TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Juin 2025

GROSSE :

Le 11 septembre 2025

à M^e KTORZA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 septembre 2025

à M^e COULET-ROCCHIA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02518 – N° Portalis DBW3-W-B7I-42TK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. JAY

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Ronny KTORZA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [D]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marlène COULET-ROCCHIA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre la SCI 80/20 et Monsieur [P] [D], le 1er mars 2020, concernant un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 420 euros outre 30 euros de provision pour charges.

La SCI JAY est devenue propriétaire du bien susvisé, le 10 septembre 2020.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI JAY a fait signifier un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire le 16 février 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI JAY a fait signifier un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire le 30 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SCI JAY a fait assigner Monsieur [P] [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 16 mai 2024.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 19 juin 2025.

A l’audience, la SCI JAY, représenté par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens. Elle actualise sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 2 361,77 euros, au 18 juin 2025. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [P] [D], représenté par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens, (il ne demande pas la suspension des effets de la clause résolutoire).

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

LA SCI JAY produit la notification à la CCAPEX en date du 17 février 2022 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié le 16 février 2022 à Monsieur [P] [D], soit deux mois au moins avant l’assignation du 14 mars 2024.

LA SCI JAY produit la notification à la CCAPEX en date du 31 août 2023 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié le 30 août 2023 à Monsieur [P] [D], soit deux mois au moins avant l’assignation du 14 mars 2024.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 15 mars 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 16 mai 2024.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a, 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l’espèce :

un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [P] [D] par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2022 pour un arriéré locatif de 900 euros.

un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [P] [D] par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2023 pour un arriéré locatif de 1 021,40 euros.

Monsieur [P] [D] ne justifie nullement de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement.

En effet, seuls sont produits des justificatifs (attestations de la société LA BANQUE POSTALE du 29 novembre 2023 et du 24 septembre 2024), dont il ressort que le locataire est assuré depuis le 30 novembre 2023 jusqu’au 31 octobre 2025.

En toute hypothèse, Monsieur [P] [D] ne justifie nullement du paiement intégral des sommes visées au commandement, mais uniquement de paiements résorbant partiellement la dette locative.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 16 mars 2022 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [D] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il convient de condamner Monsieur [P] [D] à payer à la SCI JAY une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 479,71 euros), à compter du 17 mars 2022 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SCI JAY.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Monsieur [P] [D] restait débiteur d’une dette locative de 1 362,84 euros au 1er novembre 2023.

Vu le décompte actualisé au 18 juin 2025, fixant la dette locative à une somme de 1 978,01 euros, terme du mois de juin 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure et du montant appelé au titre de la taxe sur les ordures ménagères, non justifié.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [P] [D] à payer à la SCI JAY la somme de 1 978,01 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 362,84 euros à compter de l’assignation, et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Monsieur [P] [D], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés.

Sur les dommages et intérêts

Vu l’article 1240 du code civil,

Si la demande de la SCI JAY a été accueillie dans le cadre du présent litige, il ne saurait être jugé que la résistance de Monsieur [P] [D] serait abusive ou fautive, en l’absence de preuve d’une mauvaise foi de sa part.

La SCI JAY sera donc déboutée de sa demande à cet égard.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [P] [D], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamné à payer à la SCI JAY une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de la SCI JAY recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 1er mars 2020 entre les parties concernant l’appartement sis [Adresse 1], à effet au 16 mars 2022 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI JAY pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [D] à payer à la SCI JAY à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 mars 2022 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 479,71 euros) ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [D] à verser à la SCI JAY la somme de 1 978,01 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 362,84 euros à compter de l’assignation, et pour le surplus à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS Monsieur [P] [D] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement de la dette locative ;

DEBOUTONS la SCI JAY de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [D] à payer à la SCI JAY la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [D] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,