TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-BRIEUC

JUGE DE L.'EXÉCUTION

Procédure de saisie immobilière

JUGEMENT D’ORIENTATION DU 06 Mai 2025

N° RG 24/00011 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FQCU

N° minute

JUGE DE L’EXÉCUTION : Madame Françoise LEROY-RICHARD

GREFFIER : Madame Annie-France GABILLARD

ENTRE :

Société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET DE CAUTIONS (CEGC), société anonyme au capital de 235 996 002 euros, entreprise régie par le Code des Assurances, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 382 506 079, dont le siège social est sis 59 Avenue Pierre Mendès France – 75013 PARIS

Représentant : Maître Sandrine GAUTIER de la SELARL D’AVOCAT SANDRINE GAUTIER, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat postulant

Représentant : Maître Julien LEMAITRE de la SELARL JOLY LAISNE LEMAITRE, avocats au barreau de RENNES, avocat plaidant

DEMANDERESSE

CRÉANCIER POURSUIVANT

d’une part,

ET :

Monsieur [N] [F], né le 13 janvier 1958 à PARIS 18ème, de nationalité française, demeurant 50 Grande Rue – 22570 PLELAUFF

Représentant : Maître Stéphane BARON de la SCP BARON WEEGER AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC

DÉFENDEUR

DÉBITEUR SAISI

La Caisse d’Epargne Populaire a consenti le 14 avril 2013 deux prêts à M. [F] comme suit :

Un prêt immobilier Primolis 2 pal d’un montant en principal de 36 747,33€ remboursable en 120 mois et au teg de 3,94%.Un prêt primo report plus d’un montant de 18 001,28€ remboursable en 48 mensualités au teg de 4,44%.Ces prêts étaient intégralement garantis par la SA Compagnie Européenne de garanties et cautions.

Se prévalant de la défaillance de M. [F] qu’elle a dû garantir, la SA Compagnie Européenne de garanties et cautions a assigné en paiement, en juin 2019 M. [F] devant le tribunal judicaire de Saint-Brieuc qui, par jugement du 15 septembre 2020, l’a condamné à lui payer la somme de 30 282,42 € outre intérêts au taux de 2,99% à compter du 18 décembre 2018, 2 119,77 € au titre de l’indemnité contractuelle de 7%, a ordonné la capitalisation des intérêts et l’a condamné à supporter les dépens et à payer 1 000 € au titre des frais irrépétibles.

Ce jugement est définitif (CNA du 11 mai 2021).

Entre temps le juge de l’exécution a autorisé la CEGC par ordonnance du 13 janvier 2020 à prendre une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire publiée le 23 mars 2020 au service de la publicité foncière de Loudéac et convertie du fait du jugement en hypothèque judiciaire définitive le 1er juin 2021 publié le 8 juin 2020 au service de la publicité foncière de Loudéac sous la référence 2204P31 2021 D n°2261 Volume 2204P31 2021 V n°659.

Se prévalant de ce titre la SA CEGC a délivré un commandement de payer valant saisie immobilière par acte du 27 décembre 2023 ; commandement publié au service de la publicité foncière de Saint-Brieuc le 31 janvier 2024 sous les références D04251 numéros d’archivage provisoire 2204P01 S00004.

A même requête, la SA CEGC a par acte du 28 mars 2024, assigné M. [F] à une audience d’orientation du 21 mai 2024.

Elle demande au visa des articles L.311-2, L.311-4, L.311-6 et R.322-15 à R.322-19 du code des procédures civiles d’exécution de :

constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution ;constater que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et constater en conséquence la validité de la présente saisie immobilière au regard des textes applicables ;constater que la saisie pratiquée respecte aussi les dispositions des articles L.311-41 et L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution ;statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ;déterminer les modalités de poursuite de la procédure ;fixer le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires : mentionner que M. [F] est débiteur à la date du 21 mai 2024, date de l’audience d’orientation, de la somme de 41 640,16 € sous réserve et sans préjudice de tous autres dus et sous réserve d’actualisation lors de l’audience ;ordonner la vente forcée des droits et biens immobiliers appartenant à M. [F] né le 13 janvier 1958 à Paris (75018) situés sur la commune de Plelauff (22570), 50 grande rue à savoir : Une maison d’habitation sise audit lieu, construite en maçonnerie sous ardoises, comprenant :

Au rez de chaussée : entrée, cuisine, salle de séjourA l’étage : deux chambres, une salle d’eau, wcGarage et buanderie attenants

Cadastrée section WC n° 45 50 Grande Rue pour une surface de 00ha 45 a 17 ca

fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 30 000 € ;fixer la date de l’audience de vente dans un délai de quatre mois maximum et déterminer les modalités de visite de l’immeuble en présence de Maître [W] [E], titulaire d’un office de Commissaires de justice domicilié 3 bis allée Marie le Vaillant à Saint-Brieuc ou par tout autre commissaire territorialement compétent, avec le concours si besoin de la force publique ;dire que la date de visite sera fixée par le créancier poursuivant dans les quinze jours précédant la date de vente et que les frais seront passés en frais privilégiés de vente ;ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente ;

Dans l’hypothèse où la juridiction autoriserait M. [F] à vendre à l’amiable l’immeuble saisi :

statuer ce que de droit sur la demande éventuelle de vente amiable du bien saisi, en cas d’autorisation de ladite vente amiable, en fixer les modalités de réalisation ;fixer en application de l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu, hors frais et hors droits ;dire que le prix sera net de toutes charges et sera intégralement consigné, nonobstant les obligations du notaire de payer divers frais et la plus-value éventuelle sur le produit de la vente ;rappeler que la vente amiable se déroulera conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente ;dire que la vente amiable devra intervenir dans un délai maximum de 4 mois ;dire que les débiteurs devront rendre compte au créancier poursuivant, et sur sa simple demande des démarches accomplies pour vendre l’immeuble ;rappeler que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignation et justification du paiement des frais taxés qui doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente ;dire que le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique devra aviser l’Avocat du créancier poursuivant de la date de réalisation effective de la vente ;fixer l’audience de rappel ;dire et juger qu’après l’audience de rappel de l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution et si les conditions de cet article sont réunies, le juge de l’exécution ordonnera au notaire chargé de la vente le transfert des fonds consignés à la caisse des dépôts et consignations après constations de la vente à la Carpa (séquestre désigné conformément au cahier des conditions de vente) ;rappeler que l’avocat poursuivant devra percevoir l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A.449-91 du code de commerce ;taxer les frais de poursuite qui devront être réglés à Maître Patrick [G], avocat poursuivant, au jour du jugement d’orientation, sous réserve des frais de poursuite ultérieur et nonobstant les émoluments revenant à l’avocat du créancier poursuivant ;rappeler que la vente ne pourra être constatée que si l’acte de vente est conforme aux conditions fixées dans le jugement d’orientation et le prix consigné ;rappeler que la distribution ultérieure du prix de vente doit être réalisée conformément aux dispositions des articles L.331-1, L.331-2, L.334-1, R.331-1 à R.334-3 du code des procédures civiles d’exécution.M. [F] a constitué avocat.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 6 janvier 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, M. [F] demande au juge de l’exécution de :

fixer le montant de la mise à prix à la somme de 70 000€limiter le montant des dépens dus en exécution du jugement à la somme de 725 €autoriser M. [F] à vendre son bien à l’amiable et fixer le prix plancher de la vente à 100 000 € nets vendeur.L’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2024 et le délibéré prorogé en l’absence du magistrat.

Les débats ont été rouverts et l’affaire renvoyée au 1er avril 2025 date à laquelle elle a été retenue.

SUR CE :

A titre liminaire le juge de l’exécution fait remarquer qu’il n’a pas à rappeler aux parties de façon surabondantes les dispositions prévues par la loi en cas de vente forcée ou amiable.

Sur les contestations

M. [F] prétend voir fixer la mise à prix du bien saisi, en cas de vente forcée à la somme de 70 000 €. Il fait valoir qu’il a mandaté un agent immobilier pour l’évaluer et que ce dernier a retenu une valeur de 130 000 € compte tenu des prix du marché.

Le créancier n’a pas présenté d’opposition à cette demande.

Aux termes de l’article 322-6 du Code des procédures civiles d’exécution :

“ Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale. »

En l’espèce, M. [F] produit un mandat de vente confié à l’agence Orpi de Rostrenen aux fins de vendre l’immeuble au prix de 130 000 €, une proposition d’achat du 26 novembre 2024 au prix de 112 500 €, le certificat d’urbanisme opérationnel obtenu le 7 janvier 2025.

De l’acte de vente de l’immeuble établi en 2013 il ressort que ce dernier a été vendu au prix de 40 000 €.

De ces pièces l’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix (30 000 €) en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché est établie.

Il convient en cas de vente forcée de fixer la mise à prix à 50 000€.

La prétention relative à la réduction des dépens et celle portant sur la demande de vente amiable, seront abordées ci-après.

Sur la demande de vente

Sur le bien-fondé de la mesure de saisie

Selon l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution : « tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier ».

Comme dit plus haut la saisie est poursuivie, sur le fondement d’un titre exécutoire après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux délivré le 27 décembre 2023 valant saisie immobilière et portant sur un immeuble situé commune de Plelauff ( 22570).

Ce commandement a été publié au Service de la publicité foncière de Saint-Brieuc le 31 janvier 2024 sous les références D04251 numéros d’archivage provisoire 2204P01 S00004.

La SA CEGC est donc créancière de M. [F] en vertu du jugement du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc du 15 septembre 2020 signifié le 17 mars 2021 et définitif.

Les conditions posées l’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution sont remplies puisque le créancier poursuivant dispose d’un titre exécutoire et que sa créance est exigible comme décidé ci-avant.

Sur le montant de la créance

La SA CEGC produit un décompte arrêté au 21 mai 2024 pour justifier du montant de sa créance.

Il ressort de ce décompte que sa créance est détaillée comme ci-après :

Principal 30 282,42€

Intérêts 4 913,23€

Indemnité contractuelle 2 119,77€

Article 700 1 000 €

Dépens……………………………… Outre mémoire

Total 41 640,16 €

Sous réserve des intérêts courus ou à courir, frais, accessoires non comptabilisés, intérêts frais et accessoires à échoir.

Le montant de la créance n’étant pas contesté et correspondant aux termes du titre fondant les poursuites celui-ci sera mentionné au dispositif du présent jugement pour la somme ci-dessus visée.

Sur le bien saisi

Le bien saisi consiste en des droits immobiliers situés sur la commune de Plelauff (22570), 50 rue Grande Rue comprenant : Une maison d’habitation sise audit lieu, construite en maçonnerie sous ardoises, comprenant :

Au rez de chaussée : entrée, cuisine, salle de séjourA l’étage : deux chambres, une salle d’eau, wcGarage et buanderie attenants

Cadastré section WC n° 45 – 50 Grande rue pour une contenance de 00 ha 45 a 17 ca

Le bien immobilier objet de la saisie constitue des droits saisissables.

La condition posée par l’article L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution est ainsi remplie.

Il sera donc constaté que la saisie porte sur des droits saisissables.

Sur la demande de vente amiable

L’article R.322-20 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le débiteur saisi peut demander l’autorisation de vendre à l’amiable le bien saisi.

En application de l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, la vente amiable du bien saisi peut être autorisée si elle est conclue dans des conditions satisfaisantes, compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché diligence éventuelle du débiteur.

En l’espèce, M. [F] prétend vendre amiablement le bien objet de la saisie au moins au prix de 100 000 €.

Des pièces déjà analysées pour fixer le montant de la mise à prix en cas de vente forcée, il ressort que Mme [S] [M] a proposé d’acquérir l’immeuble au prix de 112 500 €, qu’une demande de certificat d’urbanisme a été réalisée et que ce dernier a été délivré par le maire de la commune le 7 janvier 2025.

Tenant compte des sommes dues à la banque, de la valeur de l’immeuble et de la proposition d’achat, il convient de faire droit à la demande de vente amiable de M. [F] en précisant que le prix plancher de celle-ci ne pourra être réalisée pour une somme inférieure à 100 000€ net vendeur frais et émoluments en plus à la charge de l’acquéreur.

En outre, cette vente amiable devra respecter les règles prévues par le code des procédures civiles d’exécution notamment concernant la consignation du prix de vente à la caisse des dépôts et consignation ainsi que le règlement par l’acquéreur en plus du prix de vente des frais taxés et émoluments de vente tarifiés.

Sur les frais et dépens

Afin de permettre au créancier poursuivant d’être dédommagé des frais de poursuite par l’acquéreur lors de la conclusion de la vente, il convient de taxer les frais de poursuite à la somme de 3 324,74 € dont il est justifié, lesquels seront payables en sus du prix de la vente et non employés en frais privilégiés de vente, conformément à l’article R.322-58 du code des procédures civiles d’exécution.

Les demandes du débiteur portant sur la réduction des dépens sont inopérantes.

Sur la date de l’audience de rappel

En application de l’article R.322-21 alinéa 3 du code de procédure civile d’exécution il y a lieu de fixer la date à laquelle l’affaire sera rappelée au sein du dispositif de la présente décision fin de procéder aux vérifications prescrites par l’article R.322-25 du code de procédure civile d’exécution, étant rappelé qu’à cette date le juge de l’exécution ne pourra accorder un délai supplémentaire d’une durée maximum de trois mois que si le débiteur saisi justifie d’un engagement écrit de l’acquisition et afin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant publiquement par jugement contradictoire susceptible d’appel et rendu par mise à disposition au greffe ;

Constate que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire ;

Constate que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables ;

Fixe la mise à prix à 50 000€ en cas de vente forcée ;

Fixe la créance de la SA Compagnie Européenne de garanties et cautions à l’encontre de M. [F] à la somme de 41 640,16 € outre intérêts à courir jusqu’à paiement effectif  ;

Autorise M. [N] [F] à vendre à l’amiable le bien saisi ;

Fixe à 100 000€ net vendeur la somme en deçà de laquelle la propriété ne peut être vendue ;

Taxe les frais de poursuite à la somme de 3 324,74 € ;

Rappelle que ces frais, en sus du prix, seront à la charge de l’acquéreur de l’immeuble ;

Rappelle que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et de ses frais taxés ;

Fixe la date à laquelle il sera procédé à la vérification de la vente amiable à l’audience du :

16 septembre 2025 à 14 h

Au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

Annexe Sévigné

22000 Saint-Brieuc

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION