TRIBUNAL JUDICIAIRE

de TULLE

[Adresse 4]

[Localité 1]

N° RG 25/00091 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BEUO

52A Demande en paiement des fermages ou loyers et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation du bail pour défaut de paiement et prononcer l’expulsion

Minute n° :

délivré le :

JUGEMENT DU 16 Octobre 2025

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Greffière;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Madame [F] [Z], chargée de contentieux

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [J] [K]

né le 17 Février 1974 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant

DÉBATS : 08 Septembre 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2023, l’Office Public de l’Habitat Corrèze a consenti un bail d’habitation à Monsieur [J] [K] et à Madame [S] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 534,29 euros et d’une provision pour charges de 14,96 euros.

Par avenant au contrat de location en date du 3 janvier 2024, il a été constaté que Madame [S] [T] a quitté les lieux et que le bail continuera, par la suite, sur le logement et le garage au nom de Monsieur [J] [K].

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 565,77 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [J] [K] le 30 octobre 2024.

Par assignation du 3 juillet 2025, l’Office Public de l’Habitat Corrèze a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle aux fins, sur le fondement des articles 7g et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1217 et 1224 et suivants du code civil, et sous bénéfice de l’exécution provisoire, de voir constater l’acquisition des conditions de la clause résolutoire contenue dans le bail, à défaut de prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [K], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec concours de la force publique et d’un serrurier, avec autorisation de placer les meubles trouvés sur place à tel endroit qu’il lui plaira aux frais de l’intéressé. Il sollicite, en outre, sa condamnation à lui payer :

—  2 489,94 au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 30 juin 2025, outre le montant des loyers et charges échus postérieurement jusqu’à la décision de résiliation du bail ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation depuis la date de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal ;

—  200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés, l’Office Public de l’Habitat Corrèze demande qu’il soit prévu qu’en cas de défaut de règlement d’une seule échéance, que la totalité de la dette redeviendra exigible sans autre formalité préalable et l’expulsion sera autorisée sans autre démarche préalable.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 septembre 2025.

À cette audience, l’Office Public de l’Habitat Corrèze, représenté dûment par Madame [F] [Z], maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 8 septembre 2025, s’élève désormais à 3 624,94 euros. Il expose également ne pas avoir été destinataire d’un justificatif d’assurance locative, la seule attestation en sa possession montrant que l’assurance habitation a expiré le 31 mars 2025. L’Office Public de l’Habitat Corrèze indique que le bail a été initialement conclu avec Monsieur [J] [K] et sa compagne et que cette dernière a quitté les lieux. Il ajoute que si la dette locative a été soldée en juin 2024, de nouveaux impayés locatifs ont débuté en juillet 2024 et n’y avoir eu depuis qu’un seul paiement.

L’Office Public de l’Habitat Corrèze précise que la tentative de conciliation n’a pas abouti et n’avoir aucun contact avec le locataire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Monsieur [J] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’Office Public de l’Habitat Corrèze a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement concernant Monsieur [J] [K].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’Office Public de l’Habitat Corrèze justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En présence simultanée d’une demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d’abord le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l’acquisition de la clause résolutoire en premier.

En l’espèce, le contrat de location conclu entre les parties comporte à l’article 7 une clause résolutoire pour défaut d’assurance contre les risques locatifs. Force est de constater que le contrat de bail comporte un délai de deux mois pour s’exécuter. Il y a lieu d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

Un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 15 avril 2025.

Ce dernier n’a cependant pas justifié de l’assurance locative dans les deux mois suivant la signification de ce commandement, ni d’ailleurs par la suite.

Or, à défaut d’assurance souscrite dans les deux mois suivant la délivrance du commandement, la résiliation du bail est acquise et le juge n’a pas d’autre possibilité que de la constater, sans pouvoir accorder des délais supplémentaires pour satisfaire à l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 juin 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’Office Public de l’Habitat Corrèze à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

La créance de l’Office Public de l’Habitat Corrèze est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

En l’espèce, la majoration de l’arriéré locatif entre la date de l’assignation et celle de l’audience résulte du seul calcul des indemnités d’occupation qui étaient déterminables dans les termes de l’acte introductif d’instance. L’actualisation de la demande est donc recevable même en l’absence de comparution du défendeur.

Le décompte produit laisse apparaître un solde de 3 624,94 euros à la date du 8 septembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de rejet de prélèvement qui ne sont nullement justifiés (4x1,50).

Monsieur [J] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ni le principe de la dette ni son montant, il sera condamné à payer la somme de 3 618,94 euros au bailleur, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 8 septembre 2025, échéance du mois d’août incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Monsieur [J] [K] ne s’étant pas présenté à l’audience, ni écrit au tribunal, il n’a pu communiquer aucun élément permettant d’apprécier sa situation personnelle, familiale et financière. Aucun délai de paiement ne peut lui être accordé.

Sur l’indemnité d’occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, le bailleur est fondé à demander le paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Monsieur [J] [K], devenu occupant sans droit ni titre du local d’habitation à compter du 16 juin 2025.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Dès lors, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 567,50 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’Office Public de l’Habitat Corrèze ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [J] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de l’Office Public de l’Habitat Corrèze concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de l’Office Public de l’Habitat Corrèze recevable en la forme ;

CONSTATE que le contrat conclu le 10 juillet 2023 et son avenant du 3 janvier 2024 entre l’Office Public de l’Habitat Corrèze, d’une part, et Monsieur [J] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 16 juin 2025, par acquisition de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE à Monsieur [J] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, avec remise des clés ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT qu’en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, la présente sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Monsieur [J] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 567,50 euros (cinq cent soixante-sept euros et cinquante centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [J] [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat Corrèze la somme de 3 618,94 euros (trois mille six cent dix-huit euros et quatre-vingt-quatorze centimes) au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 8 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [J] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 avril 2025 et celui de l’assignation du 3 juillet 2025 :

CONDAMNE Monsieur [J] [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat Corrèze la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de TULLE, le 16 octobre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge