TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Janvier 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024

GROSSE :

Le 09 Janvier 2025

à M^e Anne cécile NAUDIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09 Janvier 2025

à M^e Joanny MOULIN

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00029 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4K4Q

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [C] [V]

né le 12 Novembre 1984 à [Localité 5] , demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [J] [K], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Joanny MOULIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Z] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 13 février 2020, Monsieur [V] [C] a consenti à Madame [K] [J] et Monsieur [M] [Z] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 870 euros outre 80 euros de provisions sur charges et 50 euros au titre de l’usage d’un stationnement privatif sécurisé;

Madame [K] [J] a par courrier du 13 mai 2022 donné congé à son bailleur en indiquant qu’elle avait quitté les lieux suite à sa séparation d’avec Monsieur [M] [Z] ;

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 20 avril 2023 adressé à Madame [K] [J], le Conseil de Monsieur [V] [C] lui a indiqué que son congé avait pris effet le 24 août 2022, l’a informée que la solidarité cessait le 24 février 2023 et a sollicité le paiement de la somme de 7960 euros au titre de loyers et charges impayés arrêtée au 24 février 2023et a tenté une démarche amiable ;

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 20 avril 2023 adressé à Monsieur [M] [Z], le Conseil de Monsieur [V] [C] a indiqué que suite au congé de Madame [K] [J], Monsieur [M] [Z] était occupant sans droit ni titre, a sollicité le paiement de la somme de 7960 euros au titre de loyers et charges impayés et a tenté une démarche amiable ;

Ces démarches étant demeurées infructueuses, par acte de commissaire de justice en date du 09 novembre 2023 dénoncé à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 14 novembre 2023, et du 13 novembre 2023 dénoncé à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 23 novembre 2023, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [V] [C], a assigné Madame [K] [J] et Monsieur [M] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’entendre le tribunal:

— Prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties pour manquements graves et répétés à l’obligation de paiement des loyers et charges

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2], si besoin est avec le concours de la force publique

— Condamner solidairement Madame [K] [J] et Monsieur [M] [Z] au paiement de la somme de 5790 euros au titre des loyers et charges dus au 13 février 2023,

— Condamner Monsieur [M] [Z] au paiement de la somme de 7600 euros au titre des loyers et charges dus du mois de mars 2023 au mois d’octobre 2023 inclus

— Condamner Monsieur [M] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges, cette indemnité pouvant être révisée conformément au bail,

— Rejeter toute demande de délai de paiement

— Rejeter toute demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire

— Condamner solidairement Madame [K] [J] et Monsieur [M] [Z] au paiement de la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure et aux entiers dépens, et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure

— dire et juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir et en cas d’exécution forcée par huissier, les requis devront supporter solidairement les sommes retenues par le commissaire de justice ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 avril 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 10 octobre 2024 ;

A l’audience du 10 octobre 2024, les parties ont été représentées par leur conseil respectif ;

Suivant conclusions en réponse auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [K] [J] demande au juge des contentieux de la protection de :

Débouter Monsieur [V] [C] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Madame [K] [J] Dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [V] à l’encontre de Madame [K].

Madame [K] [J] soutient que sa lettre portant congé en date du 13 mai 2022 reçu le 24 mai 2022 faisait part d’un préavis d’un mois et donc effectif au 24 juin 2022, qu’à cette date il était dû 2 mois de loyers qu’il convient de diviser par 2 au titre de la solidarité du bail initial et Madame [K] resterait devoir un mois de loyer selon le propre décompte de Monsieur [V] ;

Madame ajoute qu’elle ne peut être jugée responsable des errements de Monsieur [M].

Suivant conclusions n°1 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [V] [C] demande au juge des contentieux de la protection de débouter Madame [K] [J] de toutes ses demandes, fins et prétentions, et pour le surplus réitère les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 24790 euros au mois d’octobre 2024 inclus;

En réplique Monsieur [V] [C] fait valoir qu’au mois de février 2023 il était dû la somme de 5790 euros et que si Madame [K] a donné congé la désolidarisant, elle reste tenue de la dette jusqu’au mois de février 2023 en application de l’article VII des conditions générales du bail du 13 février 2020 ;

Monsieur [M] [Z], cité par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 09 janvier 2025 par mise à disposition au greffe;

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la recevabilité

Sur la qualité à agir

Monsieur [V] [C] justifie par l’acte de vente reçu le 16 avril 2015 par Maître [P] [T] notaire à [Localité 5], produit aux débats, être propriétaire en pleine propriété du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir;

