TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Octobre 2025

GROSSE :

Le 08 janvier 2026

à M^e LAZZARINI

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 25/04351 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6WI4

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Localité 4] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent LAZZARINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [A] [E]

né le 05 Août 1995 à [Localité 5] (TCHAD)

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 20 décembre 2021, la société anonyme d’économie mixte (SEML) [Localité 4] HABITAT a donné à bail à Monsieur [Z] [A] [E] un appartement à usage d’habitation non meublé et conventionné situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 181,29 euros, outre 29 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société [Localité 4] HABITAT (SEML) a fait signifier à Monsieur [Z] [A] [E] par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 2.061,28 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par courriers simples du 20 février 2025,14 mars 2025,17 avril 2025, 24 avril 2025, 13 mai 2025, 21 mai 2025,12 juin 2025 et 19 juin 2025, la société [Localité 4] HABITAT (SEML) a mis en demeure Monsieur [Z] [A] [E] d’apurer sa dette locative dans un délai de 8 jours, faute de quoi son dossier sera transmis au service contentieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, la société MARSEILLE HABITAT (SEML) a fait assigner Monsieur [Z] [A] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’ application de la clause résolutoire prévue au contrat en son article 11,

— constater la résiliation du bail liant les parties,

— condamner Monsieur [Z] [A] [E] à payer à la société [Localité 4] HABITAT la somme provisionnelle de 3.339,50 euros, décompte arrêté au 20 juin 2025,

— prononcer sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer échu, charges en sus, à compter de la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— le condamner au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens (article 696 du code de procédure civile)

— ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

Au soutien de ses prétentions, la société [Localité 4] HABITAT (SEML) expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 14 janvier 2025 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 octobre 2025.

A cette audience, la société [Localité 4] HABITAT (SEML), représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4.363,46 euros, selon décompte en date du 19 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus. Elle précise que le requis n’a ni repris le paiement de ses loyers, et ce depuis octobre 2024, ni transmis son assurance habitation.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [Z] [A] [E] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Un bordereau de carence du diagnostic social et financier a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 23 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société [Localité 4] HABITAT (SEML) justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 20 décembre 2021 contient une clause résolutoire (article 11) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 janvier 2025, pour la somme en principal de 2.061,28 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 mars 2025.

Monsieur [Z] [A] [E] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [A] [E] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [Z] [A] [E] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 223,56 euros actuellement, et de condamner Monsieur [Z] [A] [E] à son paiement.

La société [Localité 4] HABITAT (SEML) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 octobre 2025, Monsieur [Z] [A] [E] lui reste à devoir, après déduction des frais de contentieux (85,52 + 84,70 + 156,49 euros + 129,72 euros + 160,42 euros), la somme de 3.746,61 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 2.852,37 euros, suivant décompte arrêté au 20 juin 2025, déduction faite des frais de procédure (85,52 + 84,70 +156,49 + 160,42 euros).

Pour la somme au principal, Monsieur [Z] [A] [E], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [Z] [A] [E] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 2.852,37 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [A] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 décembre 2021 entre la société [Localité 4] HABITAT (SEML) et Monsieur [Z] [A] [E] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 14 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [A] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [A] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société [Localité 4] HABITAT (SEML) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [A] [E] à verser à la société [Localité 4] HABITAT (SEML), à titre provisionnel, la somme de deux mille huit cent cinquante deux euros trente sept centimes (2.852,37 euros) décompte arrêté au 20 juin 2025 incluant la mensualité de mai 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [A] [E] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit deux cent vingt-trois euros cinquante-six centimes (223,56 euros) à ce jour, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [A] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE la société [Localité 4] HABITAT (SEML) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président