TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

8ème chambre

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Rendue le 18 Novembre 2024

N° R.G. : N° RG 22/01233 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XFCS

N° Minute :

AFFAIRE

S.A.R.L. LE PERCY

C/

[R] [T] épouse [T]

Copies délivrées le :

Nous, Elisette ALVES, Juge de la mise en état assistée de Maeva SARSIAT, Greffier ;

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE PERCY

146 avenue Henri Barbusse

92140 CLAMART

représentée par M^e Elisabeth ZAPATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0457

DEFENDERESSE

Madame [R] [T] épouse [T]

56 ROUTE DE BRUGUIERES

06110 LE CANNET

représentée par M^e Philippe BAUDOIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0373

ORDONNANCE

Par décision publique, rendue en premier ressort, contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Les avocats des parties ont été entendus en leurs explications, l’affaire a été ensuite mise en délibéré et renvoyée pour ordonnance.

Avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 14 juin 2013, Mme [R] [U] épouse [T] agissant par son mandataire, la société GROUPE K, a donné à bail commercial en renouvellement à Mme [S] [P], aux droits et obligations de laquelle est venue la société LE PERCY, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er octobre 2008, des locaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage d’un immeuble situé 1, rue des Monts et 146, avenue Henri Barbusse à CLAMART (92140), afin qu’elle y exploite une activité de restaurant, vins, liqueurs et dépôt de journaux.

Par acte extra judiciaire du 19 juillet 2017 signifié à la société GROUPE K ès qualités de mandataire de Mme [R] [U] épouse [T], la société LE PERCY a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er octobre 2017 aux clauses et conditions du bail antérieur.

Un différend est né entre les parties à la suite de l’appel d’un loyer révisé par le nouveau gestionnaire de la bailleresse, à compter rétroactivement du 1er octobre 2018.

Par courrier de son conseil en date du 3 mai 2021, la société LE PERCY a contesté le loyer révisé appelé au motif que la procédure prévue par la loi n’avait pas été mise en œuvre et sollicité que lui soient adressés en retour un avenant de renouvellement, d’une part, et un avoir portant sur les sommes appelées sans fondement au titre des loyers révisés, de l’actualisation du dépôt de garantie et des frais de relance, d’autre part.

Reprochant à la bailleresse de ne pas avoir donné suite à sa demande d’établissement d’un avenant de renouvellement et, après annulation des révisions de loyers et frais de relance contestés ainsi que de l’actualisation du dépôt de garantie, d’avoir procédé à l’appel d’un loyer révisé à compter du 2ème trimestre 2021, sans notification de demande de révision préalable, la société LE PERCY a fait assigner Mme [R] [U] épouse [T] devant ce tribunal par exploit du 20 janvier 2022 aux fins essentiellement de :

—  la voir condamner à lui remettre, sous astreinte, un avenant de renouvellement à effet du 1er octobre 2017 moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 13 347.48 euros TTC, les autres clauses et conditions du bail antérieur du 14 juin 2013 à effet du 1er octobre 2008 étant maintenues,

— subsidiairement, ordonner que la décision à intervenir vaudra avenant de renouvellement,

— en tout état de cause, annuler les révisions de loyers intervenues sans notifications préalables conformes aux dispositions de l’article R145-20 du code de commerce ni accord des parties.

C’est dans ce contexte que Mme [R] [U] épouse [T] a élevé un incident tendant à voir déclarer la société LE PERCY irrecevable en ses demandes à son encontre le 20 septembre 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le 12 octobre 2023, Mme [R] [U] épouse [T] demande au juge de la mise en état, de :

DIRE que les demandes de la société LE PERCY sont irrecevables,

DEBOUTER la société LE PERCY de ses demandes.

CONDAMNER la société LE PERCY aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile,

DIRE que les dépens seront recouvrés directement par Maître Emilie SULLO, avocate au Barreau

de PARIS, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER SARL LE PERCY à la somme de 3.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Mme [R] [U] épouse [T] excipe de l’irrecevabilité des demandes de la société LE PERCY. Elle fait valoir que, contrairement à ce que soutient celle-ci, ses conclusions sont dûment adressées au juge de la mise en état, compétent pour trancher les incidents d’irrecevabilité.

Elle soutient par ailleurs que la demanderesse est irrecevable en son action relative à un bail renouvelé en vertu de l’article 595 alinéa 4 du code civil et de la jurisprudence. Elle explique qu’à la suite du décès de son époux, elle est simple usufruitière des lieux loués en vertu d’un acte de notoriété établi le 5 février 1997. Elle rappelle qu’un usufruitier n’a pas le pouvoir de consentir un bail commercial, non plus qu’un renouvellement de bail commercial (Pourvois n°92-19193 et n°97-16856). Elle précise que le non-respect de cette disposition impérative est de nature à entraîner la nullité du bail commercial renouvelé à l’égard du nu-propriétaire. Elle ajoute que cette nullité relative ne peut être invoquée que par le nu-propriétaire, qui n’a pas à attendre la fin de l’usufruit pour l’invoquer. Elle déclare encore que le délai de prescription de l’action en nullité pour non-respect des dispositions de l’article 595, alinéa 4, du code civil court à compter de la connaissance par le nu-propriétaire de l’existence du bail litigieux, et reproche à la demanderesse de ne pas établir que sa fille, Mme [O] [T], née le 13 janvier 1982, de nationalité française, nue-propriétaire à proportion des trois quarts, en aurait eu connaissance et que ledit délai serait expiré.

Selon elle, le fait que les demandes formées aient trait à la révision du loyer et à la remise d’un avenant de renouvellement n’est pas de nature à faire échec à la fin de non-recevoir qu’elle soulève puisqu’elles sont fondées sur le bail contesté. Elle en déduit que les demandes formées sont irrecevables.

Selon dernières conclusions en réplique sur l’incident, notifiées par voie électronique le 22 janvier 2024, la société LE PERCY demande au juge de la mise en état, de :

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

DEBOUTER Madame [T] de son incident et de ses demandes, comme étant irrecevables et subsidiairement mal fondés,

CONDAMNER Madame [T] à payer à la société LE PERCY la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société LE PERCY résiste à cette fin de non-recevoir en arguant de l’irrecevabilité de l’incident élevé à son encontre au motif que les conclusions notifiées par Mme [R] [U] épouse [T] n’ont pas été adressées au juge de la mise en état. Elle fonde sa prétention sur les termes de l’article 791 du code de procédure civile.

Elle conteste en outre l’irrecevabilité qui lui est opposée, faisant essentiellement valoir qu’elle n’a pas qualité à l’invoquer puisque seul le nu-propriétaire peut exciper de la nullité d’un bail commercial. Elle souligne que Mme [R] [U] épouse [T] se contente de faire état d’un acte de notoriété dressé en 1997, dont elle indique qu’il ne vaut pas titre de propriété à la date de l’introduction de sa demande. Elle estime aussi que l’usufruitier a qualité à défendre à ses demandes tendant à la remise d’un instrumentum et à la contestation du loyer révisé qui lui revient. Enfin, elle insiste sur le fait que les baux commerciaux successifs ont été passés depuis 1997, par la société GROUPE K, mandataire de la bailleresse, à laquelle a été adressé sa demande de renouvellement de bail à effet du 1er octobre 2017, restée sans réponse durant plus de trois mois de sorte qu’il s’est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré qui ne contenait aucune clause d’indexation automatique, en ce compris le montant du loyer en l’absence de saisine du juge des loyers commerciaux dans le délai de deux années prévu à l’article L145-60 du code de commerce. Elle se prévaut de la théorie de l’apparence, relevant que le bail originel a consenti en 1997 par acte notarié par la défenderesse, les renouvellements ayant été passés en son nom par son mandataire sans mention d’un quelconque démembrement de propriété. Elle relève aussi que la défenderesse ne produit pas les mandats consentis aux mandataires successifs qui permettraient de vérifier l’identité du mandant. Elle conclut en conséquence à la recevabilité de ses demandes.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions d’incident précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’incident, plaidé à l’audience du 26 septembre 2024, a été mis en délibéré au 18 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’incident

Aux termes de l’article 791 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768, sous réserve des dispositions de l’article 1117.

En l’espèce, Mme [R] [U] épouse [T] ayant notifié des conclusions d’incident devant le juge de la mise en état le 12 octobre 2023, son incident est recevable.

Sur la recevabilité des demandes de la société LE PERCY

Selon l’article 789 6° du code de procédure civile lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En application de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il résulte de l’article 31 du même code que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code précise qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Selon l’article 9 du même code il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’incident a été plaidé lors de l’audience du 26 septembre 2024 tel fixée par bulletin en date du 26 janvier 2024. A cette date, le conseil de Mme [R] [U] épouse [T] ne s’est pas présenté et l’affaire a été retenue au regard de l’ancienneté de l’incident élevé en son nom. Malgré la demande de transmission avant le 4 octobre 2024 de son dossier de plaidoirie, formulée par bulletin du 26 septembre 2024, le juge de la mise en état n’en a pas été destinataire.

Il en résulte qu’aucune pièce n’est produite par Mme [R] [U] épouse [T] pour caractériser sa qualité de simple usufruitière à la date de l’introduction de la demande en justice de la société LE PERCY.

A titre surabondant, ainsi que celle-ci le fait valoir, seul le nu-propriétaire a le pouvoir pour contester un bail commercial consenti par un usufruitier.

Partant, sans qu’il soit nécessaire d’analyser les autres moyens développés, la fin de non-recevoir élevée par Mme [R] [U] épouse [T] sera rejetée.

En conséquence, les demandes formées par la société LE PERCY sont recevables.

Sur la proposition de médiation

L’article 131-1 du code de procédure civile dispose que le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner une tierce personne afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

En l’espèce, compte tenu de l’objet du litige et du contexte dans lequel il s’inscrit, il apparaît utile de proposer aux parties de recourir à une mesure de médiation dans l’optique de leur offrir la possibilité d’élaborer elles-mêmes, en commun et de manière pérenne la solution à leur litige, avec l’aide d’un tiers qui, après les avoir entendues, les aidera à confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution. Un courrier d’information sur la médiation sera envoyé aux parties avec copie aux avocats qui devront faire connaître leur accord, ou non, sur l’organisation d’une telle mesure avant le 15 décembre 2024 par un message électronique des avocats constitués.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

L’article 700 du même code précise que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu du sens de la présente ordonnance, les dépens suivront les sort des dépens au fonds et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant en application des articles 789 et suivants du code de procédure civile, par ordonnance contradictoire susceptible de recours dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile,

DECLARE l’incident élevé par Mme [R] [U] épouse [T] recevable,

DECLARE les demandes introduites par la société LE PERCY à l’encontre de Mme [R] [U] épouse [T] recevables,

GE5

PROPOSE aux parties de recourir à une mesure de médiation pour leur permettre de trouver une solution en commun et de manière pérenne au différend qui les oppose,

REJETTE les demandes formées par les parties fondées sur les dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 19 décembre 2024 à 9h30 afin de recueillir l’avis des parties sur le recours à la médiation, avant le 15 décembre 2024, un courrier d’information sur la médiation étant envoyé aux parties avec copie aux avocats qui devront répondre au juge de la mise en état en envoyant un message électronique.

Signée par Elisette ALVES, Vice-Président, chargée de la mise en état, et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER

Maeva SARSIAT

LE JUGE DE LA MISE EN ETAT

Elisette ALVES