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation du 09 novembre 2023 a été dénoncée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 14 novembre 2023, et celle du 13 novembre 2023 a été dénoncé à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 23 novembre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 02 avril 2024 ;

Il est rappelé que la saisine de la CCAPEX n’est pas imposée à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes physiques ;

Par conséquent, Monsieur [V] [C] est recevable en ses demandes ;

II – Sur le fond :

Sur la résiliation judiciaire du bail et le congé délivré par Madame [K] [J]

Les relations des parties sont régies par la loi d’ordre public n°89-462 du 6 juillet 1989, qui, en son article 7, met à la charge du locataire l’obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus  ;

L’article 1224 du Code civil prévoit quant à lui que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il est rappelé enfin que la partie à un contrat qui en demande la résiliation judiciaire pour inexécution n’est pas tenue de mettre préalablement la partie défaillante en demeure d’exécution ses obligations ;

Monsieur [V] [C] demande au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges;

Il ressort du contrat de bail produit aux débats que si le bail est établi au nom de Madame [K] [J] et de Monsieur [M] [Z] son compagne à la date de signature du bail, seule Madame [J] [K] a paraphé et signé le bail du 13 février 2020 et a signé l’état des lieux d’entrée.

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois et que le délai de préavis est toutefois d’un mois 1° sur les territoires mentionnés au premier alinéa de l’article 17 ;

L’article 17 I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dispose que la liste des communes comprises dans ces zones est fixée par décret ; le décret du 28 juin 2018 n°2018-549 prévoit que l’agglomération de [Localité 5]-[Localité 4] est concernée ;

Monsieur [V] fait valoir que le congé a pris effet au 24 août 2022 ;

Madame [K] [J] justifie avoir donné congé à son bailleur par courrier recommandé posté le 17 mai 2022 et réceptionné par Monsieur [V] le 18 mai 2022, Madame [V] se prévalant dans ce courrier d’un préavis réduit d’un mois ;

Il ressort d’ailleurs du courrier de Monsieur [V] [C] en date du 30 mai 2022 que celui-ci confirme qu’en raison de la zone géographique le préavis applicable est d’un mois et signale à Madame [K] et à Monsieur [M] leur obligation de libérer l’appartement au plus tard le 30 juin 2022, Monsieur [V] précisant dans ce courrier que Madame [K] étant seule signataire du bail, son courrier est considéré comme une rupture du bail ;

Il est rappelé que le congé régulièrement délivré met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui le délivre et qu’il ne peut d’ailleurs être rétracté par son auteur sauf si le bailleur accepte de renoncer aux effets du congé;

En l’espèce le congé délivré par Madame [K] [J] est dénué de tout équivoque quant à sa volonté de mettre un terme au bail à son égard, et, d’autre part, le bailleur a expressément accepté ce congé, devenu irrévocable ;

Il s’ensuit que le congé ayant été régulièrement délivré par la locataire le bail a pris fin le 18 juin 2022 ;

Il sera dès lors constaté la résiliation du bail du 13 février 2020 par l’effet du congé délivré par Madame [K], au 18 juin 2022 et qu’il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail du 13 février 2020;

Monsieur [V] [C] ne conteste pas que Madame [K] [J] a quitté les lieux ;

Toutefois, il ressort des pièces produites que Monsieur [M] [Z] l’ex compagnon de Madame [K] [J], cité par acte remis à étude à l’adresse du bien objet de la présente procédure, qui n’a pas signé le bail du 13 février 2020 ni l’état des lieux d’entrée s’est maintenu dans les lieux ;

La cotitularité du bail édictée par l’article 1751 du code civil n’étant pas applicable en l’espèce, il y a lieu de considérer que Monsieur [M] [Z] est donc occupant sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 2] depuis le 18 juin 2022;

L’expulsion est la seule mesure de nature à permettre à Monsieur [V] [C] de recouvrer la plénitude de son droit sur l’appartement sis [Adresse 2] ;

L’expulsion de Monsieur [M] [Z], occupant sans droit ni titre, sera de surcroît ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2], laquelle ne pourra intervenir qu’après le délai de deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux prévu par les articles L 411-1 et 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin est ;

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Sur les arriérés de loyers et charges et les indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…).

Monsieur [V] [C] sollicite la condamnation solidaire de Madame [K] [J] et Monsieur [M] [Z] au paiement de la somme de 5790 euros au titre des loyers et charges dus au 13 février 2023, et la condamnation de Monsieur [M] [Z] au paiement de la somme de 7600 euros au titre des loyers et charges dus du mois de mars 2023 au mois d’octobre 2023 inclus ;

Il fonde sa demande de condamnation solidaire sur la clause de solidarité stipulée à l’article VII des conditions générales du bail du 13 février 2020 concernant les modalités particulières des obligations en cas de pluralité de locataires et fait valoir que la solidarité du locataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé;

Toutefois, Monsieur [M] [Z] qui n’a ni signé le bail ni signé l’état des lieux d’entrée n’est pas colocataire du bail , Monsieur [V] indiquant lui-même dans son courrier du 30 mai 2022 que Madame [K] étant seule signataire du bail, son courrier donnant congé est considéré comme une rupture du bail ;

Le bail étant résilié par l’effet du congé au 18 juin 2022, Madame [K] [J] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’au 18 juin 2022.

Il ressort du décompte produit aux débats qu’au 18 juin 2022, Madame [K] [J] était redevable de la somme de 1900 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Il s’ensuit que la solidarité ne se présumant pas, seule Madame [K] [J] sera condamnée à payer à Monsieur [V] [W] la somme de 1900 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 18 juin 2022 ;

Compte tenu du bail d’habitation antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [M] [Z] qui s’est maintenu dans les lieux sans droit ni titre est redevable à compter du mois de juillet 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation qui s’est substituée au montant des loyers et des charges, soit 950 euros au total sans que cette indemnité ne soit indexée ;

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que sur la période à compter du mois de juillet 2022 au mois d’octobre 2023 inclus, que Monsieur [V] [C] établit une créance certaine liquide et exigible à l’encontre de Monsieur [M] [Z] à hauteur de 11350 euros ;

Monsieur [M] [Z] qui n’a pas comparu ne justifie pas de l’extinction de son obligation ;

Monsieur [M] [Z] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 11350 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation sur la période à compter du mois de juillet 2022 jusqu’au mois d’octobre 2023 inclus;

Monsieur [M] [Z] sera en outre condamné au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation de 950 euros à compter du mois de novembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au requérant ;

Le dette étant très conséquente il n’y pas lieu d’accorder des délais de paiement d’office à [M] [Z] qui n’a pas comparu, la juridiction se trouvant de surcroît dans l’ignorance de sa situation sociale et financière;

Sur les demandes accessoires :

Madame [K] [J] et Monsieur [M] [Z] qui succombent supporteront in solidum la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile ;

L’équité commande en outre de condamner Monsieur [M] [Z] à payer à Monsieur [V] [C] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

L’équite ne commande pas de condamner Madame [K] [J] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

De surcroît, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le présent jugement et en cas d’exécution forcée par commissaire de justice, Monsieur [M] [Z] et Madame [K] [J] devront supporter les sommes nécessaires retenues en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de la décision qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant après débats publics par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare Monsieur [V] [C] recevable en ses demandes ;

Constate la résiliation du bail du 13 février 2020 par l’effet du congé délivré par Madame [K], au 18 juin 2022 ;

Dit n’y avoir lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail du 13 février 2020;

Condamne Madame [K] [J] à payer à Monsieur [V] [C] la somme de 1900 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 18 juin 2022 ;

Dit que Monsieur [M] [Z] est occupant sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 2] depuis le 19 juin 2022 ;

Ordonne l’expulsion de Monsieur [M] [Z] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2], si besoin est avec le concours de la force publique;

Dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

Dit que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille;

Fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [M] [Z] jusqu’à complète libération des lieux à la somme de 950 euros, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

Condamne Monsieur [M] [Z] à payer à Monsieur [V] [C] la somme de 11350 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation sur la période à compter du mois de juillet 2022 jusqu’au mois d’octobre 2023 inclus;

Condamne Monsieur [M] [Z] à payer à Monsieur [V] [C] l’indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 950 euros, à compter du mois de novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

Condamne Monsieur [M] [Z] à payer à Monsieur [V] [C] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [V] [C] de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil à l’encontre de Madame [K] [J] ;

Dit qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, en cas d’exécution forcée par commissaire de justice Monsieur [M] [Z] et Madame [K] [J] devront supporter les sommes nécessaires retenues en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne in solidum Madame [K] [J] et Monsieur [M] [Z] aux entiers dépens de l’instance;

Rejette toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE