TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 02 Octobre 2025

GROSSE :

Le 05 décembre 2025

à M^e GIRAUD Olivier

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 décembre 2025

à M. [R] [T]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01888 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6HUK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA et encore en ses bureaux sis [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [R] [T]

né le 27 Décembre 1980, demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [L] [F] épouse [T]

née le 04 Février 1986, demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 4 avril 2018, la société Erilia a donné à bail à M. et Mme [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 525,04 euros, outre 189,61 euros de provision sur charges et deux places de stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 2.234,44 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, En conséquence, ordonner l’expulsion des défendeurs, ainsi que de tout occupant de leur chef des lieux occupés, en la forme ordinaire et avec l’assistance d’un commissaire de justice et de la force publique si besoin est,Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira de désigner, aux frais, risques et périls des défendeurs, Les condamner à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.839,74 euros au titre de l’arriéré de loyer, somme arrêtée au 14 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, Les condamner à payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, charges en sus, jusqu’à parfaire libération des lieux, Les condamner à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.Au soutien de ses prétentions, le demandeur expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 09 janvier 2025 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 19 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi d’office pour être finalement retenue à l’audience du 2 octobre 2025.

A cette audience, le demandeur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 6.710,8 euros, selon décompte en date du 1er octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, précisant être d’accord pour les délais sollicités par les défendeurs et la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [T] était présent à l’audience et a demandé des délais de paiement sur la base d’un règlement mensuel de 200 euros ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude, Mme [T] n’était ni présente ni représentée.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, la décision est réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliationUne copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 20 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 4 avril 2018 contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 janvier 2025 pour la somme en principal de 2.234,44 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 mars 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupationConformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Les défendeurs sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il n’est pas contesté qu’ils sont mariés de sorte qu’ils sont tenus solidairement au paiement des sommes dues au titre du bail en vertu de l’article 220 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des défendeurs par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit pour l’appartement et le garage, la somme totale de 828,21 euros (correspondant au loyer et charges déduction faite de la réduction de loyer de solidarité et des « frais de non réponse à l’enquête sociale » et « la pénalité pour défaut d’assurance » dont le montant n’est pas justifié).

Le bailleur expose qu’en vertu dernier décompte actualisé au 1er octobre 2025, les défendeurs restent devoir la somme de 6.710,81 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, les défendeurs ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Il apparait que le décompte versé aux débats comporte des frais de justice d’un montant 152,96 euros dont le montant n’est pas justifié, étant rappelé que le coût du commandement et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

En outre, le décompte comporte d’autres frais dont le montant n’est pas justifié : 36 fois 7,62 euros soit au total 274,32 euros au titre des « frais de non réponse à l’enquête sociale » et 3 fois 11,30 euros, 24 fois 11 euros et 9 fois 10,20 soit au total 389,70 euros au titre de la « pénalité pour défaut d’assurance ». Il sera souligné que si des frais peuvent être imputés aux locataires pour ces motifs en vertu du code de la construction et de l’habitation, il appartient au bailleur de produire les pièces justifiant que des courriers en ce sens ont bien été envoyés aux locataires, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Les défendeurs seront donc condamnés solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 6.046, 79 euros (6.710,81 – 664,02) avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.839,74 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le défendeur déclare qu’il peut payer la somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant. Il résulte du décompte que le dernier versement est intervenu le 12 septembre 2025 pour un montant de 621,89 euros et le bailleur est d’accord pour l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par le défendeur, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

La clause résolutoire retrouvera son plein effet,À défaut pour les défendeurs d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Les défendeurs, devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser au demandeur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges de l’appartement et du garage, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.Sur les demandes accessoiresLes défendeurs, parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Les défendeurs seront donc condamnés à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 avril 2018 entre la société Erilia et M. [R] [T] et Mme [L] [F] épouse [T] concernant le logement, situé [Adresse 2], ainsi qu’une place de stationnement, sont réunies à la date du 10 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [T] et Mme [L] [F] épouse [T] à payer à DDEM, à titre provisionnel, la somme de 6.046, 79 euros décompte arrêté au 1er octobre 2025, incluant la mensualité de septembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.839,74 euros à compter de l’assignation du 20 mars 2025 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [R] [T] et Mme [L] [F] épouse [T] à s’acquitter de la dette par 30 acomptes successifs et mensuels de 200 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant:

La dette deviendra immédiatement exigible,La clause résolutoire reprendra tous ses effets,Faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de M. [R] [T] et Mme [L] [F] épouse [T] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,M. [R] [T] et Mme [L] [F] épouse [T] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 828,21 euros à ce jour ;REJETTE le surplus des demandes ;REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [T] et Mme [L] [F] épouse [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE DDEF in solidum M. [R] [T] et Mme [L] [F] épouse [T] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente