TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffiers : Madame BOINE, lors du délibéré

Madame DEGANI lors des débats

Débats en audience publique le : 27 Novembre 2025

GROSSE :

Le 12 février 2026

à M^e VAISON DE FONTAUBE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 février 2026

à M. [K]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05231 – N° Portalis DBW3-W-B7J-65O3

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [A] [N] [B] [S]

domicilié : chez L’EURL [Adresse 1] VALUE, [Adresse 2]

représenté par M^e Jean-Charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [T] [U] [K]

né le 10 Juin 1989 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 4 janvier 2018, M. [A] [S] a donné à bail à M. [E] [K] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 650 euros, outre 70 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [A] [S] a fait signifier à M. [E] [K] par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2025 un commandement de payer la somme de 2 347,04 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025, M. [A] [S] a fait assigner M. [E] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de M. [E] [K] et de tout occupant de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, depuis le 1er août 2025 ou subsidiairement le 1er septembre 2025, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— ordonner la remise des clefs,

— condamner M. [E] [K] à titre provisionnel, au paiement de l’arriéré locatif et d’occupation s’élevant à début septembre 2025 à la somme de 2.921,07 euros et au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2025 à hauteur de 850,11 euros par mois jusqu’à la libération des lieux, outre la somme de 292,11 euros due au titre de la clause pénale,

— condamner M. [E] [K] à lui payer la somme de 1.200 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 novembre 2025.

A cette audience, M. [A] [S] représenté par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 2 921,07 euros au 25 novembre 2025. Il a indiqué que le défendeur a repris le paiement du loyer et ne s’oppose pas à l’accord de délais de paiement sous réserve d’une clause irritante.

M. [E] [K], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il verse au dossier un plan d’apurement de la dette passé avec la société Sud Value proposant le versement de 14 mensualités de 200 euros et une dernière mensualité de 121,07 euros en sus du paiement du loyer mensuel.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 22 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 27 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [A] [S] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 4 janvier 2018 contient une clause résolutoire (article 24) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er juillet 2025 pour la somme en principal de 2.347,04 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 1er septembre 2025.

Enfin, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par M. [A] [S] satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande de M. [A] [S] sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [E] [K] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [E] [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé fourni que M. [E] [K] reste devoir la somme de 2.921,07 euros, à la date du 25 novembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’août 2025 inclus, déduction faite des frais de justice.

M. [E] [K] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

M. [E] [K] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 2.921,07 euros.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [E] [K] justifie de la mise en place d’un plan d’apurement avec la société Sud Value proposant un échéancier de 15 acomptes mensuels d’un montant de 200 euros dont 121,07 euros pour la dernière mensualité. Il résulte du décompte que M. [E] [K] a repris le paiement du montant résiduel du loyer courant avant la date d’audience. Le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement sous réserve d’une clause irritante.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par M. [E] [K], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour M. [E] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· M. [E] [K], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à M. [A] [S] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, avec indexation aux termes du bail,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur la demande de paiement au titre de la clause pénale

En vertu de l’article 13 du bail liant les parties, le demandeur sollicite le versement d’une somme provisionnelle correspondant à la majoration de 10% des sommes exigibles ou à venir.

La demande de condamner M. [E] [K] à payer la somme d’un montant de 292,11 euros au titre de la majoration de 10 % prévue au bail ne peut prospérer conformément aux dispositions de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 selon lequel la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

M. [A] [S] sera donc débouté de sa demande de condamnation au titre de la clause pénale comprenant la condamnation à une majoration de 10 % des sommes dues.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Succombant, M. [E] [K] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer M. [A] [S] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 janvier 2018 entre M. [A] [S] et M. [E] [K] concernant le logement, sis [Adresse 4] sont réunies à la date du 1er septembre 2025,

CONDAMNONS M. [E] [K] à verser à M. [A] [S], à titre provisionnel, la somme de 2 921,07 euros (deux milles neuf cent vingt-et-un euros et sept centimes) décompte arrêté au 25 novembre 2025, incluant la mensualité de septembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation,

DEBOUTONS M. [A] [S] de sa demande d’astreinte,

AUTORISONS M. [E] [K] à s’acquitter de la dette par 15 acomptes successifs et mensuels de 200 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de M. [E] [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— M. [E] [K] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer soit 850,11 euros (huit cent cinquante euros et onze centimes) à ce jour,

REJETONS la demande d’application de la clause pénale couvrant la majoration de 10 % des sommes dues, des intérêts de retard et de l’acquisition du dépôt de garantie.

REJETONS le surplus des demandes,

CONDAMNONS M. [E] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNONS M. [E] [K] à payer à M. [A] [S] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection