TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Novembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :

Le 28 novembre 2025

à M^e DEFENDINI [Localité 3]

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 25/04109 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6VJ3

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OFFICE PUBLIC D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [H] [K] [D], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 18 février 2014, l’Office public de l’habitat 13 Habitat a donné à bail à Mme [H] [K] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 391 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office public de l’habitat 13 Habitat a fait signifier à Mme [H] [K] [D] par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025 un commandement de payer la somme de 2.711,48 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, l’Office public de l’habitat 13 Habitat, venant aux droits de l’office public d’aménagement et de construction (OPAC SUD) a fait assigner Mme [H] [K] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner à titre provisionnel Mme [H] [K] [D] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 5.678,39 euros avec intérêts légaux à compter du prononcé de l’ordonnance, somme à parfaire ou à diminuer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel du loyer indexé,

— condamner Mme [H] [K] [D] à payer la somme de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [H] [K] [D] à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Au soutien de ses prétentions, l’Office public de l’habitat 13 Habitat expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 28 avril 2025 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée à l’audience et retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

A cette audience, l’Office public de l’habitat 13 Habitat, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 7.053,13 euros, selon décompte en date du 31 août 2025, terme d’août inclus.

Citée par acte remis à étude, Mme [H] [K] [D] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office public de l’habitat 13 Habitat justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 18 février 2014 contient une clause résolutoire (article 16) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 avril 2025, pour la somme en principal de 2.711,48 euros.

Ce commandement rappelle que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 juin 2025.

Mme [H] [K] [D] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [H] [K] [D] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [H] [K] [D] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1.225,30 euros actuellement, comprenant le loyer et le surloyer, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Mme [H] [K] [D] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [H] [K] [D] reste devoir la somme de 6.906,59 euros, à la date du 31 août 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’août inclus, déduction faite des frais de procédure (146,54 euros).

Pour la somme au principal, Mme [H] [K] [D], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Mme [H] [K] [D] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 6.906,59 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5678,39 euros à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’Office public de l’habitat 13 Habitat sollicite une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Ne justifiant pas d’un préjudice distinct qui n’est pas entièrement réparé par les sommes allouées au titre des indemnités d’occupation, l’Office public de l’habitat 13 Habitat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [H] [K] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’Office public de l’habitat 13 Habitat les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 février 2014 entre l’Office public de l’habitat 13 Habitat et Mme [H] [K] [D] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 28 juin 2025;

ORDONNONS en conséquence à Mme [H] [K] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [H] [K] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office public de l’habitat 13 Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [H] [K] [D] à verser à l’Office public de l’habitat 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC SUD, à titre provisionnel, la somme de 6.906,59 euros décompte arrêté au 31 août 2025 incluant la mensualité d’août, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNONS Mme [H] [K] [D] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges et au surloyer, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 1.225,30 euros à ce jour, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELONS que Mme [H] [K] [D] pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité incluse dans cette condamnation si elle communique à la bailleresse ses avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au sein de son foyer au titre des années affectées par le surloyer et permettant, dans l’affirmative, d’en permettre la liquidation définitive,

REJETONS la demande de dommages et intérêts formulé par l’Office public de l’habitat 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC SUD ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Mme [H] [K] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETONS la demande de l’Office public de l’habitat 13 Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection