TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Octobre 2025

GROSSE :

Le 19 décembre 2025

à M^e Nicolas AURIOL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 décembre 2025

à M. [F] [U]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03800 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5DXK

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [C] [W], domiciliée : chez SARL MARCOS IMMOBILIER, [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas AURIOL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [U] [F], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [X] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 novembre 2021, Mme [C] [W] a consenti un bail d’habitation à M. [U] [F] et Mme [X] [F] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1040 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.

Par actes de commissaire de justice du 19 février 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3920,80 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

Le 23 avril 2024, le conciliateur de justice du tribunal de proximité de Marseille a homologué un accord entre les époux [F] et Mme [C] [W], aux termes duquel ils ont reconnu une dette de 1791,42 euros qu’ils se sont engagés à payer en quatre versements de 450 euros entre le 5 mai 2024 et le 5 août 2024.

Par assignations du 20 juin 2024, Mme [C] [W] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [F] et Mme [X] [F], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1547,54 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Le 23 septembre 2024, M. et Mme [F] ont quitté le logement, ce qui a été constaté par commissaire de justice.

Appelée à la première audience du 22 août 2024, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour être finalement retenue à l’audience du 23 octobre 2025.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 23 octobre 2025, Mme [C] [W], représentée par son conseil, se désiste de ses demandes de constat de résiliation du bail et d’expulsion compte tenu du départ des locataires. Elle maintient sa demande en paiement de la dette locative qui s’élève désormais au 23 octobre à 2159,47 euros ainsi que ses demandes accessoires.

En réponse aux contestations du défendeur sur le montant de la dette elle fait valoir que l’ensemble des pièces justificatives des appels en paiement a toujours été communiqué qu’il s’agisse du loyer principal, des provisions sur charges et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, tout comme les documents justifiant le calcul des charges.

M. [U] [F], en personne, sollicite dans un document intitulé « plaidoirie intégrale » :

— à titre principal : le rejet de l’ensemble des demandes de la bailleresse,

— à titre subsidiaire : des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343- du code civil à hauteur de 30 euros par mois,

— en tout état de cause : la condamnation de Mme [C] [W] au paiement de 2000 euros au titre du préjudice moral et 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, il conteste le montant de la dette et expose envisager de déposer un dossier de surendettement. Il précise sa situation personnelle et familiale indiquant être fonctionnaire de police en arrêt maladie, que son épouse est sans emploi et qu’ils ont une enfant à charge. Il estime que sa dette lors du départ du logement s’élevait à 800 euros et qu’il ne doit pas davantage. Il établit un document listant ses contestations et ne produit aucune pièce justificative.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir l’incohérence du décompte fondée sur :

L’établissement d’un décompte postérieurement à la sortie du logement, L’omission d’un relevé de charge de 243,46 euros à porter à son crédit au titre des charges de 2022, Des régularisations indues postérieures à son départ le 23 septembre 2024, Une double imputation de l’honoraire d’état des lieux, Une absence de justificatif des charges récupérables,Il ajoute que la communication tardive des pièces, transmises le 22 octobre 2023, l’a été en violation du principe du contradictoire.

Il dénonce un manquement de mandataire à son devoir de reddition des comptes, dont doit répondre le mandant.

Il invoque un préjudice moral et financier résultant du stress généré par la procédure qu’il prétend abusive en faisant valoir sa bonne foi, attestée par sa proposition de règlement amiable d’une somme de 500 euros, refusée.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [X] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le respect du principe du contradictoire

L’article 15 du Code de procédure civile dispose que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Selon l’article 135 du même Code, le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

Conformément à l’article 16 du même Code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, Mme [C] [W] verse aux débats un échange de mails en date du 15 et 22 octobre 2025 aux termes desquels, suite à l’audience du 25 septembre 2025, M. [U] [F] sollicite par mail du 15 octobre 2025 la communication des justificatifs des sommes réclamées (« contrat, factures, décompte précis, mise en demeure, pièces comptables »). Il propose en outre de verser immédiatement la somme de 500 euros à titre de versement définitif en réponse à la demande de paiement de la somme de 2150 euros. Les pièces du demandeur ont été communiquées par mail le 22 octobre 2025 à 16h14, s’agissant des pièces n°15 à 20, et à 18h01, s’agissant de la pièce n°21.

M. [U] [F] en a eu connaissance et y répond sans sa « plaidoirie intégrale », déposée le 23 octobre 2025, dont il ne démontre pas la communication au demandeur. Il ne sollicite pas d’écarter ces pièces des débats. Il n’a pas sollicité de nouveau renvoi pour ce motif.

S’agissant de Mme [X] [F], il convient de rappeler que le défendeur appelé à l’instance ne peut invoquer utilement un défaut de communication qui n’est que la conséquence de son défaut de comparution et alors même que l’assignation l’avertissait de ce qu’en s’abstenant de comparaitre il s’exposait à ce que le jugement soit rendu sur les seuls éléments fournis par la partie adverse et que l’obligation d’énumérer dans l’assignation et par bordereau annexé les pièces sur lesquelles la demande est fondée n’est assortie d’aucune sanction et ne constitue pas une formalité substantielle ou d’ordre public.

Dès lors, l’ensemble des pièces versées aux débats sont recevables et prises en compte.

Sur la dette locative

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [C] [W] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 décembre 2024, M. [U] [F] et Mme [X] [F] lui devaient la somme de 2159,47 euros.

Ce décompte comprend :

Les versements par la CAF, Les versements des locataires, Le 26 octobre 2023, un solde de charges pour l’année 2022 portée en négatif au débit des défendeurs pour 243,46 euros, Le 29 janvier 2024, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TOM) pour un montant de 33,04 euros, Des frais de rejet de prélèvement imputés à quatre reprises entre mai et août 2024 pour 17 euros, Une retenue de 250 euros le 25 octobre 2024 pour changement de serrure, justifiant de la facture, Le 25 octobre 2024 un reversement de caution de 1040 euros portés au crédit des locataires, Le 16 décembre 2024, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2024 pour 12,63 euros.

Elle verse aux débats :

Les duplicatas d’avis adressés par le gestionnaire de la location du bien aux époux [F] pour les mois de novembre 2021, mai, août, septembre 2024, Des courriers adressés aux locataires au titre du solde des charges du 1/01/22 au 31/12/22, justifiant un solde de charges au crédit des locataires de 243,46 euros, sur la base de provisions versées à hauteur de 480 euros et de charges réelles de 236 ,54 euros, Le relevé général de charges et dépenses détaillées pour l’année 2022 adressées à la BBT AZUREA.

En réplique, M. [U] [F] estime ne devoir que 800 euros, ne justifiant d’aucun paiement et contestant divers imputations et calculs :

Sur l’établissement d’un décompte postérieurement à la sortie du logement et les régularisations indues postérieures à son départ le 23 septembre 2024 : Le décompte produit par le bailleur, daté du 8 janvier 2025, arrête les comptes au 16 décembre 2024, comprenant, postérieurement au 23 septembre 2024, une retenue pour changement de serrure, du reversement de la caution, de la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères pour 2024.

S’agissant du changement de serrure, si le bailleur justifie de la facture, il ne justifie pas de la nécessité de ce changement ni de l’imputabilité de ce changement aux locataires, de sorte que cette somme sera déduite des sommes dues.

S’agissant du dépôt de garantie, ce montant est versé au crédit des locataires, la conservation de cette somme n’étant pas contestée.

S’agissant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour 2024 (solde de 12,63 euros sur les 249,99 euros provisionnés) dont le justificatif est produit devant le tribunal par la production de l’avis de taxe foncière pour l’année 2024 et par l’avis adressé aux locataires le 16 décembre 2024, il apparait que celle-ci a été calculée au prorata temporis correspondant à la période louée, soit durant 267 jours. Cette somme est par conséquent due.

Sur l’omission d’un relevé de charge de 243,46 euros à porter à son crédit au titre des charges de 2022 :Il ressort du décompte que suite à la régularisation des charges pour l’année 2022, la bailleresse était débitrice d’une somme de 243,46 euros qu’elle a justement déduit de la dette dans le décompte.

Sur une double imputation de l’honoraire d’état des lieux : Il ressort de l’extrait de compte détaillé du 1/01/2021 au 31/12/2023 que les honoraires d’état des lieux pour un montant de 285 euros apparaissent effectivement à deux reprises dans la ventilation des comptes. Toutefois, cette somme apparait une première fois au débit des locataires le 15 novembre 2021, puis à leur crédit le 29 décembre 2021, les locataires s’en étant manifestement acquittés lors d’un paiement complémentaire du 29 décembre 2025. Cette somme n’a par conséquent pas été imputée en double. Toutefois, elle dépasse de 15 euros, le plafond fixé par l’article 2 du décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l’immobilieren application de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 en application duquel la somme maximale était de 90 m2x3 euros, soit 270 euros. La dette sera déduite d’autant.

Sur l’absence de justificatif des charges récupérables :Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. (…)

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. (…) A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale »

Il est rappelé que l’obligation de régularisation annuelle des charges récupérables n’est assortie d’aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription.

Si le bailleur ne justifie pas chaque année de sa demande de régularisation de charges, il conserve effectivement le droit non seulement d’appeler les provisions mensuelles courantes, mais encore de réclamer ultérieurement le paiement du reliquat éventuel des charges en présentant les justificatifs et ce, toujours dans la limite du délai de prescription applicable.

Le bailleur peut toujours justifier des charges appelées au cours de l’instance de demande en paiement.

Il est constamment admis que le preneur ne peut se soustraire à son obligation et le paiement total des provisions sur charges dans l’attente de la régularisation annuelle de l’exercice précédent, peu important que le bailleur remplisse son obligation de régularisation tardivement.

En l’espèce, Mme [C] [W] justifie du calcul des charges générales communiquées par le syndic et de la synthèse de la répartition des charges imputables aux locataires pour les années 2021 et 2022 et du budget prévisionnel pour l’année 2023.

M. [U] [F] ne justifie aucunement d’une quelconque demande de ces récapitulatifs, de sorte qu’il ne peut légitimement contester le paiement des charges.

M. [U] [F] soutient ne devoir que la somme de 800 euros sans produire aucune pièce pour justifier s’être libéré du surplus réclamé.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments et des pièces versées au dossier que M. [U] [F] et Mme [Y] [F] restent devoir la somme de 1894,47 euros, après déduction des frais de changement de serrure, des frais de rejet de prélèvement et après réduction des frais d’état des lieux.

Sur la demande subsidiarie de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [U] [F] sollicite des délais de paiement sur 24 mois et propose des versements de 30 euros mensuels, pour un total de 720 euros.

Or, en dépit d’un un plan d’apurement homologué par conciliateur de justice le 23 avril 2024 les locataires ne sont pas parvenus à apurer leurs dettes et ont persisté dans leurs manquements au paiemlent du loyer.

Par ailleurs, M. [U] [F] indique à l’audience percevoir 1722 euros par mois, et n’avoir aucune autre ressource, payer un loyer de 1200 euros mensuels et être soumis à une procédure de saisie sur salaires. Il estime pourvoir verser 30 euros en sus par mois.

Il ressort de ces éléments que les ressources du foyer de M. [U] [F] et Mme [Y] [F] ne leur permettent pas raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 80 euros par mois afin de régler leur dette.

Dès lors, compte tenu du montant de la dette et de la qualité du bailleur (privé), l’octroi de délais de paiement ne ferait qu’aggraver à la fois la situation du locataire et celle du bailleur.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

La demande sera rejetée en l’absence de preuve d’une faute de Mme [C] [W], en application de l’article 1240 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [F] et Mme [X] [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de Mme [C] [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [U] [F] et Mme [X] [F] à payer à Mme [C] [W] la somme de 1894,47 euros (mille huit cent quatre-vingt-quatorze euros et quarante-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

REJETTE la demande de délais de paiement de M. [U] [F] et Mme [X] [F] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de M. [U] [F] et Mme [X] [F] ;

CONDAMNE M. [U] [F] et Mme [X] [F] à payer à Mme [C] [W] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [F] et Mme [X] [F] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 19 février 2024 et celui des assignations du 20 juin 2024.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge