TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 01 Septembre 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 28 Avril 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me . Catherine GAUTHIER……………….

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/07550 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZAO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [T] [I]

née le 28 Mai 1999 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 15 janvier 2023, Madame [W] [L] a loué à Madame [T] [I] un appartement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 390 euros outre 80 euros de provision pour charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame [T] [I] afin de garantir le paiement des loyers.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [W] [L] a fait jouer l’engagement de caution, si bien que lui a été réglé le montant des sommes dues par le locataire.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire, par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 2 820 euros.

A la suite de nouveaux incidents de paiement, le propriétaire a de nouveau fait jouer l’engagement de caution.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 28 avril 2025.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 10 340 euros, au 8 avril 2025.

L’assignation ayant conduit à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses, un courrier recommandé a été adressé à Madame [T] [I] pour l’aviser de l’audience. Madame [T] [I] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

L’affaire est mise en délibéré au 1er septembre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité de la demande

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 24 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 avril 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie par ailleurs avoir procédé à la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, qui est intervenue le 30 novembre 2023, la situation d’impayés ayant perduré.

La demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur la subrogation

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La jurisprudence reconnaît ainsi à la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer, le droit d’agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE signé entre Madame [G] [N] née [R] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 11 janvier 2023 stipule que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Il ressort des quittances subrogatives produites contradictoirement que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution, a réglé la somme totale de 10 340 euros à Madame [W] [L] au titre des impayés de Madame [T] [I].

La caution ayant réglé à la place du locataire, elle est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 29 novembre 2023.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 29 janvier 2024.

L’expulsion de Madame [T] [I] sera ordonnée, en conséquence.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Madame [T] [I] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative (et en cas d’absence de production des justificatifs, à la somme de 470 euros).

Sur le paiement des loyers et charges

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats :

le contrat de bail, un décompte arrêté au 8 avril 2025 démontrant que Madame [T] [I] devait la somme de 10 340 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, un décompte arrêté au 3 octobre 2024 démontrant que Madame [T] [I] devait la somme de 7 520 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, des quittances subrogatives datées du 12 novembre 2023, 14 septembre 2024, 12 mars 2025.

Madame [T] [I] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 4 750,38 euros, la somme de 10 340 euros portant intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 29 novembre 2023 pour la somme de 2 820 euros, de l’assignation pour la somme de 7 520 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T] [I] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Madame [T] [I] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 200 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 janvier 2023 entre Madame [W] [L] et Madame [T] [I], concernant le logement sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 29 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [T] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [T] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [T] [I] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10 340 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 8 avril 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2023 pour la somme de 2 820 euros, de l’assignation pour la somme de 7 520 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [T] [I] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 30 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 470 euros ;

CONDAMNE Madame [T] [I] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,