables comme se heurtant à des contestations sérieuses et n’étant pas formulées à titre provisionnel,Constater l’occupation sans droit ni titre du défendeur à la suite du congé pour vendre du 21 février 2024 prenant effet le 1er août 2024, Condamner le défendeur à payer la somme provisionnelle de 3.775 euros au titre des loyers et charges dus, compte arrêté au 15 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 20 septembre 2024, Le condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer charges incluses jusqu’à la reprise effective des lieux, soit la somme de 717 euros, Le condamner à payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens comprenant la sommation de payer et le commandement de payer.Le défendeur, représenté par son conseil, s’est également référé à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal, se déclarer incompétent afin de statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire, la fixation d’une indemnité d’occupation et l’expulsion, A titre subsidiaire, Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi, Juger que les loyers des mois d’août, septembre et octobre 2022 ont fait l’objet d’un accord de non règlement par la bailleresse, Juger qu’à compter du mois de novembre 2023 et jusqu’au 7 août 2025, il n’était redevable que du résiduel de loyer, hors allocation logement, Juger qu’il s’est acquitté du montant du loyer résiduel depuis le mois de novembre 2023, et qu’il n’existe aucun impayé sur cette période, Juger qu’il ne pourrait être redevable que de la somme de 1.671 euros à l’égard de la bailleresse, Lui accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de cette somme, Suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés, En conséquence, débouter la bailleresse de ses demandes, fins et conclusions, A titre reconventionnel, Prononcer la requalification du bail meublé en bail de location vide soumis à la loi du 6 juillet 1989, Prononcer la nullité du congé du 21 août 2024, Condamner la bailleresse à lui payer la somme de 5.690,25 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, Ordonner la compensation entre les sommes dues de part et d’autre, Condamner la bailleresse à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, Débouter la bailleresse de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens,La condamner à payer la somme de 1.920 euros en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve qu’il renonce à la perception de la contribution de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle, La condamner aux dépens.Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties déposés à l’audience pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE 1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la compétenceLe défendeur invoque, à titre principal, l’incompétence du juge des contentieux de la protection statuant en référé pour se prononcer sur la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation en raison des contestations sérieuses qui sont soulevées en défense.

Toutefois, ainsi que le rappellent absolument toutes les décisions que le défendeur cite lui-même dans ses écritures (page 8), l’existence de contestations sérieuses, à les supposer établies, n’a aucune incidence sur la compétence du juge statuant en référé dès lors que de telles contestations échappent seulement aux pouvoirs de ce juge.

D’ailleurs, le défendeur s’abstient de préciser dans le dispositif de ses conclusions quelle serait la juridiction matériellement compétente au profit de laquelle le juge des contentieux de la protection statuant en référé devrait se dessaisir comme l’exige l’article 75 du code de procédure civile qui dispose que la partie qui soulève l’exception d’incompétence doit, à peine d’irrecevabilité, faire connaître devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée.

Il en est de même de l’irrecevabilité soulevée, pour les mêmes motifs, par la demanderesse s’agissant des demandes indemnitaires du défendeur, étant ajouté que si ce dernier sollicite, à tort devant le juge statuant en référé, des sommes qui ne sont pas provisionnelles, l’article 12 du code de procédure civile impose au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur la recevabilité de la demande :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 7 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL’article 24 I de la loi n du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Cet article prévoit que le commandement de payer contient notamment, à peine de nullité, le décompte de la dette.

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer une contestation sérieuse relativement à de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte.

En l’espèce, le bail comporte une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 septembre 2024, pour la somme en principal de 6.280 euros.

Toutefois, ce commandement, ou à tout le moins la copie remise à l’audience, ne contient pas de décompte de la dette. Le nombre de feuillets n’est pas précisé dans l’acte signification du commissaire de justice de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer si le commandement signifié au locataire ne contient pas de décompte ou si c’est la copie remise à l’audience qui est incomplète.

Ce point pose d’autant plus difficulté que la somme en principal visée par le commandement du 20 septembre 2024 est de 6.280 euros alors que la sommation de payer signifiée un mois et demi avant, le 2 août 2024, mentionne quant à elle des loyers impayés d’un montant de 3.458 euros, soit une différence de plus de 2.800 euros alors que le loyer mensuel s’élève à 717 euros.

Au surplus, le défendeur produit la copie d’un SMS que lui a envoyé la bailleresse le 24 juillet 2022, et dont elle ne confirme être l’auteur, dans lequel elle indique notamment « pas de pbl [problème] pour ne pas payer de loyer jusqu’à ce que l’électricité revienne ».

Le défendeur explique que ce sont précisément les loyers impayés pendant cette période qui ont fait l’objet du commandement de payer. En l’absence de décompte joint au commandement de payer, il n’est pas possible de vérifier ce point, ce d’autant qu’il ne résulte pas clairement des autres pièces produites par les parties la période précise pendant laquelle la bailleresse a donné son accord pour une franchise de loyer ni son montant.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur l’arriéré locatifEn vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’octroi d’une provision par le juge des contentieux de la protection statuant en référé suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente.

S’agissant de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Si l’exception d’inexécution ne peut être opposée par le locataire que lorsque le logement est inhabitable (et non indécent), il n’en demeure pas moins qu’il appartient au bailleur, demandeur en paiement, d’établir la réalité du montant non sérieusement contestable de sa créance locative.

En l’espèce, la bailleresse sollicite la condamnation du défendeur à lui payer la somme provisionnelle de 3.775 euros au titre des loyers et charges dus selon un décompte arrêté au 15 septembre 2025.

Toutefois, ainsi qu’il a été indiqué ci-avant, le défendeur produit la copie d’un SMS que lui a envoyé la bailleresse le 24 juillet 2022, et dont elle ne confirme être l’auteur, dans lequel elle indique notamment « pas de pbl [problème] pour ne pas payer de loyer jusqu’à ce que l’électricité revienne », sans qu’il ne soit déterminé avec précision pendant quelle période cette franchise de loyer a été accordée.

Il sera d’ailleurs relevé que si la bailleresse explique que cette franchise ne valait que pour le mois d’août 2022, ce qui n’est pas établi clairement par les pièces qu’elle produit, le dernier décompte qu’elle verse aux débats inclut pourtant l’échéance du mois d’août 2022.

Au surplus, le courrier adressé à la bailleresse le 14 septembre 2023 et le diagnostic technique initial des compagnons bâtisseurs après la visite du 31 octobre 2023 transmis à la Caisse d’allocations familiales tendent au contraire à révéler qu’à ces dates, les désordres liés à l’installation électrique persistaient.

Par ailleurs, d’après le commandement de payer signifié le 20 septembre 2024, la dette locative s’élevait en principal à la somme de 6.280 euros.

Or, d’après le décompte arrêté au 15 septembre 2025, la dette s’élevait en septembre 2024 à la somme de 3.453 euros, étant relevé que dans l’assignation du 7 janvier 2025, c’était une somme de 7.563 euros qui était mentionnée au titre de l’arriéré locatif.

Il ne peut qu’être constaté que le montant non sérieusement contestable n’est pas établi et fait l’objet d’une contestation sérieuse de sorte qu’il sera également dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes reconventionnelles Le défendeur sollicite la « requalification » du bail meublé en bail nu et la nullité du congé pour vendre qui lui a été adressé par la bailleresse par courrier recommandé reçu le 1er mars 2024.

Il est bien évident que de telles demandes, qui impliquent l’analyse et l’interprétation des clauses contractuelles ainsi que la validité d’un acte, se heurtent nécessairement à des contestations sérieuses qui échappent aux pouvoirs du juge des référés.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur les demandes indemnitairesL’article 1719 du code civil dispose « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée (…) ».

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques ».

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

« il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation, les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage, la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ».

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

« une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires,(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées,(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement,(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ».

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages-intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance.

Ainsi, le bailleur peut être jugé responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le défendeur invoque un trouble de jouissance et sollicite reconventionnellement la condamnation de la bailleresse à lui payer somme de 5.690,25 euros.

Il sera relevé qu’il ne produit pas l’état des lieux d’entrée de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer avec certitude l’état dans lequel le logement a été accepté par le défendeur au moment de la conclusion du bail.

Au surplus, le défendeur produit des photographies non datées pour soutenir que les désordres ont commencé au mois de décembre 2021 puis au mois de mai 2022.

Par ailleurs, la bailleresse justifie que s’agissant de l’électricité, elle a tenté de faire intervenir par l’intermédiaire de son assureur un électricien en août 2022 puis qu’une entreprise est finalement intervenue en octobre 2022.

Après le rapport relatif à l’indécence du 31 octobre 2023, la bailleresse justifie qu’elle a fait réaliser un diagnostic technique puis des travaux relatifs à la mise en sécurité de l’installation électrique et d’un système d’extraction d’air puis au changement des menuiseries, le tout pour un montant total de 13.744,12 euros.

Il en résulte que la preuve des manquements de la bailleresse à ses obligations fait l’objet d’une contestation sérieuse de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce cette demande.

La réalité des fautes et du préjudice lié à un préjudice moral et à une procédure abusive ne sont pas davantage établis avec certitude et se heurtent également à une contestation sérieuse de sorte qu’il sera également dit n’y avoir lieu à référé.

Sur les demandes accessoiresLes dépens seront laissés à la charge de la demanderesse.

Il n’apparait pas équitable de condamner l’une ou l’autre des parties au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [I] [C] ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [Z] [F] ;

LAISSE les dépens à la charge de Mme [I] [C] ;

REJETTE les demandes des parties au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente