TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :

Le 24 octobre 2025

à Mme [K] [Z]

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/00705 – N° Portalis DBW3-W-B7J-57YB

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [Z] [K], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 19 janvier 2024, l’établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) Habitat [Localité 5] Provence a donné à bail à M. [S] [L] un appartement à usage d’habitation non meublé et conventionné situé [Adresse 6] dans le [Localité 9] pour un loyer mensuel de 352 euros, outre 1,11 euros pour antenne/ câble, 148,49 euros de provision pour charges et 20,52 euros de provision pour eau froide.

Par courriers simples du 21 août 2024 et 16 septembre 2024, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence a mis en demeure M. [S] [L] de payer respectivement les sommes de 382,91 euros et 612,82 euros correspondant au solde débiteur de son compte locataire dans un délai de 8 jours.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence a fait signifier à M. [S] [L] par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 842,73 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par courrier du 28 novembre 2024, le requérant a de nouveau mis en demeure M. [S] [L] afin de régler la somme de 1.062,64 euros dans le délai imparti avant citation.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025, l’EPIC Habitat Marseille Provence a fait assigner M. [S] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire bail, faute de paiement dans les délais légaux des causes du commandement de payer les loyers, et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties,

— En conséquence, entendre ordonner l’expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de M. [S] [L] du logement sis [Adresse 7],

— s’entendre condamner solidairement à verser à HABITAT [Localité 5] PROVENCE METROPOLE [Localité 3] PROVENCE la somme provisionnelle de 1.085,34 euros, comptes arrêtés au 22 janvier 2025,

— s’entendre condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer et ce, jusqu’à complète libération des lieux loués,

— s’entendre condamner solidairement à verser à la requérante la somme de 100 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Enfin, au visa de l’article 696 du code de procédure civile, s’entendre condamner solidairement aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et le coût du présent, outre les frais d’exécution de la décision à venir.

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 17 octobre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 6 mai 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de M. [S] [L], présentée par courriel, pour être appelé à l’audience du 11 septembre 2025.

Par courriel en date du 4 septembre 2025, le défendeur indiquait au tribunal être en déplacement à l’étranger de sorte qu’il ne pouvait être présent à l’audience de renvoi à venir. En conséquence, il sollicitait un nouveau renvoi.

L’affaire a été retenue à l’audience du 11 septembre 2025, la demande de renvoi ayant été rejetée en l’absence de tout justificatif produit.

A cette audience, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence, représenté par sa chargée de gestion, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3.485,14 euros, selon décompte en date du 8 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus.

Cité à étude, M. [S] [L] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 10 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 19 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 octobre 2024, pour la somme en principal de 842,73 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 décembre 2024.

M. [S] [L] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [S] [L] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [S] [L] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 527,33 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner M. [S] [L] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [S] [L] reste devoir, après déduction des frais de procédure (82,88 + 107,03), la somme de 3.295,23 euros, à la date du 8 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’août 2025 inclus.

Pour la somme au principal, M. [S] [L], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [S] [L] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3.295,23 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence, M. [S] [L] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande relative aux frais d’exécution forcée, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 janvier 2024 entre l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence et M. [S] [L] concernant le logement, situé [Adresse 6] dans le [Adresse 8] [Localité 4] sont réunies à la date du 18 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [S] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [S] [L] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit cinq cent vingt-sept euros et trente-trois centimes (527,33 euros) à ce jour, à compter du 18 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [S] [L] à verser à l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence, à titre provisionnel, la somme de trois mille deux cent quatre-vingt-quinze euros et vingt-trois centimes (3.295,23 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 8 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

CONDAMNE M. [S] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE M. [S] [L] à verser à EPIC Habitat [Localité 5] Provence une somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jours, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,