TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Mai 2025

GROSSE :

Le 1er août 2025

à M^e SECHIARI Maylis

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EXPEDITION :

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N° RG 25/01571 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6FU5

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [O] [P] [R] [D]

né le 21 Août 1938 à [Localité 5] (LIBAN), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Maylis SECHIARI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [U] [N] [T] [S] épouse [D]

née le 28 Août 1942 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Maylis SECHIARI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [V]

né le 27 Février 1975 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 mars 2013, Monsieur [O] [D] et Madame [U] [S] épouse [D] ont donné à bail à Monsieur [W] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 520 euros, outre une provision sur charges de 30 euros.

Le 28 août 2024, Monsieur [O] [D] et Madame [U] [S] épouse [D] ont fait signifier à Monsieur [W] [V] un commandement de justifier de l’assurance et de payer la somme en principal de 10.345,19 euros, visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 13 mars 2025, Monsieur [O] [D] et Madame [U] [S] épouse [D] ont fait assigner Monsieur [W] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection, à l’audience du 22 mai 2025, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail dont s’agit en l’absence de règlement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti à Monsieur [W] [V],En conséquence,

Prononcer la résiliation de plein droit dudit bail,Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [V] ainsi que de tous occupants de son chef et ce avec le concours de la [Localité 6] Publique et d’un serrurier si nécessaire,Dire que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Condamner par provision Monsieur [W] [V] au paiement de la somme de 14.063,87 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 février 2025, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 10.345,19 euros et à compter de l’assignation pour les loyers et charges échus postérieurement,Condamner par provision Monsieur [W] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et ce jusqu’à la remise des clés et la libération effective des lieux,Condamner Monsieur [W] [V] au paiement au profit de Monsieur [O] [D] et Madame [U] [S] épouse [D] de la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [W] [V] aux entiers dépens, y compris le coût des deux commandements de payer, de la signification de l’assignation et de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025, Monsieur [O] [D] et Madame [U] [S] épouse [D], représentés par leur conseil, réitérant les termes de leur assignation et actualisant leur créance à la somme de 15.923,21 euros au 22 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Sur les moyens développés par les requérants au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité à étude, Monsieur [W] [V] n’est ni comparant, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [W] [V] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Monsieur [O] [D] et Madame [U] [S] épouse [D], personnes physiques, justifient de la taxe foncière 2023 et ainsi de la propriété du bien loué et de leur qualité d’agir.

Sur la dénonciation en Préfecture

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 13 mars 2025 a été dénoncée le 14 mars 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône en vue de l’audience du 22 mai 2025.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 03 septembre 2024.

Par conséquent l’action est recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation prévoit une clause résolutoire en son article VIII à défaut d’assurance contre les risques locatifs un mois après un commandement demeuré infructueux et à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de justifier de l’assurance et de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 28 août 2024 pour un arriéré locatif de 10.345,19 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 28 octobre 2024.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé au 22 mai 2025 que Monsieur [W] [V] reste débiteur de la somme de 15.923,21 euros.

Absent des débats, Monsieur [W] [V] n’élève de fait aucune contestation.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [W] [V] à payer à Monsieur [O] [D] et Madame [U] [S] épouse [D] la somme de 15.923,21 euros à titre provisionnel, arrêtée au 22 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [W] [V] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera donc dû par Monsieur [W] [V] à ce titre la somme provisionnelle de 619,78 euros à compter du 29 octobre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la cause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Monsieur [W] [V] n’a pas comparu et ne demande donc pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire que le bailleur ne sollicite pas davantage.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [W] [V] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité justifie d’allouer aux bailleurs la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [W] [V] sera condamné.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DECLARONS Monsieur [O] [D] et Madame [U] [S] épouse [D] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 3], sont réunies au 02 février 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties concernant un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [W] [V] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 3], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, Monsieur [O] [D] et Madame [U] [S] épouse [D] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [V] à payer à Monsieur [O] [D] et Madame [U] [S] épouse [D] la somme de quinze mille neuf cent vingt-trois euros et vingt et un cts (15.923,21 euros) à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 22 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus;

CONDAMNONS Monsieur [W] [V] à payer à Monsieur [O] [D] et Madame [U] [S] épouse [D] la somme de six cent dix-neuf euros et soixante-dix-huit centimes (619,78 euros) à titre provisionnel au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 29 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [V] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [V] à payer à Monsieur [O] [D] et Madame [U] [S] épouse [D] la somme de six cents euros (600 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION