TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Février 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BONNEVILLE lors des débats et Madame DE ANGELIS lors du délibéré

Débats en audience publique le : 24 Novembre 2025

GROSSE :

Le 17 février 2026

à M^e Colette AIMINO-MORIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 février 2026

à M^e Vincent ARNAUD

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03990 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5EQO

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [O] [S] épouse [J]

née le 25 Juin 1961 à [Localité 1] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-007763 du 25/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représentée par M^e Colette AIMINO-MORIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [E] [U], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Vincent ARNAUD de la SELARL VINCENT ARNAUD, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2021, Mme [O] [S] épouse [J] a consenti un bail d’habitation à M. [D] [E] [U] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 juillet 2023, la bailleresse a transmis à M. [D] [E] [U] un préavis sans délai de quitter les lieux afin d’effectuer des travaux dans le logement.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 5 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire une mise en demeure de payer la somme principale de 12 000 euros et de quitter les lieux dans un délai de 15 jours.

Par assignation délivrée le 25 juin 2024, Mme [O] [S] épouse [J] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [E] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

14 000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu avant l’audience.

À l’audience du 24 novembre 2025, où l’affaire a été retenue, Mme [O] [S] épouse [J] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 novembre 2025, s’élève désormais à 22 500 euros.

M. [D] [E] [U] sollicite:

À titre principal, le débouté de Mme [O] [S] de l’ensemble de ses demandes ;A titre reconventionnel, la condamnation de Mme [O] [S] à lui payer les sommes suivantes :30 000 euros de dommages et intérêts pour avoir utilisé de son statut et de la faiblesse de son locataire ;15 000 euros de dommages et intérêts pour détérioration des biens vandalisés ;3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Mme [O] [S] épouse [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré la mise en demeure qui lui a été délivrée le 5 mars 2024, M. [D] [E] [U] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 12 000 euros qui y était mentionnée.

Mme [O] [S] épouse [J] verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 novembre 2025, M. [D] [E] [U] lui devait la somme de 22 500 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que Monsieur [D] [E] [U] n’a procédé qu’à deux réglements correspondant à 3 mois de loyer en janvier et février 2023, et n’a acquitté aucun autre loyer depuis son entrée dans les lieux en novembre 2021.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [D] [E] [U] et son expulsion.

Sur l’exception d’inexécution invoquée par le locataire, l’expulsion et l’indemnité d’occupation

M. [D] [E] [U] soutient que le logement serait insalubre et qu’il aurait subi de graves troubles de jouissance justifiant la suspension du paiement des loyers.

Il produit notamment un procès-verbal de constat établi le 20 juin 2023 par un commissaire de justice, lequel relève la présence de moisissures, de désordres liés à des fuites d’eau, l’absence d’alimentation électrique ainsi que l’existence d’effets personnels entreposés dans les parties communes.

Toutefois, ce constat se borne à décrire l’état matériel des lieux à la date de son établissement et à relater les déclarations du locataire, sans établir l’imputabilité des désordres à la bailleresse ni démontrer que celle-ci serait à l’origine d’une quelconque effraction ou dégradation.

Il n’est produit aucune décision administrative constatant l’insalubrité du logement ni aucun élément technique établissant une impropriété à l’habitation au sens du décret du 30 janvier 2002.

Surtout, il résulte de l’examen des pièces que les impayés de loyers sont antérieurs aux désordres allégués, le locataire n’ayant pas acquitté ses loyers depuis son entrée dans les lieux en novembre 2021, soit bien avant le constat de juin 2023.

L’exception d’inexécution ne saurait ainsi justifier rétroactivement une abstention de paiement antérieure aux faits invoqués.

En outre, le locataire n’a procédé à aucune consignation des loyers ni saisi la juridiction compétente d’une demande relative à la décence du logement avant de suspendre tout paiement.

Dans ces conditions, les désordres invoqués, à les supposer établis, ne sauraient exonérer le locataire de son obligation essentielle de paiement des loyers.

L’exception d’inexécution sera en conséquence rejetée.

Il y a lieu par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [D] [E] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 dy cide des procédures civiles d’exécution.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 500 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [O] [S] épouse [J] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Il résulte du décompte versé aux débats que la somme de 22 500 euros demeure due au titre des loyers et charges impayés à la date du 30 novembre 2025.

M. [D] [E] [U] sera condamné au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes reconventionnelles

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient dés lors à la partie qui sollicite l’allocation de dommages et intérêts de démontrer l’existence d’une faute imputable à son adversaire, d’un préjudice certain, et d’un lien de causalité entre la faute alléguée et ce préjudice.

En outre, lorsqu’un manquement est invoqué dans l’exécution d’un contrat, la responsabilité de la partie prétendument défaillante s’apprécie sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

En matière locative, le bailleur est tenu des obligations prévues par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, notamment de délivrer un logement décent et d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux.

En l’espèce, M. [D] [E] [U] sollicite la condamnation de la bailleresse à lui verser 30 000 euros au titre d’un abus de faiblesse, et 15 000 euros au titre de dégradations.

Toutefois, il n’apporte aucun élément probant établissant l’existence d’une faute imputable à la bailleresse, ni la caractérisation d’un abus de faiblesse au sens du droit civil, ni le lien de causalité entre les désordres allégués et un comportement fautif de celle-ci.

Les demandes reconventionnelles, insuffisamment justifiées, seront rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [E] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de Mme [O] [S] épouse [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 30 novembre 2021 entre Mme [O] [S] épouse [J], d’une part, et M. [D] [E] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3],

REJETTE l’exception d’inexécution soulevée par M. [D] [E] [U]

ORDONNE à M. [D] [E] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [D] [E] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 500 euros (cinq cents euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 novembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [D] [E] [U] à payer à Mme [O] [S] épouse [J] la somme de 22 500 euros (vingt-deux mille cinq cents euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [D] [E] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DEBOUTE M. [D] [E] [U] de sa demande de dommages et intérêts au titre d’un abus de faiblesse ;

DEBOUTE M. [D] [E] [U] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la détérioration des biens vandalisés ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [D] [E] [U] à payer à Mme [O] [S] épouse [J] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [E] [U] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 25 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge