TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Mai 2025

GROSSE :

Le 1er août 2025

à M^e DEFENDINI [Localité 4]

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EXPEDITION :

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N° RG 25/01040 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6BV6

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROIT DE L’OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [T], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er mai 2022, l’EPIC 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC SUD, a donné à bail à Monsieur [N] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 357,52 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC SUD, a fait signifier à Monsieur [N] [T] par exploit de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 4.747,99 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 février 2025, l’EPIC 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC SUD, a fait assigner Monsieur [N] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 22 mai 2025, aux fins de voir :

Condamner Monsieur [N] [T] à payer à titre provisionnel les sommes dues au titre des loyers et charges impayés soient 5.403,58 euros avec intérêts de droit à compter du prononcé de l’ordonnance,Sauf à parfaire ou à diminuer sous réserve d’éventuels acomptes qui auraient été versés et suivant décompte qui sera fourni lors des débats,Qu’au cas où le tribunal entendrait accorder des délais de paiement au requis, la clause irritante devra nécessairement tenir compte non seulement des mensualités devant couvrir l’arriéré du loyer mais également des loyers à venir,Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si nécessaire avec le concours de la force publique,Condamner Monsieur [N] [T] à payer au requérant une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé jusqu’à la libération effective des lieux ou reprise de possession des lieux par le commissaire de justice,Condamner Monsieur [N] [T] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de dommages-intérêts,Condamner Monsieur [N] [T] à payer au requérant la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [N] [T] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile).

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025, l’EPIC 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC SUD, représenté par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisant sa créance à la somme de 5.734,39 euros, selon décompte en date du 14 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité à sa personne, Monsieur [N] [T] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 19 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC SUD, justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches du Rhône par courrier du 21 avril 2023, réceptionné le 24 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er mai 2022 contient une clause résolutoire (article 4.4.1) stipulant un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 décembre 2024, pour la somme en principal de 4.747,99 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 5 février 2025.

Monsieur [N] [T] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [N] [T] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 530,95 euros à la date de la résiliation du bail et de condamner Monsieur [N] [T] à son paiement à compter du 6 février 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de l’EPIC 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC SUD, à ce titre sera rejetée.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [N] [T] reste devoir la somme de 5.380,32 euros, à la date du 14 mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’avril 2025 inclus, déduction faite de la somme de 5.734,39 euros des frais de procédure pour un montant total de 354,07 euros (13 + 157,84 + 183,23), qui doivent figurer au poste des dépens.

Monsieur [N] [T], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [N] [T] sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 5.380,32 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

A défaut de démonstration d’un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d’ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal, la demande de l’EPIC 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC SUD, de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [T], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à la bailleresse la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [N] [T] sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mai 2022 entre l’EPIC 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC SUD, et Monsieur [N] [T] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 5 février 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 2] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC SUD, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [T] à verser à l’EPIC 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC SUD, à titre provisionnel, la somme de cinq mille trois cent quatre-vingt euros et trente-deux centimes (5.380,32 euros), décompte arrêté au 14 mai 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois d’avril 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [T] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer à la date de la résiliation du bail avec charges, soit cinq cent trente euros et quatre-vingt-quinze centimes (530,95 euros), à compter du 6 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETONS la demande de de l’EPIC 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC SUD, tendant à ce que l’indemnité d’occupation soit indexée tout comme le loyer ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts de l’EPIC 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC SUD ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [T] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [T] à payer à l’EPIC 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC SUD, la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION