TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/00230 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2WSV

AFFAIRE :

M. [C] [H] [N] [Z] (Me [P] AYOUN)

C/

M. [I] [X], [S] [F] (M^e Mathieu JACQUIER de la SCP JACQUIER & ASSOCIES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 24 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Greffier : Madame Olivia ROUX lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 24 Mars 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2025

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Assistée de Lindsay FAVIER, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [C] [H] [N] [Z]

né le 18 Août 1984 à [Localité 12]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [I] [X], [S] [F]

né le 21 Juin 1988 à [Localité 16]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Mathieu JACQUIER de la SCP JACQUIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique en date du 30 août 2022, [C] [Z] a acquis de [I] [F] un appartement, une cave et un parking situés à [Localité 14].

Très rapidement, [C] [Z] a constaté la présence de nuisibles et une odeur pestilentielle dans l’appartement en provenance du logement de son voisin de palier, [B] [G].

*

Par acte en date du 12 décembre 2022, invoquant le dol, [C] [Z] a assigné [I] [F] aux fins d’obtenir :

— la nullité de la vente,

— la somme de 243.000,00 Euros au titre de la restitution du prix de vente,

— la somme de 13.786,00 Euros au titre des droits et contributions,

— la somme de 900,00 Euros par mois au titre du préjudice de jouissance,

— les taxes foncières, les taxes d’habitation et les charges indexées,

— la somme de 30.000,00 Euros au titre du préjudice moral,

— la somme de 4.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

[C] [Z] fait valoir :

— que, dans le cadre de l’acte de vente, [I] [F] avait indiqué ne pas subir de troubles de voisinage,

— que [I] [F] avait manqué à son devoir d’information précontractuelle,

— que [I] [F] était informé de l’état d’insalubrité du logement du voisin de palier,

— que cette insalubrité était connue de tous les résidents de l’immeuble.

*

[I] [F] soulève l’irrecevabilité de la demande de nullité de la vente en l’absence de publication de l’assignation.

Au fond, il conclut au débouté, faisant valoir :

— que le responsable de la situation invoquée par [C] [Z] était son voisin,

— qu’il avait vécu dans l’appartement pendant cinq ans sans problèmes,

— que l’agent immobilier en charge de la vente n’avait pas constaté la présence de nuisibles,

— que les allégations de [C] [Z] étaient mensongères,

— que [C] [Z] avait accès à toutes les informations relatives à la copropriété,

— que les préjudices invoqués n’étaient pas justifiés.

Reconventionnellement, il demande :

— subsidiairement en cas de nullité de la vente, la somme de 1.000,00 Euros par mois au titre du préjudice de jouissance,

— la somme de 20.000,00 Euros au titre du préjudice moral,

— la somme de 11.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur la procédure

L’article 802 du Code de Procédure Civile prévoit :

Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

L’article 803 du Code de Procédure Civile prévoit :

L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

[I] [F] présente une demande de révocation de l’ordonnance de clôture au motif que [C] [Z] a publié le 06 octobre 2024 une petite annonce pour une colocation dans le logement en cause (pièce 78).

[C] [Z] s’oppose à cette demande.

Il est de l’intérêt d’une bonne administration de la Justice de révoquer l’ordonnance de clôture, d’accueillir les conclusions et la pièce 78 notifiées par [I] [F] les 18 octobre 2024 et 17 janvier 2025 ainsi que les conclusions notifiées par [C] [Z] le 06 décembre 2024 et de clôturer à nouveau.

— Sur la recevabilité de la demande de nullité de la vente

L’article 28 4° c du décret du 04 janvier 1955 prévoit que les demandes en justice tendant à obtenir la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort sont obligatoirement publiées au bureau des hypothèques de la situation de l’immeuble.

L’article 30-5 du même décret prévoit que cette publicité est exigée à peine d’irrecevabilité de la demande. Toutefois, seules les parties ont qualité pour invoquer cette fin de non recevoir qui est édictée en vue de la protection de leurs intérêts particuliers et qui peut être proposée en tout état de cause.

L’article 789 du Code de Procédure Civile dans sa version applicable au présent litige prévoit :

Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ; (…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

La fin de non recevoir tirée de l’absence de publication de l’assignation soulevée par [I] [F] est dès lors irrecevable.

— Sur la nullité de la vente

Les attestations produites par [I] [F] sont contredites par les éléments objectifs du dossier dont il résulte que les nuisances invoquées par [C] [Z], soit une odeur nauséabonde et la présence de nuisibles, sont parfaitement démontrées.

L’article 1137 du Code Civil prévoit :

Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

L’acte authentique comporte le paragraphe suivant :

VOISINAGE DANS L’IMMEUBLE

Le vendeur déclare ne pas subir ni connaître de troubles de voisinage de la part d’autres occupants de l’immeuble.

[I] [F] était présent à la réunion du conseil syndical du 09 janvier 2020 où il a été noté la nécessité de faire un point sur les courriers [G]. Si [I] [F] n’était pas présent à la réunion du conseil syndical du 04 juin 2020 où était noté la présente de blattes et l’insalubrité du logement de [B] [G], il n’en demeure pas moins qu’il ne peut pas raisonnablement prétendre ne pas en avoir été informé alors qu’il était membre du conseil syndical.

L’insalubrité du logement de [B] [G] a été signalé au service de l’hygiène le 17 février 2020 et le 02 décembre 2021. Un inspecteur a été envoyé le 04 juillet 2022 et, par lettre recommandée AR en date du 05 juillet 2022, le syndic de la copropriété a été mis en demeure de procéder à l’assainissement des parties communes et de demander au copropriétaires de faire de même dans les parties privatives.

Malgré les demandes, les relances et la mise en demeure du syndic, [B] [G] n’a procédé à aucun entretien de son logement.

Il apparaît des pièces produites que le syndic a reçu de nombreuses plaintes des résidents. Par ailleurs, les nuisances affectaient également les parties communes. Il est particulièrement surprenant que [I] [F] soit le seul à ne pas avoir subi de nuisances.

Le fait que la convocation à l’assemblée générale du 28 juin 2022 mentionne un contrat de désinsectisation dans les comptes à examiner ne permet pas de démontrer que la désinsectisation était la conséquence de l’insalubrité du logement de [B] [G] dans la mesure où ces mesures préventives sont courantes dans les copropriétés et où [C] [Z] n’est pas un professionnel de la comptabilité.

Les deux lignes figurant en page 20 de la convocation ne permettent pas de rapporter la preuve de la connaissance certaine par [C] [Z] de l’insalubrité du logement de [B] [G] et de ses conséquences en l’état de leur caractère sibyllin.

En l’état de ces éléments, la réticence dolosive de [I] [F] est démontrée et il sera dès lors fait droit à la demande de nullité de la vente formée par [C] [Z].

La nullité de la vente emporte obligation de restitutions réciproques. [I] [F] sera donc condamné à verser à [C] [Z] la somme de 243.000,00 Euros au titre de la restitution du prix de vente.

L’article 1961 du Code Général des Impôts prévoit

Les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière lorsqu’elle tient lieu de ces droits et la contribution prévue à l’article 879, ne sont pas sujets à restitution dès l’instant qu’ils ont été régulièrement perçus sur les actes ou contrats ultérieurement révoqués ou résolus par application des articles 954 à 958, 1224 à 1230, 1304 et 1304-7, 1654 et 1659 du code civil.

En cas de rescision d’un contrat pour cause de lésion, ou d’annulation d’une vente pour cause de vices cachés et, au surplus, dans tous les cas où il y a lieu à annulation, les impositions visées au premier alinéa perçues sur l’acte annulé, résolu ou rescindé ne sont restituables que si l’annulation, la résolution ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée.

En l’état de ce texte, [C] [Z] n’est pas fondé à réclamer à [I] [F] les droits et contributions.

— Sur les préjudices invoqués par [C] [Z]

[C] [Z] produit un certain nombre d’attestations dont il résulte qu’il lui a été impossible de vivre dans l’appartement en cause.

[I] [F] produit une petite annonce publiée le 06 octobre 2024 pour une colocation émanant d’un certain [C] pour une chambre dans un appartement de type T4 de 70 m2. Or, l’appartement de [C] [Z] est un T3B d’une superficie de 65,82 m2. En outre, il est indiqué qu’il y a déjà un colocataire en place, ce qui n’est pas le cas dans l’appartement de [C] [Z]. Le nom de la copropriété, soit [Adresse 13] ni le numéro de l’immeuble ne sont mentionnés. Il est donc aucunement démontré que cette annonce concerne l’appartement de [C] [Z].

Il convient dès lors de faire droit à la demande formée par [C] [Z] au titre du préjudice de jouissance.

Les demandes formées au titre des impôts fonciers, de la taxe d’habitation et des charges entrent en voie de rejet en ce qu’elles ne sont pas chiffrées.

Le Tribunal admet l’existence du préjudice moral subi par [C] [Z] du fait de l’impossibilité de résider dans l’appartement en cause et lui alloue la somme de 10.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts de ce chef.

— Sur les demandes reconventionnelles de [I] [F]

La partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut seule demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu’elle a subi en raison de la conclusion du contrat annulé.

En raison de la nullité dont la vente est entachée dès l’origine, le vendeur n’est pas fondé à obtenir une indemnité correspondant au profit qu’a retiré l’acquéreur de l’occupation des lieux.

La demande subsidiaire de [I] [F] tendant au versement d’une somme de 1.000,00 Euros par mois entre dès lors en voie de rejet.

En l’état du rejet de son argumentation principale, la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par [I] [F] entre en voie de rejet.

— Sur les autres chefs de demandes

Il convient d’allouer à [C] [Z] la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de [I] [F] les frais irrépétibles par lui exposés.

Il convient d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement dans un but de sécurité juridique.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

REVOQUE l’ordonnance de clôture en date du 02 septembre 2024,

ADMET les conclusions notifiées et la pièce 78 notifiées par [I] [F] les 18 octobre 2024 et 17 janvier 2025,

ADMET les conclusions notifiées par [C] [Z] le 06 décembre 2024,

CLOTURE à nouveau,

*

DECLARE irrecevable la fin de non recevoir soulevée par [I] [F],

DEBOUTE [I] [F] de ses autres demandes, fins et conclusions,

*

PRONONCE la nullité de la vente conclue le 30 août 2022 entre [I] [F], vendeur, et [C] [Z], acquéreur, portant sur :

Dans un ensemble immobilier situé à [Localité 15] [Adresse 11]) ([Adresse 2]) [Adresse 6] avec autre angle [Adresse 18]

Figurant ainsi au cadastre :

Préfixe

Section

N°

Lieudit

Surface

[Cadastre 9]

C

[Adresse 4]

[Adresse 17]

00 ha 07 a 49 ca

810

C

[Cadastre 5]

[Adresse 10]

00 ha 00 a 15 ca

a810

C

170

[Adresse 7]

00 ha 10 a 03 ca

810

C

171

[Adresse 7]

00 ha 01 a 83 ca

810

C

68

[Adresse 8]

00 ha 09 a 27 ca

Total surface : 00 ha 28 a 77 ca

Les lots de copropriété suivants :

Lot numéro quatre-vingt-dix-neuf (99) :

L’appartement de type T3b situé au quatrième étage, côté [Adresse 19], se composant de trois pièces principales, une cuisine, une salle de bains, un water- closet, un hall, dégagement, rangements ; ledit appartement portant la référence 4145

Les 114/2660èmes des charges propres au bâtiment D,

Les 136/10.000èmes des charges de chauffage

Et les 81/10.000èmes des charges de son ascenseur

Et les 114/10.000èms des parties communes générales.

Lot numéro cinquante-sept (57) :

La cave située au sous-sol du bâtiment C portant au plan la référence 3203/17.

Les deux/mille cent cinquante quatrièmes des charges propres au bâtiment C

Et les deux/dix millièmes (2/10.000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Lot numéro deux cent trois (203) :

L’emplacement de parking non couvert au niveau terrasse portant le numéro vingt-cinq et la référence 5231,

Les 5/10.000èmes du terrain de l’ensemble immobilier

Et les 5/752èmes des charges propres au bâtiment parking.

Et les 5/10.000èmes des parties communes générales.

DIT que le présent jugement sera publié au bureau des hypothèques compétent;

*

CONDAMNE [I] [F] à verser à [C] [Z] :

— la somme de 243.000,00 Euros au titre de la restitution du prix de vente,

— la somme de 900,00 Euros par mois à compter du 30 août 2022 jusqu’au remboursement du prix de vente avec indexation sur la base de l’indice de référence des lors, l’indice de base étant celui du jour de la vente au titre du préjudice de jouissance,

— la somme de 10.000,00 Euros au titre du préjudice moral,

— la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE :

— la demande formée par [C] [Z] au titre des droits et contributions,

— la demande formée par [C] [Z] au titre des impôts fonciers, de la taxe d’habitation et des charges,

REJETTE toute autre demande,

ECARTE l’exécution provisoire du présent jugement,

CONDAMNE [I] [F] aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 24 mars 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT