TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Novembre 2025

GROSSE :

Le 13 février 2026

à M^e Florence RICHARD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 février 2026

à M^e Aymeric THAREAU

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06109 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5QM5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ACROTERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [U] [T]

né le 05 Mai 1949 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mai 2006, la SCI ACROTERE a consenti un bail d’habitation à M. [L] [U] [T] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 317 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 421,10 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [U] [T] le 14 juin 2024.

Par assignation du 24 septembre 2024, la SCI ACROTERE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [U] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 843,05 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 24 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 27 novembre 2025, la SCI ACROTERE maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 novembre 2025, s’élève désormais à 5 782,52 euros. La SCI ACROTERE considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. En nouvelle demande, la SCI ACROTERE sollicite la condamnation de M. [L] [U] [T] à la réalisation de travaux de réparation sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

M. [L] [U] [T], représenté par son conseil, expose et sollicite :

— à titre principale : l’existence d’une contestation sérieuse tirée d’un décompte erroné, eu égard à une augmentation irrégulière des loyers et à des frais comptabilisés indus dans la dette locative ;

— à titre subsidiaire : l’octroi de délais de paiement, ainsi que la suspension de la clause résolutoire durant lesdits délais ;

— à titre reconventionnel : la condamnation de la SCI ACROTERE à l’obligation d’effectuer des travaux sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; ainsi que la condamnation de la SCI ACROTERE à verser une provision de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— en tout état de cause, le débouté de la SCI ACROTERE de l’ensemble de ses demandes

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 février 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI ACROTERE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Sur la contestation du décompte de la dette locative

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut faire droit à une demande que si celle-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il appartient au locataire qui conteste la dette locative d’établir que les sommes réclamées sont entachées d’erreur, soit dans leur principe, soit dans leur mode de calcul.

En matière d’indexation de loyer, l’indice de référence mentionné dans le contrat constitue le point de départ contractuel, lequel évolue ensuite conformément aux indices successifs publiés par l’INSEE, sauf stipulation expresse.

En l’espèce, M. [L] [U] [T] soutient que le bail, conclu en 2006, mentionne l’indice de référence du troisième trimestre 2005, de sorte que seul cet indice pourrait être appliqué jusqu’à ce jour. Toutefois, cette stipulation ne saurait avoir pour effet de figer l’indice dans le temps, mais uniquement de déterminer l’indice de base servant au mécanisme d’indexation annuelle. Il ressort des pièces produites que la société ACROTERE a procédé aux révisions du loyer en application des indices IRL successifs publiés par l’INSEE, conformément aux dispositions légales et contractuelles.

Le défendeur soutient également que certains frais auraient été indûment intégrés à la dette locative, visant notamment un poste intitulé « rappel de loyer ». Cependant, ces sommes sont justifiées par la bailleresse et ne sont pas utilement contredites.

La contestation du décompte de la dette locative ne repose ainsi sur aucun élément sérieux.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 14 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 421,10 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 août 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, malgré les déclarations contraires de la bailleresse, M. [L] [U] [T] justifie avoir repris le paiement d’au moins un loyer courant entre l’assignation et l’audience. En conséquence, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience sera ici réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [L] [U] [T] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 155 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [L] [U] [T] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI ACROTERE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 novembre 2025, M. [L] [U] [T] lui devait la somme de 5 773 euros, soustraction faite des frais de procédure (Coût de gestion de 9,52 euros injustifié).

M. [L] [U] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024 sur la somme de 2 421,10 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 421,95 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [L] [U] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais de paiement et d’acquisition de la clause résolutoire, et en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 474,95 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI ACROTERE ou à son mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [L] [U] [T] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Sur les demandes additionnelles et reconventionnelles de réalisation de travaux sous astreinte

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En l’espèce, le locataire invoque un dégât des eaux survenu en septembre 2024, étayé par un rapport d’expertise d’assurance du 27 novembre 2024 concluant à une infiltration d’eau pluviale.

Toutefois, M. [L] [U] [T] ne produit aucun élément établissant :

Des échanges avec la SCI ACROTERE relatifs à la réalisation de travaux ;Une mise en demeure préalable du bailleur quant à la réalisation de ces travaux ;Une carence caractérisée du bailleur dans la réalisation desdits travaux.

Les demandes de travaux, formulés tant par le locataire que par la bailleresse, se heurtent ainsi à une contestation sérieuse.

Il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur la demande reconventionnelle au titre d’un préjudice de jouissance.

L’indemnisation d’un préjudice de jouissance suppose la démonstration certaine :

D’un manquement imputable au bailleur ;D’un préjudice actuel et personnel ;D’un lien de causalité direct entre le manquement et le préjudice allégué.

Lorsque ces éléments nécessitent une appréciation approfondie des faits et des responsabilités, la demande excède le pouvoir du juge des référés.

En l’espèce, M. [L] [U] [T] sollicite la condamnation de la société ACROTERE au paiement d’une provision de 3 000 euros au titre d’un préjudice de jouissance, en lien avec le dégât des eaux survenu en septembre 2024.

Toutefois, ainsi qu’il en a été exposé précédemment, l’existence d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou d’entretien du logement demeure sérieusement contesté, de même que l’évaluation du préjudice subi.

La demande reconventionnelle en paiement d’une provision au titre du préjudice de jouissance se heurte ainsi à une contestation sérieuse et sera par conséquent rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [U] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la SCI ACROTERE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er mai 2006 entre la SCI ACROTERE, d’une part, et M. [L] [U] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 15 août 2024,

CONDAMNE M. [L] [U] [T] à payer à la SCI ACROTERE la somme de 5 773 euros (cinq mille sept cent soixante-treize euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 24 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024 sur la somme de 2 421,10 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 421,95 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [L] [U] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 155 euros (cent cinquante-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [U] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 août 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [L] [U] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [L] [U] [T] sera condamné à verser à la SCI ACROTERE une indemnité d’occupation mensuelle de 474,95 euros égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI ACROTERE de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de réalisation de travaux sous astreinte formulée par M. [L] [U] [T] ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de condamnation à une provision au titre d’un préjudice de jouissance formulée par M. [L] [U] [T] ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte formulée par par la SCI ACROTERE

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [L] [U] [T] à payer à la SCI ACROTERE la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [L] [U] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 juin 2024 et celui de l’assignation du 24 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge