TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 24/00216

N° Portalis DBW3-W-B7I-5TK2

AFFAIRE : LA LYONNAISE DE BANQUE

C/ M. [J] [X] [C] [O],

Mme [L] [D] [E] épouse [O]

DÉBATS : A l’audience Publique du 4 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Président

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 6 Mai 2025

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 6 Mai 2025

Par Madame UGOLINI, Vice-Président

Assistée de M^me GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DECISION

réputée contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

La LYONNAISE DE BANQUE, société anonyme à conseil d’administration au capital de 260 840 262 euros, dont le siège social est sis 8 rue de la République à LYON (69001), immatriculé au RCS de Lyon et identifiée au SIREN sous le numéro 954 507 976, représenté par son directeur général y domicilié,

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant M^e Hubert ROUSSEL pour avocat

CONTRE

Monsieur [J] [X] [C] [O] né le 11 mai 1981 à Marseille, manutentionnaire, domicilié et demeurant 17 rue Bastride de Beveron à FORCALQUIER (04300)

Non comparant et n’ayant pas constitué avocat

Madame [L] [D] [E] épouse [O] née le 6 août 1989 à MARSEILLE, domicilié et demeurant 50, rue Mazenod à MARSEILLE (13003),

Ayant M^e Julien AYOUN pour avocat

tous deux marié à la mairie de Marseille le 16 juin 2018,

DEBITEURS SAISIS

La société LYONNAISE DE BANQUE poursuit à l’encontre de Monsieur [J] [O] et Madame [L] [E], suivant commandements de payer en date du 12 juin 2024 et 13 juin 2024 signifiés par Me [H] et Me [S] , Commissaires de Justice associés à Marseille, et publiés le 2 août 2024 au Service de la Publicité Foncière de Marseille volume 2024 S n° 000199 et n°000228, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

— une construction en briques élevée d’un simple rez-de-chaussée située au fond de la cour en bordure du chemin du Moulinet, composée d’un local à usage de magasin avec arrière magasin. Ce lot a la jouissance exclusive de la cour située entre les deux bâtiments et du lavoir qui s’y trouve édifié (lot n°7),

étant précisé que la construction se présente actuellement comme un appartement au rez-de-chaussée avec combes aménagées au-dessus, dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété situé 4 boulevard Paumont et 3 Chemin du Moulinet à MARSEILLE (13015), cadastré Quartier La Calade, section 900 C n°24,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par actes d’huissier du 27 septembre 2024 et du 30 septembre 2024 signifiés en étude pour Monsieur [O] et à sa personne pour Madame [E], le poursuivant a fait assigner les deux débiteurs à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 3 décembre 2024.

Le créancier poursuivant a demandé la condamnation de tout contestant à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 1er octobre 2024.

Le Conseil de madame [E] a demandé la suspension de la procédure, sa cliente ayant été admise au bénéfice de la procédure de surendettement.

Subsidiairement il a soulevé le caractère abusif de la clause de déchéance du terme figurant aux deux contrats de prêt et infiniment subsidiairement, l’absence de déchéances qui n’ont pas été précédées d’une mise en demeure préalable.

A titre encore plus subsidiaire, il sollicite l’autorisation de vendre le bien à l’amiable.

Le créancier poursuivant soutient que la procédure de surendettement n’étant ouverte qu’à l’encontre de Madame [E], la procédure de saisie immobilière peut se poursuivre.

Il ajoute que :

— s’agissant du prêt immobilier du 7 octobre 2016 d’un montant de 99 133 euros, il rappelle que la clause, si elle était déclarée abusive, ne concerne pas d’autres hypothèses que des échéances impayées et que les échéances échues restent dues, la procédure de saisie immobilière se poursuivant.

— s’agissant du prêt immobilier du 3 novembre 2016 d’un montant de 134 986,33 euros, il rappelle que l’exigibilité est motivée par la vente du bien.

Il a accepté le principe d’une vente amiable du bien avec un prix plancher de 150 000 euros.

Monsieur [O] n’a pas comparu à l’audience, mais a signé le mandat de vente produit aux débats.

SUR CE,

Sur la suspension de la procédure

L’article L 722-5 du code de la consommation dispose que la recevabilité de la demande du bénéfice de la procédure de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

Cependant, cette disposition n’empêche pas la poursuite de la procédure à l’encontre du co-débiteur qui n’a pas bénéficié de la même mesure.

De ce fait, la demande de suspension de la procédure sera rejetée.

Sur le caractère abusif de la déchéance du terme

L’article L.212-1 du code de la consommation prévoit : “Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.”

L’article R 212-2 du même code précise : “Dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions des premier et cinquième alinéas de l’article L. 212-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de : 4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable ;”

La clause de déchéance du terme prévue dans le contrat de prêt n° 10096 18064 00094295101 du 7 octobre 2016 dispose à l’article 13 du contrat :

En cas de défaillance de l’emprunteur, la prêteur se réserve la possibilité, conformément aux articles L 313-50 et L 313-51 du Code de la Consommation :

— soit d’exiger le remboursement immédiat du solde restant dû.

Ce point est repris à l’article 17 : Les sommes dues seront de plein droit immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants. Pour s’en prévaloir, le prêteur en avertira l’emprunteur par écrit.

— si l’emprunteur est en retard de plus de 30 jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires su présent crédit ;

De ce fait, la clause qui ne prévoit aucune mise en demeure ni sommation préalable ni préavis sans délai raisonnable doit être considérée comme abusive car elle a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Pour apprécier le caractère abusif d’une clause, il convient de se reporter au moment de la conclusion du contrat, et il importe peu, comme en l’espèce, que le co-contractant se soit par la suite affranchi de ces dispositions, en l’espèce en adressant une lettre de mise en demeure de payer les échéances impayées sous un délai qu’il aura fixé, la déchéance du terme ayant été prononcée le 11 mai 2023.

Valider une déchéance du terme intervenue selon d’autres modalités que celles prévues au contrat, même si elles sont plus favorables au débiteur, serait une réécriture des termes de ce dernier, contraire à l’ intangibilité du contrat signé entre les parties. Pour être valides, ces modalités auraient dû faire l’objet d’un avenant au contrat, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

Cette clause sera donc invalidée comme étant abusive.

Cependant, c’est à bon droit que le créancier relève que l’article 17 du contrat de prêt prévoit plusieurs hypothèses emportant exigibilité immédiate du capital restant dû et que la demande formulée par le débiteur ne porte que sur l’hypothèse qui le concerne, soit l’exigibilité immédiate en cas de non paiement d’échéances.

Par ailleurs, la déchéance du terme étant invalidée, elle est supposée ne pas avoir été prononcée. Cependant, c’est à bon droit que le créancier poursuivant rappelle que les échéances échues du prêt restent dues et qu’en présence d’un titre exécutoire, elle peuvent fonder une procédure de saisie immobilière, ces échéances étant elles-mêmes certaines, liquides et exigibles.

Le créancier poursuivant a actualisé sa créance à la somme de 20 797,68 euros au 29 janvier 2025.

S’agissant du contrat de prêt n°10096 18064 00094295103 en date du 3 novembre 2016, il contient les mêmes mentions aux mêmes articles, ce qui rend les clauses également abusives.

Les mises en demeure figurant au dossier visent le non paiement d’échéances et la déchéance du terme a été prononcée à ce titre le 11 mai 2023.

Cette déchéance du terme est invalide puisque prononcée en application de clauses elle-mêmes abusives.

Le prêteur affirme que l’exigibilité du capital restant dû est fondée sur la vente du bien acquis à l’aide du prêt.

Or, le titre exécutoire indique que quel que soit le cas d’exigibilité, le prêteur doit, pour solliciter le paiement des sommes restant dues, en avertir l’emprunteur par écrit, si les biens financés sont vendus.

Il ressort du dossier qu’un décompte de créance a été adressé aux deux emprunteurs le 25 juillet 2024, mentionnant la somme restant due après la vente du bien qui avait été acquis à l’aide du prêt.

La créance de la Lyonnaise de banque au titre de ce prêt est donc de 44 296,30 euros.

Sur la créance

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

— un acte notarié passé le 7 octobre 2016 auprès de Me [G], notaire associé à Marseille et portant :

— prêt immobilier n° 10096 18064 00094295101 d’un montant de 99 133 euros avec un taux d’intérêts de 1,80 % l’an,

— un acte notarié passé le 3 novembre 2016 auprès de Me [G], notaire associé à Marseille et portant :

— prêt immobilier n° 10096 18064 00094295103 d’un montant de 134 986,33 euros avec un taux d’intérêts de 2,20 % l’an.

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 16 mai 2024 et selon décompte joint au commandement de payer :

— une créance d’un montant de 87 997,74 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 1,80 % l’an au titre du prêt du 7 octobre 2016.

Suite à l’actualisation de la créance et invalidation de la déchéance du terme, la créance sera fixée à la somme de 20 797,68 euros au 29 janvier 2025.

— une créance d’un montant de 44 147,39 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 2,20 % l’an au titre du prêt du 3 novembre 2016.

Sur la demande d’autorisation de vente amiable ;

Avant d’autoriser la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte-tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ;

Les défendeurs versent au débat un mandat de vente pour un montant de 87 900 euros net vendeur. Cependant, les conclusions indiquent que Madame [E] a fait estimer le bien à 150 000 euros.

Compte tenu de l’état, de la nature et de la situation du bien, il convient d’autoriser la vente amiable projetée, de fixer à 130 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel le bien saisi ne pourra être vendu, et de fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée aux fins décrites par l’article R322-25 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dans la limite du délai de quatre mois prévu par l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

Conformément à l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution, les frais taxés seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente, nonobstant toute stipulation contraire, les parties à l’acte n’ayant pas la possibilité de déroger à ces dispositions impératives et d’ordre public ;

Sur les dépens

Les dépens seront frais privilégiés de vente.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’ y pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente

Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DÉCLARE NON ECRITES les dispositions, incluses dans la clause “exigibilité”, article 17 du contrat de prêt immobilier n° 10096 18064 00094295101 en date du 7 octobre 2016 annexé à la vente passée devant Me [G], notaire associé à Marseille, en qu’elles stipulent que “Les sommes dues seront de plein droit immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants. Pour s’en prévaloir, le prêteur en avertira l’emprunteur par écrit.”

CIRCONSCRIT cette invalidation au cas de :

— si l’emprunteur est en retard de plus de 30 jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires du présent crédit ;

INVALIDE la déchéance du terme en date du 11 mai 2023 pour le prêt n° 10096 18064 00094295101 ;

DIT que le solde du capital au titre du prêt n° 10096 18064 00094295103 est dû ;

CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance de la société LYONNAISE DE BANQUE pour :

— une créance d’un montant de 20 797,68 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 1,80 % l’an au titre du prêt n° 10096 18064 00094295101 du 7 octobre 2016.

— une créance d’un montant de 44 147,39 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 2,20 % l’an au titre du prêt n° 10096 18064 00094295103 du 3 novembre 2016,

le tout jusqu’à parfait paiement,

— les frais de la présente procédure de saisie ;

AUTORISE LA VENTE AMIABLE des biens immobiliers consistant en :

— une construction en briques élevée d’un simple rez-de-chaussée située au fond de la cour en bordure du chemin du Moulinet, composée d’un local à usage de magasin avec arrière magasin. Ce lot a la jouissance exclusive de la cour située entre les deux bâtiments et du lavoir qui s’y trouve édifié (lot n°7),

étant précisé que la construction se présente actuellement comme un appartement au rez-de-chaussée avec combes aménagées au-dessus, dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété situé 4 boulevard Paumont et 3 Chemin du Moulinet à MARSEILLE (13015), cadastré Quartier La Calade, section 900 C n°24,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE à la somme de 130 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel les biens saisis ne pourront être vendus ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du Mardi 2 Septembre 2025 à 9H30, Tribunal Judiciaire de Marseille, salle n°8, 25 rue Edouard Delanglade, 13006 Marseille ;

RAPPELLE que le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendre compte au poursuivant, sur la demande de ce dernier, des démarches accomplies à cette fin, faute de quoi il pourra demander la reprise de la procédure sur vente forcée ;

DIT QUE LES FRAIS ET TAXES de poursuite ainsi que les émoluments dûs à l’avocat poursuivant seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

DIT QUE L’ENTIER PRIX DE VENTE sera consigné par le NOTAIRE rédacteur auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, les frais de la vente et les frais taxés devant être versés à leurs bénéficiaires respectifs ;

DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente ;

DIT n’y voir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 6 MAI 2025.

F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION